Игорь кушнир: законно построенное жилье не может стоить дешевле 16 тыс.грн. за кв.м.

В рамках совместного проекта портала ABCnews  и ведущего поисковика недвижимости ЛУН.ua мы продолжаем серию бесед с лидерами строительного рынка столицы.

Сегодня наш собеседник – президент ПАО ХК «Киевгорстрой»  Игорь Кушнир. Стоит отметить, что Игорь Николаевич крайне редко выделяет время на эксклюзивное общение с журналистами – график расписан буквально поминутно.

Для ABCnews было сделано редкое исключение.

Задержание Нацполицией одного из столичных застройщиков, много лет практиковавшего строительство без разрешительных документов и землеотвода, вызвало на рынке заметное напряжение. Теперь компании остерегаются оттока клиентов – скандальная репутация одного из игроков бросает тень на всех.

Пошли даже разговоры о том, что рынок жилой «первички» с его схемой выгодного инвестирования в «котлованы», где главными инвесторами выступают простые граждане, балансирует на грани краха: насмотревшись на аресты и коррупционные скандалы вокруг девелоперов и покрывающих их чиновников, граждане больше не захотят рисковать.

Игорь Кушнир, чья компания, кстати, двадцать лет назад как раз и была основоположником схемы инвестирования в «котлованы», совершенно спокоен: от игроков с именем и хорошей репутацией покупатели не уйдут. Напротив – они сосредоточатся вокруг таких компаний, считает он.

Сегодня опасность для застройщика кроется не в потере покупателя и даже не в участившихся коммерческих бунтах вокруг строек, а в отсутствии четких, неукоснительных и равных для всех правил игры.

Что позволяет  нечистоплотным игрокам рынка творить «беспредел» и, в то же время,  связывает по рукам и ногам компании, работающие прозрачно в законодательном поле.

«Все кричат: опасно! – а они покупают»

Игорь Николаевич, однажды «Киевгорстрой» ввел на рынке инновационный продукт, который позже стал базовым для всех участников. Имею в виду инвестирование в жилье на этапе его строительства.

Это, с одной стороны, дало возможность людям сэкономить на приобретении квартиры и объективно позволило сотням тысяч семей решить жилищный вопрос.  С другой – стало мышеловкой для тех, кто не умеет считать и влезает в непосильные кредиты или рассрочки.

Или же – идет туда, где обещают построить подешевле, лишаясь в результате и денег, и жилья. Не чувствуете за собой определенную долю ответственности?  Это ж все пошло с легкой руки вашей компании…

Не чувствую. Считаю, что инвесторы у нас люди сознательные, взрослые и адекватные. Они должны понимать, куда и на каких условиях инвестируют.

И если им все вокруг говорят: здесь – нельзя, здесь – афера, незаконное строительство, если им в отделе продаж говорят: «У нас разрешение на строительство пяти этажей, а мы вам дадим 25 этажей по суду!», − а они все равно идут и несут туда деньги, ориентируясь только на цену, то кто, кроме них самих, виноват? 

То есть, вы считаете, что городская власть, позволявшая много лет кому-то строиться вне закона и до сих пор позволяющая открыто продавать эти незаконные объекты, не должна брать на себя ответственность за судьбу инвесторов незаконных строек. Но ведь эти стройки останавливаются и даже демонтируются по решению города! И это тысячи, десятки тысяч семей, которые могут оказаться просто на улице.

Послушайте, у города до сих пор не было законных рычагов воздействия на беспредельщиков, мэрия не имела влияния на события, происходящие прямо у всех под носом.

По каждому вопросу приходилось обращаться в министерство!  Но город вывесил список незаконных строек – есть специальный Мониторинг КГГА, там обозначены все проблемные площадки. Бери, смотри, изучай.

Вокруг все кричат: «Опасно, не вкладывайте деньги, не изучив застройщика и площадку!», − убеждают, вразумляют. Такой массовой просветительной кампании не было за всю историю украинского рынка недвижимости. И что? В отделах продаж проблемных строек каждый день кто-то что-то заключает.

О чем можно говорить? Почему в таком случае, скажите, город должен нести ответственность? Если человек покупает и даже не попросит разрешительные документы – почему, кроме него, кто-то должен за это отвечать?

Игорь Кушнир: законно построенное жилье не может стоить дешевле 16 тыс.грн. за кв.м.

Жестко. То есть вы не исключаете возможность, что незаконные стройки могут быть ликвидированы? А не проще ли их взять и достроить другим компаниям? «Киевгорстрой», кстати, в прошлом году, насколько знаю, заявлял о своем желании заняться такими недостроями. На каком этапе сейчас этот вопрос?

Мы попытались достроить один объект, но оказалось, что там все квартиры давно проданы, и не по одному разу

Ни на каком.

Заходить в чужие недострои, которые, к тому же, еще и проблемные − это бессмысленный процесс. Мы попытались достроить один объект, но оказалось, что там все квартиры давно проданы, и не по одному разу.

Кроме того, есть еще и интересы собственника объекта. Найти консенсус невозможно. 

Единственный способ выйти из ситуации – создавать объединения инвесторов этих недостроев и вместе приводить их в порядок. Реально разобраться и довести до ума это дело смогут только те, кто действительно заинтересован. 

Слабые компании будут «отпадать»

Как же быть? Как спасти уже состоявшихся инвесторов  и не распугать потенциальных?

Мое мнение: рынок нужно систематизировать. Необходимо ужесточить ответственность. В первую очередь, для владельца земельного участка, во вторую – для застройщика. Вплоть до того, что ввести уголовную ответственность, если работы все-таки ведутся.

Лицензия на продажу жилья, девелоперская лицензия, должны максимально защищать инвестора – в том числе и страховкой, финансово, гарантируя безопасность его вложений. А у нас сейчас как? Кто что хочет, то и строит. Вакханалия какая-то.

Появилась даже пословица: не знаешь, чем заняться – займись стройкой…

Подобное ужесточение правил игры может выбросить за борт многих участников рынка.  Страхование, фонд гарантирования инвестиций – это все дополнительная нагрузка, а ведь многие балансируют на грани рентабельности…

Может. Трансформация рынка происходит так или иначе, прямо у нас на глазах. Мое мнение: постепенно будут отпадать мелкие, слабые компании, они будут умирать.  Рынок укрупняется и это неизбежно − это естественный процесс.

  • Кто выживет?
  • Удерживать позиции будут наиболее сильные игроки за счет своих объемов и имеющегося «жирового запаса».
  • И чем все закончится?
  • Тем, что будет много недостроев.
  • Возможно, пришло время завершения эры «народного инвестирования» в стройки?

Не думаю. То, что покупателей новостроек стало меньше у всех – это да, факт. Даже у нас на данный момент объем продаж снизился примерно на 30%. Но это от того, что покупательская способность заметно сузилась, а не потому, что строителям перестали доверять.

Говорите, у вас упали объемы продаж. А как это сказывается на самочувствии компании?  Ощущаете дефицит средств? Какая вообще ситуация в «Киевгорстрое»?

Компания хорошо себя чувствует. У нас хороший задел. Держим темп, объемы не уменьшаем – по итогам 2016-го сдадим 360 тысяч квадратных метров. Даже если есть задержки на месяц-два-три в течение года (по вводу в эксплуатацию – Авт.), то к концу года мы все равно подтягиваемся, сдаем весь заявленный объем. А иначе и быть не может. 

Игорь Кушнир: законно построенное жилье не может стоить дешевле 16 тыс.грн. за кв.м.

Глобальная проблема − землеотвод

Кризис сформировал интересную схему и структуру финансирования девелоперских проектов. Собственник земельного участка  входит в проект этим участком, девелопер – строительством.

В итоге собственник получает пул квартир (которые он может продавать), а может и девелопер продавать. Ввиду высокой потребности подстраховки рисков (политических, экономических и прочих) и сокращения денежных инвестиций такая схема весьма распространена.

Работают ли по такой теме КГС?  Если да – сколько у вас таких проектов? Насколько эта схема живуча?

На практике найти свободный участок под застройку можно только при условии, если он уже в чьей-то собственности, и договор заключается напрямую с владельцем.

То есть чисто взаимовыгодные отношения двух юридических лиц, которые в результате ведут к спекуляциям на рынке и увеличению стоимости жилья

«Киевгорстрой» работает и схема вполне живуча, хотя и хлопотна для девелопера – ему приходится заниматься не только своими, но и «чужими»  квартирами.

Сегодня самая глобальная проблема застройщика, работающего в законодательном поле − это землеотвод. По факту законопроекты по отводу участков не работают! Без аукциона новая земля никому не отводится. В итоге все стоит, нормального механизма выделения земельных участков под жилье нет.

На практике найти свободный участок под застройку можно только при условии, если он уже в чьей-то собственности, и договор заключается напрямую с владельцем.

То есть чисто взаимовыгодные отношения двух юридических лиц, которые в результате ведут к спекуляциям на рынке и увеличению стоимости жилья.

Сейчас в профессиональной строительной среде бурно дискутируется вопрос: нужно или не нужно отменять паевое участие застройщиков в развитии инфраструктуры того населенного пункта, где они строят.

Участники рынка в большинстве своем указывают на то, что паевые взносы, с одной стороны, очень обременительны для компаний, с другой – система их сборов коррумпирована и непрозрачна. Одни застройщики платят паевое. Другие – как-то «договариваются» и не платят.

И куда потом уходят эти суммы, совершенно неясно, они будто растворяются в недрах городского бюджета. Какова ваша позиция в этой дискуссии?

Я считаю, что отменять его нельзя. Бюджет города нужно наполнять, инфраструктуру – строить.

See also:  Законопроект. банкирам запретили штрафовать заемщиков за досрочное расторжение договора

Как иначе заставить застройщиков это сделать? Если даже сейчас застройщики умудряются, как показывает практика, вместо садика, который должен быть построен в рамках паевого, возводить очередную «свечку»!  Считаю, нужно разрабатывать ДПТ, подсчитывать, сколько средств нужно на осуществление всех проектов этого ДПТ (в том числе инженерных сетей, социальных объектов), потом со всех участников, которые работают на этой территории, собирать средства и таким образом строить необходимую инфраструктуру. Сам же объем паевого нужно дифференцировать. А насчет прозрачности использования средств – то это уже головная боль не застройщика. Его задача – уплатить. Мэрия должна лучше знать, куда в конкретный момент потратить эти деньги. Возникают вопросы или сомнения? В таком случае есть соответствующие процедуры и органы.

Другой вопрос, какой именно будет эта реформа.

Если уберут зональный коэффициент (как это хотят сделать в одном из вариантов), фактически приравнивая сумму паевого взноса при строительстве жилья на окраинах к аналогичной в центре, это в буквальном смысле свяжет нас по рукам и ногам.

Потому что застройщикам станет не выгодно возводить на окраинах жилые кварталы с полной инфраструктурой, где квартиры максимально доступны для среднего класса. Предлагаемый вариант выгоден только для компаний, которые строят коммерческую недвижимость в центральных частях города.

По моему мнению, в таком варианте реформа паевого участия не должна быть принята, да и очень явно видны лоббистские интересы застройщиков ТРЦ. Компаниям, строящим доступное жилье, это существенно усложнит существование, что в конце концов, приведет к упадку всего рынка.     

Игорь Кушнир: законно построенное жилье не может стоить дешевле 16 тыс.грн. за кв.м.

«Дешевле не будет!»

Вы держите цены плюс-минус на прежнем уровне – за счет чего? Снижаете качество?

Ни в коем случае. За счет новых материалов и технологий, которые становятся нам доступны.  Они остаются в том же качестве (а то и выше), при этом их стоимость снижается. Это позволяет нам сохранять уровень качества и при этом – удерживать цену.

Кстати, ваш прогноз по ценам? Насколько еще они могут просесть?

Ни насколько. Осенью рынок оживится, процессы его укрупнения активизируются. Ценовая политика у всех теперь будет направлена только на подъем. Мое мнение: сейчас уже дно. Дешевле точно не будет.

А как быть тем, кто так и не успел накопить на квартиру? Многие только и надеются, что на понижение цен.

Если человек планирует покупать, советую делать это сейчас. Тем более, что возможностей  вагон и маленькая тележка. Совсем свежее наше нововведение – ипотечное кредитование.

Совместно с «Кристалбанком» запустили программу, все предельно просто и ясно: человек вносит 30%, остальное платит банк. Кредит дают на срок до 10 лет под нормальную процентную ставку.

Максимально упрощена подача документов, процедура принятия решений, схема погашения на выбор. В общем, сделано так, чтоб инвестору было удобно и без лишней волокиты.

У нас есть еще один интересный механизм, называется «Вознаграждение за доверие». По сути, депозитное инвестирование в строительство.

Человек заключает договор на покупку квартиры, вносит сумму, которую может забрать в любой момент до окончания стройки с процентами. Получается, у него есть возможность еще и заработать.

Это к вашему вопросу о том, если кто не успел накопить. Мы даже такую возможность даем.

К кому из ваших конкурентов, нынешних участников рынка, Вы бы отправили близкого знакомого  за покупкой квартиры?

Ни к кому. Толерантности в этих вопросах не существует. Только «Киевгорстрой»!

ABCnews

Цена комфорта. Качественное жилье не может быть дешевым

По подсчетам Минрегионстроя, строительство квадратного метра жилья в Киеве обходится в 13,8 тыс. грн, в регионах — 10-12,4 тыс. грн.

В то же время необходимо понимать, что это усредненная себестоимость строительства, не учитывающая множество факторов, среди которых — стоимость земельного участка, коммуникаций, строительных материалов и рабочей силы, проектной документации, концепции ЖК, инфраструктурной составляющей и маркетинговых расходов.

“Все эти затраты увеличивают стоимость квадратного метра практически в два раза, — отмечает Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club). — Поэтому, если говорить о себестоимости квадратного метра жилья в 13 тыс. грн, как озвучил Минрегионстрой, то это цена проекта с очень плохим качеством”.

По итогам апреля 2019 г. средняя стоимость квартир в столице составляла 23,3 тыс. грн/кв. м (минимальная — 16,2 тыс. грн). Эти цифры, по утверждению экспертов рынка, являются экономически обоснованными. Напомним, в апреле 2018-го квадрат стоил 22 тыс. грн (минимальная цена на новостройки в тот период составляла 15,4 тыс. грн).

Дорогие “ингредиенты”

Было бы неправильно пытаться вывести обязательный усредненный ценник для покупателя для всех проектов. Ведь ценообразование у каждого девелопера формируется по уникальным параметрам.

Важную роль в нем играют локация объекта, транспортные потоки, концепция, инфраструктурные составляющие ЖК и местности, а также добавочная стоимость.

Еще на него в значительной степени влияет наличие полного пакета разрешительных документов или более высокая степень реализации проекта, чем котлован.

Общим для всех застройщиков в структуре расходов на строительство остаются два базовых фактора: стоимость материалов и работ, которые демонстрируют стабильный рост цены.

На протяжении последних трех-четырех лет стоимость строительства (стройматериалов и строительных работ) выросла более чем на 50%.

В текущем году по тем же причинам увеличение стоимости строительства составит еще как минимум 10-15%, что в конечном итоге скажется на цене квадрата.

И все же себестоимость — это порядка 30% от “ценника” для инвестора, потому как есть другие, вышеизложенные факторы, которые напрямую влияют на ценообразование, отмечает Виктория Берещак, эксперт информационно-аналитического портала о новостройках 3m2.

По данным Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK, если всю стоимость строительства объектов формата “город в городе” взять за 100%, то расходы на строительные материалы могут достигать 40%, более 30% — это стоимость строительно-монтажных работ, свыше 5% застройщик тратит на обустройство офиса продаж, зарплаты сотрудникам, работающим в компании, а также на маркетинговое продвижение объекта. Оставшиеся около 25% составляют расходы на создание социально-бытовой инфраструктуры будущего жилого комплекса. Последние, довольно существенные траты несет каждая компания, которая стремится создать уникальный, привлекательный и конкурентоспособный проект.

Перечисляя статьи расходов, застройщики не упоминают еще об одной. Между тем коррупционная составляющая цены квадратного метра составляет от $12 до $20, и этот груз затрат по большому счету ложится на плечи покупателя жилья.

По предварительным результатам анонимного исследования, проведенного URE Club, более 80% представителей строительной сферы главным источником коррупции назвали государственные органы, контролирующие отрасль, в частности Государственную строительно-архитектурную инспекцию (ГАСИ).

“Вопрос взяток в строительстве — это огромная сумма средств (до $0,5 млрд, которую вынуждены тратить застройщики, чтобы иметь возможность реализовывать свои проекты”, — рассказывает Ольга Соловей.

Чаще всего с фактами коррупции девелоперы сталкиваются при получении заключительных разрешений и при сдаче объектов в эксплуатацию.

В кармане у застройщика

На сегодняшний день конечная цена квадратного метра для покупателя в киевских объектах комфорт-класса стартует от 18 тыс. грн.

“Стоит понимать, что разница в цене не является показателем объективной доходности новостройки, — подчеркивает Александр Панфилов.

 — Прибыльность объектов эконом- и комфорт-класса сегодня не превышает 20-25%, все остальные “проценты” — это прямые и непрямые дополнительные затраты, которые не имеют ничего общего со строительством и продвижением самого проекта”.

Как отмечает эксперт, уровень прибыльности до 25% не меняется на протяжении последних полутора лет и вряд ли претерпит какие-либо изменения в короткой перспективе. С одной стороны, застройщик уже не в состоянии снижать рентабельность своих проектов, иначе ему попросту будет невыгодно заниматься строительством, которое требует достаточно много времени.

Не стоит забывать о том, что в 2017-2018 гг. резко сократились объемы жилищного строительства, и это привело к тому, что между спросом и предложением был достигнут разумный баланс. То есть спрос на жилье не является стимулом для пересмотра цен, только экономика самого объекта влияет на их уровень.

Таким образом, сложившаяся конъюнк­тура является на сегодняшний день достаточно объективной и мотивированной.

В пригороде Киева себестоимость жилья, по данным AVM Development Group, составляет 7-13 тыс. грн/кв. м. Для покупателя стоимость жилья варьируется от 9 тыс. до 14 тыс. за квадрат, которая уже учитывает не только расходы на строительство, а еще и затраты на инфраструктуру.

“По нашим данным, уровень доходности новостройки за чертой столицы составляет в среднем 20%, в то время как прибыльность киевских объектов может достигать и 35-40% в бизнес- и элит-классах”, — отмечает Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group.

И добавляет, что за последние три-четыре года рентабельность строительства в пригороде снизилась на 5-8%, и застройщики были вынуждены значительно урезать свои финансовые ожидания от реализации проектов. Вместе с тем в 2018 г.

See also:  Види відповідальності за порушення трудового законодавства та оплати праці

произошла стабилизация уровня прибыльности, отчасти из-за того, что количество возводимых объектов резко сократилось и снизился разрыв между спросом и предложением.

На грани риска

Эксперты предупреждают, чем чреваты инвестиции в квадратные метры стоимостью ниже рыночной. Александр Панфилов советует инвесторам воздержаться от покупки недвижимости в объекте, где цена ниже средней рыночной на 20-25%, поскольку существует вероятность того, что данный объект может пополнить ряды недостроев.

Владислав Кононов уверен, что в 90% случаев, в которых цена на квартиру ниже среднерыночной, это проекты с заведомым обманом. Во-первых, стоимость квадратного метра не может быть ниже себестоимости.

Во-вторых, низкая цена сулит целый ряд проблем с вводом объекта в эксплуатацию. Например, отсутствие необходимого пакета документов на строительство, без которого ввести построенный дом в эксплуатацию будет достаточно проблематично.

Несколько лет назад уже возникали скандалы, связанные с тем, что застройщик не смог подключить построенный дом к инженерным сетям. Формально дом был готов, но оставался без воды, света, газа и тепла.

В-третьих, низкая цена — это показатель низкого качества строительных материалов и привлечение рабочих без квалификации, что сулит большие проблемы для будущих жильцов.

По мнению Виктории Берещак, сэкономить на стоимости квадрата застройщик может и не в ущерб качеству. К примеру, в пригороде удается экономить за счет более низкой цены земли и коммуникаций.

Существенная экономия может быть достигнута путем отсутствия простоев, использования инновационных решений и технологий на площадке, то есть если работать качественно с минимальными энергозатратами. Еще один способ экономии — рациональные и продуманные проектные решения, например, сокращение площади помещений общего пользования в допустимых пределах.

При комплексной застройке при условии грамотных проектных решений реально сэкономить до 20%. Если же цены ниже не только рыночных, но и установленных Минрегионстроем, это уже тревож­ный звоночек.

Главные инвесторы

Портрет сегодняшнего покупателя остается достаточно размытым: это могут быть и молодые семьи, и пары со стажем, и студенты, и одинокие люди в возрасте.

20-30% покупателей приобретает недвижимость для перепродажи (инвестируют на стадии котлована и продают на завершающей стадии строительства, когда стоимость повышается на 20-25%) либо для сдачи в аренду. Остальные покупают жилье для себя. Актуальным остается вопрос возможности покупки.

Застройщики пытаются сделать ценообразование более гибким, предлагая покупателям совместные с коммерческими банками ипотечные программы, скидки и рассрочку.

Спросом пользуется абсолютно любое жилье, главное условие — продуманные планировки без пустых квадратов. Очень ценятся гардеробные и ниши под встроенные шкафы. Есть когорта покупателей на нестандартные планировочные решения, поэтому выигрывает тот застройщик, который закладывает 3-5% таких планировок в свой проект, отмечает Виктория Берещак.

Что касается пригородного жилья, Владислав Кононов обратил внимание на две тенденции. Во-первых, покупателей все больше привлекает сегмент загородных домов: спрос на коттеджи с начала 2019 г. увеличился на 7-8%.

На сегодняшний день стоимость коттеджа сравнима со стоимостью двухкомнатной квартиры в спальном районе Киева.

Во-вторых, значительно увеличился интерес покупателей к земельным участкам: по сравнению с началом 2018-го количество продаж земли под индивидуальное строительство возросло на 10-15% и данная тенденция сохранится в ближайшие два-три года. Земельные участки могут подорожать до конца 2019-го на 10-12%.

Игорь Кушнир: законно построенное жилье не может стоить дешевле 16 тыс.грн. за кв.м.

Анна Лаевская

Коммерческий директор компании “Интергал-Буд”

Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Киева по состоянию на май 2019 г. составляет $860. Стоимость жилья зависит от многих показателей. Прежде всего это месторасположение, класс объекта и инфраструктура. Не менее важными составляющими являются строительные материалы, из которых возводится дом и комплектация объекта (лифты, системы “умный” дом и
т. д.).

Отмечу также, что если застройщик строит жилой комплекс по принципу “город в городе”, то стоимость квадратного метра в таких домах будет дороже, чем в отдельно стоящем объекте.

В ЖК “Сырецкие сады”, “Озерный гай Гатное”, “Академ-Квартал” застройщик “Интергал-Буд” планирует строительство всей необходимой инфраструктуры на территории комплексов, что существенно увеличивает их инвестиционную привлекательность.

В жилых комплексах компании “Интергал-Буд” стоимость квадратного метра колеблется от $604 до $1804 за квадратный метр.

Так, в ЖК “Озерный гай Гатное”, который наша компания строит в селе Гатное Киевской области, стоимость квадратного метра стартует от 14 500 грн за кв. м жилья. А в киевском ЖК “Академ-Квартал” цены от 15 500 за квадрат.

При этом элитный комплекс бизнес-класса в центре столицы ЖК “Владимирский” продается по цене от 47 300 грн за квадратный метр.

Инвестиции в недвижимость на раннем этапе строительства объекта самые выгодные и приносят покупателям максимальную прибыль.

Но инвестировать “в фундамент” можно только с надежными строительными компаниями, которые проверены годами успешной практики на рынке жилья.

Компания “Интергал-Буд” работает на рынке 16 лет, мы ввели в эксплуатацию почти 3 млн квадратных метров жилья и при этом ни разу не нарушили свои обязательства.

При покупке жилья на стадии фундамента инвестор может заработать от 25 до 30% и больше. Аналитики рассчитывали, что за год строительства объекта квадратный метр квартиры дорожает в среднем на $100-200. Так, например, квадратный метр в ЖК “Малахит” на ранней стадии строительства стоил около 800 у. е.

, а сейчас квартиры в этом комплексе продаются приблизительно за 1200-1300 у. е. за кв. м. Отдельно замечу, что новострой с ремонтом стоит на 20-25% дороже, чем аналогичный проект в состоянии “после строителей”.

В то же время стоимость квадрата при инвестировании в квартиру с ремонтом от компании “Интергал-Буд” увеличивается всего на 2,5 тыс. грн за квадратный метр.

Лора РАЙТАРОВСКАЯ

Вторичный рынок жилья не выдержал конкуренции

Низкий спрос на фоне карантинных ограничений и массовая переориентация потенциальных покупателей жилой недвижимости на сегмент новостроек из-за начала действия программы по субсидированию ипотеки, заставили собственников квартир на вторичном рынке задуматься о снижении цен. За месяц такое жилье подешевело во многих городах-миллионниках. В дальнейшем тенденция сохранится: консультанты ждут, что к концу года квартиры будут продаваться на 8—10% дешевле, чем до начала кризиса.

Средняя стоимость вторичной жилой недвижимости в российских городах-миллионниках в июне составила 77,2 тыс. руб. за кв. м, сократившись на 1,3% относительно мая. Такие расчеты приводит ЦИАН. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость такой недвижимости в России оценивают в 55,5 тыс. руб. за кв. м.

За месяц показатель вырос на 1%, а за год — на 4,7%.

Такую динамику руководитель категории вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов объясняет карантинными мерами, которые принимались на региональном уровне: цены снижались в основном в городах, где они носили наиболее жесткий характер.

Самое выраженное снижение цен за месяц, по данным ЦИАН, произошло в Челябинске, где вторичная недвижимость подешевела в среднем на 7,3%, до 44,6 тыс. руб. за кв. м.

Стоимость жилья в Уфе опустилась на 6,9%, до 75 тыс. руб. за кв. м. Одновременно город стал одним из лидеров по падению цен относительно аналогичного периода прошлого года — снижение оценивается в 11,3%.

В то время как в Челябинске речь идет о незначительной коррекции в 1,2%.

Эксперты «Авито Недвижимости» также обращают внимание на снижение средней стоимости жилья в Новосибирске: за месяц вторичные квартиры здесь стали дешевле на 2,6%, до 67,6 тыс. руб. за кв. м.

Выраженный рост цен аналитики ЦИАН заметили в Самаре, где вторичная недвижимость за месяц подорожала сразу на 6%, до 54,7 тыс. руб. за кв. м.

Но это значение только на 0,5% больше показателя за аналогичный период прошлого года.

В Москве в последний месяц цены на вторичное жилье оказались достаточно устойчивы: средний показатель, по расчетам ЦИАН, вырос на 0,4%, до 213,4 тыс. руб. за кв. м. Это одновременно на 5,9% ниже значения за июнь прошлого года.

Аналитики «Авито Недвижимости» заметили небольшую отрицательную динамику показателя: за месяц он снизился на 0,64%, до 202 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге, по данным сервиса, сейчас вторичное жилье стоит в среднем 120,3 тыс. руб. за кв.

 м — это на 0,13% дороже, чем месяцем ранее, и на 5,8%, чем летом прошлого года.

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает, что смягчение карантинных ограничений оживило рынок вторичной недвижимости: в отличие от новостроек, дистанционные продажи здесь фактически не получили распространения. При этом эксперт указывает, что несмотря на возросшую активность фокус покупателей как минимум до 1 ноября будет смещен в сторону первичного рынка за счет действия программы субсидирования ипотечных ставок до 6,5%.

На этом фоне господин Попов прогнозирует повышенную волатильность цен на вторичное жилье в краткосрочной перспективе: заметные колебания могут быть как в сторону роста, так и снижения. «Кто-то продолжает держать докризисную цену, а кто-то из-за необходимости срочно получить деньги готов снизить стоимость»,— рассуждает эксперт.

Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко соглашается, что вторичному рынку сейчас сложно конкурировать с первичным, где застройщики также активно разрабатывают собственные маркетинговые программы, вплоть до «нулевой ипотеки».

See also:  Шанси зберегти приватну судову експертизу високі, попри зміни в законодавстві

«Но с другой стороны, новостройки дорожают, на фоне чего “вторичка” становится доступнее»,— отмечает он. На этом фоне, по прогнозам эксперта, покупатели, планирующие купить недвижимость без привлечения заемных средства, могут перейти в этот сегмент.

При этом господин Луценко считает, что средние цены могут вести себя по-разному.

«Самые дешевые предложения от собственников, готовых снизить цену, быстро раскупят, на рынке останутся “неснижаемые” продавцы, которые будут обеспечивать прирост среднего показателя»,— рассуждает он.

Аналитики ЦИАН настроены более радикально и ждут, что до конца года вторичное жилье подешевеет на 8–10% относительно докризисных показателей: собственники уже осознают высокую конкуренцию со стороны застройщиков.

Александра Мерцалова

Рынок недвижимости: Киевгорстрой прогнозирует масштабное повышение цен на жилье

В холдинговой компании Киевгорстрой прогнозируют рост цен на жилье в Киеве на 15% в текущем году. Об этом сообщил председатель правления Киевгорстроя Игорь Кушнир в интервью порталу domik.ua, передают «Українськi Новини».

«Считаю, что стоимость квадратного метра в 2020 году будет только расти. По итогам года рост может составить до 15%. Сегодняшняя стоимость квадратного метра — это минимальная цена. Я не считаю элитное жилье — там свой алгоритм, тенденции, настроения.

Мы говорим о социальном, доступном жилье, сейчас выходим на себестоимость 19-20 тысяч грн за квадратный метр. Это стоимость земли, работ, инфраструктуры, заработка предприятия.

Строительно-монтажные работы на сегодня обходятся примерно в 14-15 тысяч грн за квадратный метр», — сказал Кушнир.

Отмена паевого участия не приведет к удешевлению квартир на первичном рынке недвижимости.

Что делать вкладчикам Укрбуда — мнение юриста (видео)

«Во-первых, растет стоимость комплектующих строительства. Во-вторых, застройщики вынуждены постоянно поддерживать на конкурентном уровне зарплату строителям. Многие из них уже уехали строить Европу, а те, что остались, хотят эквивалентную зарплату. В-третьих, расходы на землю, сети, рекламу — это все не стоит на месте. Так что, дешевле не будет», — отметил Кушнир.

  •  Чего ждем от рынка недвижимости в 2020 году
  • Он добавил, что отмена паевого участия может улучшить инвестиционный климат в стране и привлечь иностранных инвесторов, что позитивно отразится на экономике.
  • Однако при этом важно не пустить на самотек вопрос строительства сопутствующей социальной инфраструктуры — резюмировал Кушнир.
  •  Киевгорстрой и инвесторы Укрбуда согласовали условия завершения объектов

Ранее сообщалось

  • Киевгорстрой принял на себя обязательства подхватить объекты Укрбуда с целью их достройки и дальнейшей передачи инвесторам.
  • Президент Владимир Зеленский гарантирует, что столичная компания Киевгорстрой достроит все объекты скандального «Укрбуда».
  • На стоимость квартир передача объектов Укрбуда не должна повлиять.
  • Напомним, корпорация Укрбуд остановила строительство 26 объектов, инвесторами которых являются около 13 тысяч семей. 5 декабря под зданием Офиса Президента прошли акции вкладчиков строительства, они требуют повлиять на ситуацию.

Сколько застройщики зарабатывают на квартирах. Какова реальная наценка? | УКРАИНА КРИМИНАЛЬНАЯ

Минрегионстрой ежеквартально рассчитывает  показатель средней стоимости строительства жилья. По последним данным, в Киеве построить квадрат жилья стоит 13,8 тыс грн, в областях — 10-12,4 тыс грн.

Отвечает ли этот показатель реалиям рынка, и с какой наценкой продают жилье инвесторам застройщики?

Местные органы предоставляют Минрегионстрою данные, которые становятся базой для определения структуры затрат по строительству жилых домов. Показатель опосредованной стоимости — это цена за квадратный метр общей площади дома.

Структура расходов формируется из стройматериалов, зарплаты, эксплуатации машин, общих производственных и административных расходов, расходов на проектирование. Не учитываются оплата архитекторам, инженерная подготовка площадки, компенсация расходов предыдущим владельцам участка, отчисления на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры населенных пунктов.

Зачем этот показатель рассчитывают и когда применяют?

В основном — при определении объемов государственных инвестиций в строительство жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и государственной поддержки. Также этот показатель используют при определении размера долевого участия государственных инвестиций или размера льготных кредитов для граждан.

Однако, можно благодаря этим данным вычислить долю себестоимости в цене? 

По данным аналитиков Lun.ua , средняя стоимость жилья в новостройках Киева в декабре 2018 составляла 23 тыс грн, минимальная — 16 тыс грн. Средняя стоимость квадратного метра жилья класса «эконом» — 17,8 тыс грн, «комфорт» — 20,7 тыс грн, бизнес-класса — 36,1 тыс грн, класса «элит» — 58,2 тыс грн.

Журналисты Экономической правды пытались узнать у застройщиков и девелоперов, сколько средств они тратят на строительство жилья и какую долю себестоимость занимает в структуре цены на «квадрат» для инвестора. Однако все они отказались называть точные цифры и вообще неохотно общались на эту тему.

Завышенные оценки от «Киевгорстроя»

«Показатель строительной себестоимости примерно одинаков для всех участников рынка. Стоимость растет из-за расходов на проектирование, маркетинг, новые технологии, разработку софта», — говорит Наталья Рева из SAGA Development.

В компании «Киевгорстрой» сообщили, что озвученные министерством цифры «нулевые». К ним следует добавить стоимость земли, паевые взносы и рентабельность.

«На выходе для покупателя цена квадратного метра в Киеве составляет 15-16 тыс грн. Это минимальный экономически обоснованный показатель. Он не может быть ниже этих цифр», — процитировали слова председателя правления компании Игоря Кушнира.

По мнению президента «Киевгорстроя», приобретение жилья, квадратный метр которого стоит меньше 15-16 тыс грн, очень рискованно. Застройщик может сэкономить на материалах или неквалифицированных рабочих. Еще одним вариантом «удешевления» строительства жилья является отсутствие законно оформленной земли.

«В лучшем случае дом не введут в эксплуатацию. В худшем — дома не будет вообще и инвестор останется без денег и жилья», — сказал Кушнир.

На самом деле расходы «Киевгорстроя» на строительство жилья существенно ниже. В финансовом отчете компании за 2017, опубликованном на ее сайте, говорится, что себестоимость реализованной продукции составила 2860000000 грн. Путем простых математических подсчетов можно получить цифру 8,5 тыс грн за кв м.

На уточняющий вопрос ЭП в пресс-службе «Киевгорстроя» признали, что 8,5 тыс грн за «квадрат» — это средняя себестоимость строительства жилья в компании. В зависимости от класса дома и других факторов этот показатель может отличаться.

  • «Киевгорстрой» — «жемчужина» или пустышка?

Для сравнения: желающим инвестировать средства в жилую недвижимость «Киевгорстрой» предлагает прайсы от 14-15 тыс грн за кв м при полной оплате.

Себестоимость растет и коррупционная составляющая — тоже

Информацию о себестоимости строительства можно найти и на открытых площадках. Так, киевское коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ» заказало  выполнение работ по достройке одного из жилых комплексов в Киеве.

Стоимость контракта — более 638 млн грн. «Коробки» домов почти готовы. Подрядчику необходимо будет провести демонтажные работы и устранить дефекты конструкций. Достройка будет стоить для заказчика 6,5 тыс грн за кв м.

На Полтавщине горисполком заказал подрядчику строительство многоэтажки  по 7255 грн за кв м. По данным  Минрегионстроя, средняя стоимость строительства в области составляет 10 536 грн за «квадрат».

Основатель компании KAN Development Игорь Никонов заявил , что за 2018 себестоимость строительства выросла на 70-80 долл или 1,9-2,2 тыс грн за кв м из-за роста зарплат строителей. Слова Никонова подтверждает Госстат : за последний год заработная плата в сфере строительства повысилась на 28,6%.

«Себестоимость строительства индивидуальная для каждого объекта. В зависимости от места, класса и концепции она может отличаться в полтора-два раза», — говорит Рева. По ее словам, в низкокачественных и низкомаржинальных проектах строительная себестоимость может составлять до 90% стоимости реализации.

Для девелоперов, которые уделяют внимание архитектуре, концепции, технологиям комфорта и энергоэффективности, себестоимость значительно повышается. По мнению девелопера, проекты, которые конкурируют только ценой, из-за низкой маржи рискуют остаться недостроенными.

При этом ни один девелопер не назвал такую ​​существенную составляющую цены как коррупция.

Между тем большинство участников опроса , проведенного ассоциацией рынка недвижимости URE Club, отмечают повышение уровня коррупции в отрасли за последние два года. Чаще всего с такими случаями девелоперы сталкиваются на этапах получения согласований, разрешений и ввода объектов в эксплуатацию.

Какие застройщики в группе риска

За рынком недвижимости внимательно следит  НБУ, поскольку состояние отрасли влияет на финансовую стабильность государства. «Повышение себестоимости строительства жилья и требований к его качеству с введением новых государственных строительных норм  давить на рентабельность застройщиков», — предупреждают в Нацбанке.

  • Застройщики против киевлян: все средства хороши?

Финансовый регулятор признает, что главными инвесторами в недвижимость остаются прежние владельцы валютных депозитов. «Среди граждан с высокими доходами сохраняется устойчивый инвестиционный спрос в условиях, когда снижается доходность валютных депозитов», — констатирует он.

По данным регулятора, среди граждан с низким доходами растет число претендентов на ипотечные кредиты и рассрочку. Впрочем, дисбалансы на рынке еще есть. Потенциал покупателей «первого жилья» пока невысок и в среднесрочной перспективе первичный рынок достигнет равновесия.

«В микрорайонах с развитой инфраструктурой спрос на жилье выше, а продажи в отдельных домах с неудачным расположением трудно стимулировать даже агрессивной рекламой или скидками. В группе риска — застройщики, сосредоточены на одном ценовом сегменте или в одном районе», — говорят в НБУ.

  АЛЕКСАНДР КОЛЕСНИЧЕНКО; Экономическая правда

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*