Законодавчо закріплені способи звернення стягнення на предмет іпотеки

Законодавчо закріплені способи звернення стягнення на предмет іпотеки

Верховний суд України, захищаючи права забезпеченого іпотекою кредитора, розкрив зміст судового, позасудового … та вигадав «змішаний» спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 125 Основного Закону нашої Держави – Конституції України система судів загальної юрисдикції в Україні будується за принципами територіальності і спеціалізації, а найвищим судовим органом у системі судів загальної юрисдикції є Верховний Суд України.

Надалі, згідно з ч. 4 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду України, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Таким чином, функція Верховного суду України – це забезпечення єдності судової практики згідно з вимогами діючого законодавства.

Верховний суд України 14 вересня 2016 року вирішуючи справу № 6-1219цс16 зробив правовий висновок стосовно суспільно – правових відносин пов’язаних із звернення стягнення на предмет іпотеки, який, на мою думку, повинен бути предметом судово – правових дебатів юридичної спільноти.

Зокрема суд вказав, що частиною другою статті 16 ЦК України передбачено, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів судом може бути визнання права, в тому числі права власності на майно. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

  • ВАЖЛИВО: Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
  • Вказане підтверджується і правовою позицією Верховного суду України від 30 березня 2016 р. у справі № 6-1851цс15, яка передбачає що відповідно до частини третьої статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється:
  • на підставі рішення суду;
  • виконавчого напису нотаріуса;
  • згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
  • Згідно із частиною третьою статті 36 Закону України “Про іпотеку” договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України “Про іпотеку”.
  • ВАЖЛИВО: Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

  1. Стаття 392 ЦК України, у якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.
  2. Таким чином ВСУ зазначив, що судам слід встановити наявність чи відсутність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, а також здійснення виконавчого напису нотаріусом, як правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя, якщо такі умови передбачені умовами договору іпотеки.
  3. У частині першій статті 36 Закону України “Про іпотеку” зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
  4. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
  5. Згідно із положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
  • – передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України “Про іпотеку”;
  • – право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
  • При цьому згідно частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.
  • ВАЖЛИВО: договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
  • Предметом дискусії є те, що у справі, яка переглядається судами нижчих інстанцій встановлено, що умови договору відповідач не виконував, кредит не погасив, в зв’язку з чим утворилася заборгованість, а положеннями іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто банк має право на визнання права власності на предмет іпотеки, або на укладення від імені банку договору купівлі-продажу іпотечного майна.
  • «Хоча, у справі, яка переглядається, суд ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосував норми статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», однак установивши факт невиконання позичальником грошових зобов’язань за кредитним договором, суд вірно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою».

Помилковість застосування вищевказаних норм підтверджується правовою позицією Верховного суду України у справі № 6-1685цс16 від 21.09.2016 р.

, якою передбачено, що порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, відповідно до якої у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

(!!!) На мою думку, Верховний суд України застосував так зване правило «спір по суті вирішен правильно, але норми Закону застосовані не вірно» і, виходячи з цього принципу, рішення судів попередніх інстанцій не скасував, а справу не передав на новий розгляд.

Між тим, ще раніше Верховний суд України вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права у справах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження, при розгляді справи № 6-969цс16 своєю постановою від 06 липня 2016 р. зробив наступний висновок.

  1. Відповідно до статті 1054 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.
  2. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
  3. Частинами першою та третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання.
  4. Однак, 7 червня 2014 року набув чинності Закон № 1304-VII, згідно з пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо:
  5. – таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті;
  6. – таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
See also:  Заступник міністра юстиції оніщук: за грубе порушення закону буде передбачено анулювання доступу до державних реєстрів довічно

– загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов’язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України), що повною мірою відповідає значенню цього слова, поданому в тлумачному словнику української мови.

Отже, мораторій є відстроченням виконання зобов’язання, а не звільненням від його виконання.

Відтак установлений Законом № 1304-VII мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов’язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

  • Крім того, згідно з пунктом 4 Закону № 1304-VII протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
  • Таким чином дія Закону № 1304-VII не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов’язань, то й не може бути мотивом для відмови в позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності.
  • Саме до цього зводяться висновки, викладені в судових рішеннях у справах № 6-35023св15, № 6-482цс15.
  • Отже, кредитор, розуміючи складність процедури продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах, вирішив йти «шляхом найменшого супротиву» та визнав право власності на предмет іпотеки на підставі рішення суду і, як не дивно, дане рішення було підтримано («скрізь стиснуті зуби») Верховним судом України, а отже утворився ПРЕЦЕНДЕНТ – тобто, як говорив Остап Бендер, ще один «відносно законний спосіб» відбирання предмету іпотеки.
  • ВИСНОВОК: аналізуючи положення статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», 328, 335, 376, 392 ЦК України слід дійти висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту на задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки:
  • 1. судовий – на підставі рішення суду:
  • а) шляхом проведення прилюдних торгів;
  • б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві);
  • 2. два позасудових способи захисту:
  • а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

3. «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16;

P.s. Верховний суд України 14 вересня 2016 року вирішуючи справу № 6-1219цс16 відступив від своєї правової позиції (суд не вправі визнавати право власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем – див. п.1) однак залишив в силі рішення попередніх інстанцій, якими саме на підставі рішення суду за іпотекодержателем визнано право власності на предмет іпотеки.

Питання № 1: Як можна керуватися правовими позиціями Верховного суду України, якщо одна суперечить інший (справа № 6-1219цс16 & № 6-1685цс16) ?

Питання № 2: Якщо Закон застосовано не правильно, однак рішення суду без змін – навіщо нам Верховний суд, який не може забезпечити «єдність судової практики»???

Источник: https://protocol.ua/ru/zakonodavcho_zakripleni_sposobi_zvernennya_styagnennya_na_predmet_ipoteki/

Іпотечні лабіринти: в пошуках прав на предмет іпотеки

Законодавчо закріплені способи звернення стягнення на предмет іпотеки

Іпотечні відносини – унікальні і багатогранні за своєю правовою суттю, будучи, з одного боку, способом забезпечення виконання зобов'язань, а з іншого – альтернативним способом здійснення розрахунків за невиконання основного зобов'язання.

Якщо в докризовий період іпотеку популярно було розглядати в ракурсі її «забезпечувальних» властивостей, то в умовах дефіциту грошової маси актуальними стають питання виконання основного зобов'язання за допомогою звернення стягнення на предмет іпотеки. І в пошуках відповідей на ці питання стає ясно, що в ряді випадків звернення кредитором стягнення на предмет іпотеки є хоч і законодавчо врегульованим, але мають різного роду практичні складнощі процесом.

  • Найбільш актуальними для будь-якого іпотекодержателя є два питання:
  • 1) коли виникає право на звернення стягнення на предмет іпотеки і
  • 2) як реалізувати дане право?
  • У той же час, іпотекодавець стурбований одним-єдиним питанням: як запобігти звернення стягнення на предмет іпотеки.

Коли звертають стягнення?

  1. Якщо питання про особу, уповноважену звернути стягнення на предмет іпотеки, не викликає сумнівів – це іпотекодержатель, то питання про підстави, які дозволяють кредитору задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки, залишається відкритим.

  2. Право звернення стягнення на передану в іпотеку нерухомість виникає у випадках:
  3. – Невиконання (або неналежного виконання) боржником основного зобов'язання;
  4. – Порушення іпотекодавцем обов'язків, передбачених в іпотечному договорі
  5. Виходячи з положень Закону України «Про іпотеку», право на звернення стягнення виникає в наступних випадках:

1. Невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (ст. 33 Закону «Про іпотеку»).

  • Таким чином, до настання строку виконання боржником прийнятого зобов'язання звернення стягнення на предмет іпотеки не є можливим.
  • Незважаючи на таке чітке, встановлене законодавством підставу для звернення стягнення, з практичної точки зору для органів, задіяних у цьому процесі (наприклад, БТІ), буде потрібно фіксація та документальне підтвердження факту порушення, а тим більше – неналежного виконання основного зобов'язання: не в установлений термін, непередбачуваних способом, в неналежному місці, в невстановленому порядку.
  • Якщо договір, за яким виникло основне зобов'язання, був нотаріально посвідчений (наприклад, кредитний договір), то у кредитора є можливість підтвердити факт порушення основного зобов'язання та виникнення права на звернення стягнення на предмет іпотеки позасудовим шляхом.

Для цього доцільно вдатися до виконавчого напису нотаріуса відповідно до постанови Кабміну № 1172 «Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості проводиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів». Як відомо, за допомогою виконавчого напису кредитор має право вимагати виконання боржником своїх зобов'язань, минаючи суд. Порядок вчинення виконавчих написів регулюють ст. ст. 87 – 91 Закону України «Про нотаріат».

Згідно зі ст. 87 зазначеного Закону, для стягнення грошових сум або витребування у боржника майна нотаріуси вчиняють виконавчі написи на документах, що встановлюють заборгованість. Перелік таких документів спочатку доцільно відобразити в договорі, що встановлює основне зобов'язання. Не зайвим буде визначити і подальшу процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки.

Однак: якщо основний договір не був нотаріально посвідчений, то факт порушення основного зобов'язання підлягає доказуванню в судовому порядку, оскільки органи, що здійснюють держреєстрацію прав на нерухоме майно (БТІ), не уповноважені перевіряти і встановлювати цей факт

2. Порушення іпотекодавцем зобов'язань, передбачених іпотечним договором (ст. 12 Закону «Про іпотеку»).

Іпотекодавцем може бути як сам боржник, так і його майновий поручитель, але незалежно від того, хто виступив стороною іпотечного договору, порушення прийнятих по ньому зобов'язань призведе до виникнення у іпотекодержателя-кредитора права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. Відмова або невиконання боржником вимоги кредитора стає підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тут мова йде саме про право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, а не про його обов'язки. Термін існування такого права можна обмежити 3 роками з моменту його виникнення (встановлений термін позовної давності відповідно до ст. 257 ЦКУ).

Як звертають стягнення?

Зафіксувавши порушення / неналежне виконання основного зобов'язання чи іпотечного договору, іпотекодержатель має вчинити ланцюжок юридичних дій, що дозволяють задовольнити виникло вимога.

Враховуючи широкий діапазон активів, які можуть бути предметом іпотеки, – будівлі і споруди, право оренди, земельні ділянки та об'єкти незавершеного будівництва, – необхідно бути готовим до специфічним аспектам, супроводжуючим звернення стягнення на кожний з перерахованих активів.

Варіант «а». Звернення стягнення на заставлене за іпотечним договором капітальна споруда / виділену в натурі його частина (наприклад, квартиру).

  1. Послідовність дій іпотекодержателя буде залежати від наявності / відсутності права на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки:
  2. – Або вираженого в окремому договорі про задоволення вимог кредитора;
  3. – Або відбитого в спеціальній застереженні безпосередньо в тексті договору.
  4. Оскільки найменш врегульованим і неоднозначним залишається право іпотекодержателя на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, логічним буде звузити аналіз до рамок саме цього виду звернення стягнення.
  5. Право на позасудове звернення стягнення може бути реалізовано двома способами:
  6. а) шляхом придбання закладеного майна у власність кредитора або
See also:  Дослідження. скільки вбивць, ґвалтівників та хабарників випустив на свободу «закон савченко»

б) шляхом його продажу третій особі (ст. 36 Закону «Про іпотеку»).

Розглянемо перший спосіб. Отже, у разі придбання закладеного майна у власність кредитора (що не завжди є можливим для банківських установ через 25%-ного обмеження на обсяг нерухомості в складі активів, згідно зі ст. 48 Закону України «Про банки і банківську діяльність») порядок дій зацікавленого кредитора буде зводитися до наступного:

Дія перша – повідомлення боржника про порушення (неналежного виконання) основного зобов'язання та / або умов іпотечного договору шляхом направлення на його адресу письмової вимоги про усунення порушення. У цьому випадку у боржника є право на 30-денну відстрочку у виконанні зобов'язань.

Зі змісту статті 35 Закону «Про іпотеку» очевидно, що надіслане повідомлення не перешкоджає іпотекодержателю вдатися до судового захисту своїх прав. Минути даний етап і уникнути суду, скориставшись виконавчим написом, теоретично можливо в трьох випадках, – якщо направлення повідомлення призведе до: а) знищення, б) пошкодження або в) втрати предмета іпотеки.

Навряд чи можливо застосувати і довести зазначені ризики для житлових приміщень. А з практичної точки зору очевидно, що кредитору зазначені підстави доведеться доводити, в тому числі нотаріусу, який візьме на себе відповідальність поставити виконавчий напис без перевірки факту повідомлення боржника.

Висновок: у ряді випадків доцільніше пройти цей етап, ніж спробувати його уникнути.

Дія друга – фіксація факту порушення, якщо від боржника надійшли заперечення в частині зазначеного порушення.

Дія третя – визначення оціночної вартості предмета іпотеки на підставі звіту суб'єкта оціночної діяльності. Доцільно датувати звіт датою реєстрації права власності.

Дія четверта – звернення до БТІ із заявою про реєстрацію прав власності на нерухоме майно за договором про задоволення вимог кредитора (оригінал та нотаріальна копія).

Не пізніше здійснення в БТІ реєстрації прав власності на нерухомість на ім'я кредитора останньому необхідно здійснити перерахування боржнику суми перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпеченої вимоги у розмірі 90%. Відшкодування різниці необхідно перерахувати на поточний рахунок боржника або передати в депозит нотаріуса з метою дотримання вимог ч. 3 ст. 37 Закону «Про іпотеку».

На етапі отримання з БТІ зареєстрованого правовстановлюючого документа необхідно підготуватися до подальших судових позовів з боку боржника в частині заперечування оцінної вартості нерухомості і т. д.

Основною проблемою описаного алгоритму є той факт, що нотаріусом не проводиться державна реєстрація угоди (договору про задоволення вимог кредиторів) у реєстрі правочинів.

З одного боку, законодавство не містить вимоги про обов'язкову реєстрацію даної угоди, як, наприклад, у випадку з договором дарування.

А з іншого боку, у реєстрі правочинів не відіб'ється інформація про зміну власника, що гіпотетично може негативно позначитися на подальших операціях з нерухомістю.

Якщо ж за допомогою судового розгляду боржник доведе, що вимагалася державна реєстрація угоди і взагалі – договір про задоволення вимог кредиторів підлягав ув'язненню і нотаріальному посвідченню лише після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки (ст. 212 ЦКУ), – тоді буде встановлено, що у іпотекодержателя не виникло право власності на нерухомість (ст. 334 ЦКУ).

Якщо ж мова йде про житлову нерухомість, то на етапі оформлення прав власності процес звернення стягнення не закінчується і передбачає здійснення новим власником виселення проживаючих осіб і зняття з реєстрації тих осіб, які виявилися зареєстрованими в квартирі всупереч положенням іпотечного договору. Виселення фактично проживаючих осіб (у разі відсутності їх добровільної згоди) може бути зроблено тільки за рішенням суду в силу ст. 109 Житлового кодексу УРСР.

Виселення неповнолітніх дітей, навіть якщо вони не зареєстровані у приміщенні, може бути здійснене виключно за згодою органу опіки та піклування за умови надання їм іншого місця мешкання з аналогічними або кращими житловими умовами (Закони України «Про охорону дитинства», «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей »). Надаване приміщення має бути придатне і призначене для проживання, наприклад приміщення дитячого будинку.

Статтею 71 Житлового кодексу УРСР передбачається збереження прав на житло за тимчасово відсутніми наймачами, включаючи членів їх сімей, якось: осіб, які перебувають у місцях позбавлення волі, призовників.

Проте дана норма розповсюджується виключно на відносини найму житлових приміщень державного та комунального житлового фонду (ст. 4, глава 2 Житлового кодексу УРСР), відповідно, норма не може перешкодити банку у відчуженні закладеної квартири.

У той же час для чистоти угоди банку попередньо необхідно зробити виселення вказаних осіб у відповідності зі ст. 109 ЖК.

  • Як бачимо, настільки «спрощений» варіант звернення позасудового стягнення, як придбання у власність кредитора предмета іпотеки (яким є житлове приміщення), – виявляється досить тривалим, суперечливим і складним на практиці.
  • Що стосується другого варіанту позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки – шляхом його продажу іпотекодержателем, – то він поки що не знаходить свого практичного застосування. Причина тому – чимала кількість складнощів:
  • – Для продажу предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу іпотекодержателю необхідно оформити правовстановлюючий документ, тобто здійснити раніше описаний алгоритм дій, що завершується отриманням зареєстрованого в БТІ договору про задоволення вимог кредиторів;
  • – Отримати довідку-характеристику з БТІ (витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно). Шанси здійснити цю дію зведені до нуля, оскільки видача довідок (витягів) проводиться виключно за запитом власників і правоохоронних органів;
  • – Отримати довідку за формою № 3 з ЖЕКу, який обслуговує будинок, в якому знаходиться квартира: документ, що засвідчує відсутність зареєстрованих осіб;

– За 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодержатель зобов'язаний повідомити про свій намір укласти договір не тільки іпотекодавця, але і всіх осіб, що мають законні права на предмет іпотеки (ст. 38 Закону «Про іпотеку»).

Ускладнений варіант звернення позасудового стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу третім особам призводить до втрати його практичної доцільності.

Варіант «б». Звернення стягнення на закладений земельну ділянку за іпотечним договором.

Земельні ділянки є специфічними предметами іпотеки не тільки з точки зору процедури укладення договору іпотеки (ст. ст. 6, 15 Закону «Про іпотеку»), але і з урахуванням подальшої процедури звернення на них стягнення. Звернення стягнення є одним зі способів припинення прав на земельну ділянку згідно ст. 140 ЗКУ.

При цьому звертає на себе увагу той факт, що звернення стягнення на земельну ділянку не є його відчуженням.

Відсутність відчуження земельної ділянки при зверненні стягнення на нього є досить актуальним для цілей визначення подальшої процедури оформлення прав власності на земельну ділянку на іпотекодержателя, а саме, з отриманням державного акта на право власності на земельну ділянку або з проставленням позначки на іпотечному договорі.

У відповідності зі ст.

126 ЗКУ, одним з документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, є цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки, укладена в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за таким договором.

У зв'язку з цим виникає питання про можливість або неможливість віднесення договору про задоволення вимог кредиторів до числа правовстановлюючих документів на земельну ділянку, не вимагають додаткового оформлення державного акта на право власності.

Виходячи з положень ст. ст. 126, 140 ЗКУ, даний договір не відноситься до числа договорів, за якими відбувається відчуження земельної ділянки, оскільки за цим договором відбувається звернення на нього стягнення.

При зверненні стягнення на земельну ділянку необхідно пам'ятати про специфічні аспекти даної процедури:

Источник: https://juristoff.com/analytics/sobytie/6274-ipotechni-labirinti-v-poshukax-prav-na-predmet-ipoteki

Проблеми щодо звернення стягнення на предмет іпотеки на стадії виконання судового рішення — PRAVO.UA

Проблемні заборгованості – головний біль учасників господарських відносин. Часом навіть якісні договори застави не гарантують повернення боргів. Тому варто знати нюанси виконавчого провадження та його прогалини, яких, на жаль, не так уже й мало.

  • За змістом пункту 1 частини першої статті 32 Закону України «Про виконавче провадження» заходом примусового виконання судових рішень є звернення стягнення на кошти та інше майно (майнові права) боржника, у тому числі якщо вони перебувають у інших осіб або належать боржникові від інших осіб.
  • Загальний порядок звернення стягнення на майно боржника визначено у главі 4 Закону України «Про виконавче провадження» (далі – Закон).
  • Згідно з частиною першою статті 52 Закону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.

Реалізація заставленого майна має ряд особливостей, враховуючи існування спеціальних законів, зокрема, «Про іпотеку», «Про заставу», «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», у яких чітко передбачені дії виконавця для реалізації обтяженого майна. Заставне майно повинно бути арештоване виконавцем на загальних підставах, про що повідомляється застоводержатель, відмінний від стягувача (частина 4 статті 50, частина 3 статті 51 Закону).

  1. Стаття 44 Закону передбачає черговість задоволення вимог стягувачів, згідно з якою в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги щодо стягнення з вартості заставленого майна.
  2. Загальний порядок звернення стягнення на заставлене майно визначений статтею 54 Закону, відповідно до якої звернення стягнення на заставлене майно в порядку примусового виконання допускається за виконавчими документами для задоволення вимог стягувача-заставодержателя.
  3. Одним з найпоширеніших видів застави є іпотека.
  4. За положеннями статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
  5. Закон України «Про іпотеку» передбачає три способи звернення стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду (судовий спосіб звернення стягнення); на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (обидва позасудові).
See also:  Законник александр воздвиженский потерял работу, потому что рассмотрел гражданское дело по административному иску

Позасудові способи стягнення є простішими та менш затратними для стягувача, але, здебільшого, отримати задоволення свої вимоги даним способом у стягувачів не виходить, оскільки іпотекодавці не хочуть розлучатися зі своїм майном в добровільному порядку. В даному випадку судовий спосіб є хоч і довготривалим, але найефективнішим.

Однією з основних перепон у швидкому вирішенні спорів даної категорії є питання визначення початкової ціни реалізації предмету іпотеки.

Раніше суди були категоричні.

Відповідно до попередньої правової позиції вищих судів: зазначення початкової ціни реалізації предмету іпотеки є обов’язковим компонентом судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його реалізації, в тому числі на прилюдних торгах і вона має бути встановлена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності.

  • Наразі Велика Палата Верхового Суду дійшла висновку про те, що у спорах цієї категорії не зазначення у резолютивній частині рішення суду початкової ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні не має вирішального значення та не тягне за собою безумовного скасування судових рішень (постанова у справі № 235/3619/15-ц від 21 березня 2018 року).
  • В іншій постанові від 27 червня 2018 року у справі № 372/3785/15-ц Верховний Суд вказав на правомірність визначення судом початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
  • Тобто, Велика Палата Верхового Суду фактично поставила під сумнів необхідність проведення судової експертизи під час судового процесу, перенісши цю процедуру на стадію виконавчого провадження та залишивши при цьому можливість для суду не зазначати початкову ціну реалізації предмету іпотеки у судовому рішенні.

Така позиція є цілком логічною, оскільки початкова ціна реалізації предмета іпотеки, встановлена після проведення довготривалої судової експертизи, вже на стадії виконання рішення по суті не відповідатиме ринковим цінам на цей же об’єкт нерухомості, оскільки з часу проведення судової експертизи та розгляду справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій, може пройти більше 1 року, внаслідок чого строк дії звіту про оцінку майна закінчується. Як наслідок, у іпотекодавця з’являється можливість клопотати про проведення повторної експертизи на цей же об’єкт нерухомості, чим частіше за все і користуються недобросовісні боржники.

Отже, більш логічним є залучення в порядку статті 57 Закону саме у виконавчому провадженні виконавцем експерта – суб’єкта оціночної діяльності для проведення оцінки майна на етапі його підготовки до реалізації .

На даному етапі стягувачу вже потрібно бути уважним, оскільки, як показує практика, боржники, з метою затягування процесу передачі майна на реалізацію, оскаржують результат оцінки майна та зупиняють процедуру реалізації майна шляхом забезпечення відповідного позову, що дозволяє боржникові затягнути даний процес на період від 4 до 8 місяців.

Проте, ще небезпечнішим для стягувача є випадки, коли боржник навмисно домагається зниження стартової ціни. В даному випадку ризики існують тоді, коли відсутнє інше майно боржників для забезпечення його вимог, а застава продається на електронних торгах за заниженою ціною, що не покриває суму боргу.

Якщо має місце така ситуація, це вказує на підготовку заставодавця (боржника) до викупу власного майна через узгоджені дії «дружних» йому осіб. Тобто, підготовка до виведення власного арештованого майна з під арешту шляхом його викупу на електронних торгах за ціною, що є значно нижчою від ринкової ціни.

Як відомо, Міністерством юстиції України запроваджено аукціони з продажу арештованого майна в Україні, реалізація яких здійснюється за допомогою системи електронних торгів CETAM через мережу інтернет.

Найголовнішим завданням даного проекту було залучення якомога ширшого кола покупців до реалізації арештованого майна з метою його реалізації за максимальною ціною та унеможливлення корупційних ризиків у процесі реалізації арештованого майна.

ДП «CETAM» розпочало роботу в серпні 2015 року, та працювала в експериментальному режимі з 01 травня 2014 року в Києві, Київській, Львівській та Вінницькій областях. Пізніше цей експеримент розширили на Чернігівську, Запорізьку, Одеську, Івано-Франківську та Харківську області, а зараз вона працює на всій території України.

  1. Наразі, порядок проведення електронних торгів та здійснення ставок регламентовано наказом Міністерства Юстиції України «Про реалізацію арештованого майна шляхом проведення електронних торгів», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 6 жовтня 2015 р за № 1200/27645.
  2. Згідно Поряду реалізація майна відбувається шляхом формування організатором торгів (СЕТАМ) лоту, на базі отриманої від державних виконавців інформації про таке майно, та розміщення його для загального доступу у відповідності до категорії товару.
  3. Узгоджені дії зареєстрованих учасників електронних торгів, з метою зниження купівельної ціни лоту, працюють наступним чином:

Відповідні особи, в кількості не менше трьох, проходять процедуру реєстрації на Веб-сайті, сплачують гарантійні внески на рахунок Організатора, подають заявку на участь в електронних торгах щодо відповідного лоту. Один із учасників робить першу пропозицію з найнижчою надбавкою до стартової ціни.

За кілька хвилин у гру вступають інші учасники, які піднімають ціну до захмарної ціни, цим самим усуваючи інших конкурентів, не надавши їм можливості запропонувати вищу ціну від першої пропозиції. В подальшому два учасники, які підняли ціну та не дали в ступити в боротьбу за лот іншим зареєстрованим учасникам, відмовляються від своїх пропозицій.

В результаті перемога дістається учаснику, що запропонував найнижчу ціну.

Водночас, не зовсім є прозорою і сама система електронних торгів CETAM.

Як показує практика учасники торгів є незадоволеними роботою системи та скаржаться, що не дивлячись на виконані ними всі вимоги щодо реєстрації, сплати гарантійних внесків та допущення до електронних торгів щодо відповідного лоту, вони не змогли реалізувати своє право на участь у торгах, оскільки на відповідному етапі проведення торгів система заблокувала учаснику можливість здійснити ставку, а то і взагалі з незрозумілих причин клавіші ставок від самого початку торгів були неактивними.

Таким чином, зареєстровані та допущені до торгів учасники незрозумілим чином усуваються системою від участі в торгах по незрозумілих причинах.

У пошуках справедливості деякі з постраждалих учасників зверталися до суду і Єдиний державний реєстр судових рішень містить чимало таких прикладів.

З чим пов’язані вказані проблеми у системі електронних торгів CETAM при проведенні аукціонів з продажу арештованого майна в Україні – чи то з самим програмним забезпеченням, чи з можливими втручаннями в електронну систему, наразі однозначно відповісти ніхто не може.

  • Існування вказаних проблеми у системі електронних торгів та їх системний характер нівелюють основні завдання, які ставилися при її запроваджені: створення максимального конкурентного середовища при реалізації арештованого майна для гарантування максимальної ціни продажу, унеможливлення корупційних ризиків у процесі реалізації арештованого майна, швидкість та доступність процедури електронних торгів.
  • Тобто, основними проблемами на стадії виконання судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки є:
  • — затягування процедури реалізації майна заставодавцем (боржником) через оскарження експертних висновків (звітів про оцінку предмету іпотеки);
  • — оскарження заставодавцем (боржником) дій виконавця, пов’язаних з оцінкою;
  • — існування проблем у самій системі електронних торгів CETAM;
  • — затягування процедури реалізації майна через оскарження результатів проведення публічних торгів у зв’язку з порушення порядку та процедури їх проведення.
  • Валентина Литвин, адвокат АО «BARRISTERS»

Источник: https://pravo.ua/b-problemy-na-stadii-ispolnenija-sudebnogo-reshenija-ob-obrashhenii-vzyskanija-na-predmet-ipoteki-b/

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*