Пайова участь для замовників будівництва підлягає скасуванню – закон підписано

Пайова участь для замовників будівництва підлягає скасуванню - закон підписано

⭕️ 20 вересня 2019 року Верховною Радою прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (законопроект №1059 від 29.08.2019). Закон набере чинності після підписання Президентом та публікації.

Cкасування пайової участі (внеску) покликане, зокрема, покращити інвестиційну привабливість України, що в свою чергу має позитивно позначитися на позиції України у рейтингу Doing Business.

Пайова участь (внесок) на сьогодні

На сьогодні чинне українське законодавство передбачає обов'язковість сплати замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту: у розмірі 4% від вартості житлового будівництва та 10% від вартості нежитлової забудови. Разом із цим, частиною четвертою статті 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено перелік об'єктів замовники будівництва яких звільнені від сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

???? Потрібно зазначити, що в 2017—2018 році в м. Києві було знижено ставку пайового внеску в розвиток інфраструктури до 2% (на 2019 рік встановлено 3,2%).

Зміни з 01.01.2020 року (пайова участь в 2020 році)

  • ???? На 2020 рік встановлено перехідний період, пайова участь буде сплачуватись виключно грошовими коштами за такими ставками (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):
  • ✅ для нежитлових будівель та споруд — 4% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта;
  • ✅ для житлових будинків — 2% вартості будівництва об’єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури і містобудування;
  • ✅ для всіх промислових об'єктів — 0!

Зміни з 01.01.2021 року

  1. style=”display:block” data-ad-format=”fluid” data-ad-layout-key=”-fb+5w+4e-db+86″ data-ad-client=”ca-pub-2601889031568289″
  2. data-ad-slot=”5406117927″>

✅ Прийнятим Законом повністю скасовується пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, шляхом виключення статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Вказане положення набере чинності 01.01.2021 року!

✅ Також, Законом виключено частину п'яту статті 30 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», та доповнено статтю 7 частиною шостою наступного змісту:

«6. Органам, що здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду, забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь яких послуг, матеріальних або нематеріальних активів, у тому числі здійснення будівництва об’єктів.».

  • ???? За словами Олени Шуляк, до Нового року планується вести зміни до законодавства, де буде врегульовано порядок передачі інженерних мереж від забудовників на баланс міста.
  • ▶️ Єдина державна електронна система у сфері будівництва
  • Юрій Брикайло, DREAMDIM
  • Ⓒ 2019

Советы по строительству — Скасування пайової участі для забудовника: плюси і мінуси

Президент Зеленський підписав ухвалений Верховною Радою Закон №1059, що скасовує обов’язкову сплату забудовниками пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту з 2021 року. Що це дасть ринку і в чому є небезпечні моменти

Пайова участь для замовників будівництва підлягає скасуванню - закон підписано

Що таке пайовий внесок?

Президент Зеленський підписав ухвалений Верховною Радою Закон №1059, що скасовує обов’язкову сплату замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту з 2021 року. 2020 рік — перехідний. Що це дасть ринку і в чому є небезпечні моменти, розбирався Property Times з експертами.

Пайовий внесок в головах тих, хто його запровадив у 2000 році, хочеться вірити, сприймався як реальний шанс знайти точки порозуміння між місцевою владою і будівельним бізнесом.

Він був узаконений в грошовому вимірі статтею 27-1 Закону України «Про планування і забудову територій»: граничний розмір не повинен перевищувати 10% загальної кошторисної вартості для нежитлових будівель та 4% для будівництва або реконструкції житлових будинків.

Зараз на загальнодержавному рівні пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту регулюється статтею 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI.

Мовляв, будуєш житло — готуйся вкладати в розвиток інфраструктури населеного пункту чи району. Такий собі взаємовигідний, на перший погляд, залік. Проте, як пояснює в.о. керівника сектора «Будівництво» BRDO Таїсія Барингольц, за роки існування він перетворився на додатковий збір з інвестицій і корупційну чорну діру.

«Попри те, що закон передбачає цільове призначення платежу, пайова участь не обраховується окремо при витратах місцевих бюджетів, а потрапляє до узагальненого фонду розвитку. Саме тому перевірити за фактом, на що були спрямовані кошти дуже проблематично», — зауважує експертка.

Чому пайовий внесок скасували?

Насправді питань до старого закону що у гравців ринку, що у експертів у сфері будівництва було чимало, але в основному всі вони зводились до двох нюансів. По-перше, ручна модель визначення розміру. Тобто щоб дізнатись суму нарахованої пайової участі, девелоперу потрібно було особисто прийти на прийом до чиновника.

«Одна людина може вирішити, хто платитиме 10% відсотків за новий торгово-розважальний центр, а хто — не платитиме взагалі, бо «правильно домовився» із владою. Зазвичай, для «обраних» забудовників житла в українських містах діють особливі правила — місцева влада часто звільняє їх від сплати пайової участі.

Наприклад, досить часто Бюджетна комісія Київради взагалі звільняє від сплати деякі компанії або, за рішенням сесії, зменшує ставку до мінімуму. Тому пайова участь не має нічого спільного з ефективним регулюванням розвитку міста, натомість є одним з найбільших джерел корупції в містах», — розповідає Барингольц.

По-друге, складність у відстеженні цільових витрат, а також сумнозвісний людський фактор.

«Щоб дали будувати, не виникало проблем із земельними питаннями (скасування договору оренди на землю як приклад — прим. Ред.), благоустрій не впирався рогом чи з інженерними комунікаціями і підключенням потім не виникало заминок, треба занести «на лапу». Суми від 3-5 млн грн в середньому», — пояснив у приватній розмові один із гравців ринку.

Що далі?

20 вересня Верховна Рада ухвалила Закон №1059, що скасовує обов’язкову сплату замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту з 2021 року. 2020 рік — перехідний.

На 2020 рік встановлений перехідний період, пайова участь буде сплачуватись, але, щоправда, вже за іншими тарифами: для нежитлових будівель та споруд — 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, а для житлових будинків — 2% від вартості будівництва об’єкта, що розраховується згідно з основними показниками середньої вартості спорудження житла за регіонами України.

«На наш погляд, компромісний та узгоджений варіант скасування пайової з 2021 року — нелогічний, але при цьому ми не порушуємо вимоги Бюджетного кодексу й даємо час для місцевих бюджетів без будь-яких стресів пройти етап скасування цього місцевого збору.

Перехідний період дає не лише можливість місцевій владі спробувати за рік віднайти додаткові джерела наповнення бюджету розвитку, а й налагодити ефективну — таку, що відповідає сучасним європейським підходам, модель взаємодії з інвесторами та громадою.

За цей період, ми впевнені, буть напрацьовані компенсатори щодо скасування пайової участі», — упевнена в.о. керівника сектора «Будівництво» BRDO.

Тобто фактично місцевим бюджетам дають час на відтермінування і шанс знайти альтернативні гроші на фінансування усіх болів району: комунікації, школи, садочки, зливова каналізація, парки і сквери. Усе те, що формує інфраструктуру міста.

До слова, однією із пересторог стосовно скасування пайового внеску називають катастрофічний стан із інженерною інфраструктурою Києва. Комунікації старі, не витримують навантаження, зношуються і потребують, якщо не суцільного оновлення, то хоч точкових ремонтів. За рахунок нових будівництв це робити було дуже зручно.

Проте не зайвим буде нагадати, що більшістю інженерної інфраструктури столиці володіють приватні компанії, які мають самостійно піклуватись про стан свого майна. І всі питання стосовно оновлення мереж варто ставити безпосередньо до Київенерго, Київводоканалу і Київгазу. Це було б справедливо з огляду на вартість послуг, які надаються.

А якщо говорити вже геть ідеальними категоріями, то школи, садочки, сквери і парки — справа району. Ви або фінансуєте ці проекти самі, або знаходите меценатів, які готові фінансувати соціально важливі проекти.

Як скасування пайових внесків вплине на розвиток міської інфраструктури?

Ігор Дівчур, фахівець з державного регулювання, зазначив: якщо б кошти від пайового внеску були доходами державного бюджету, то можна було б з впевненістю сказати, що його скасування є перемогою для ринку будівництва.

«Але в цьому питанні є два рівноправні гравці — будівельний бізнес і місцева влада (місцевий бюджет). І перед тим, як скасовувати пайовий внесок, потрібно було б отримати офіційну інформацію від аудиторської служби щодо цільового чи нецільового використання коштів пайового внеску місцевими бюджетами», — переконаний він.

За даними місцевих бюджетів, що прийняті на 2019 рік, за рахунок пайового внеску місто Київ отримає 520 млн грн, Одеса — 38 млн грн, Харків — 18 млн грн.

Після скасування надходжень від пайового внеску, місцева влада буде шукати інші джерела надходжень до міських бюджетів для розвитку інженерної і соціальної інфраструктури.

«Міські ради мають прямий вплив на визначення відсоткових ставок земельного податку, які сплачують всі орендарі, включно з тими, хто вже експлуатує готові об’єкти нерухомості.

У 2019 році податкові надходження від юридичних осіб за рахунок земельного податку у місті Києві складуть 2,337 млрд грн, в Одесі — 718 млн грн, в Харкові — 352 млн грн.

Тобто ми бачимо, що з 2021 року ринок нерухомості може очікувати перегляд міськими рада відсотків земельного податку, так як різницю від недоотримання пайових внесків потрібно покривати. На сьогодні основні фонди міської інфраструктури вичерпали свій термін експлуатації», — зауважив експерт.

За словами Дівчура, важливо розуміти, що міська влада також має вплив на монополістів, які видають технічні умови на підключення до інженерних мереж. Для учасників ринку інвестиційне навантаження при отриманні технічних умов на підключення до інженерних мереж, є ключовим і прямо впливає на собівартість будівництва.

Тому фінансування інженерної інфраструктури можуть передбачати за рахунок інвестора шляхом формування технічних умов, але в такому випадку потрібно доопрацювати механзім передачі інженерної інфраструктури у комунальну власність.

See also:  Обязанности сотрудника полиции. закон о полиции. права полиции в украине.

«Через скасування пайового внеску, може відбутися перерозподіл видатків на будівництво, тому прийнятий закон для будівельного ринку є нейтральним», — відзначив він.

Ще одне питання, яке викликає занепокоєння, — садочки, школи, сквери та інші об’єкти соціально-побутової інфраструктури, яких в столиці об’єктивно не вистачає.

Населення Великого Києва за останні пару років зросло до понад 7 млн осіб: всі люди, які живуть в найближчому передмісті, приїжджають по послуги і сервіс, зокрема державних установ, саме в мегаполіс. Черги в державні школи й садочки не зменшуються, попит на приватні освітні заклади також росте.

А місць, куди міг би зайти освітній оператор сучасного рівня з хорошою базою, не так вже й багато. Справа в метражах і плануваннях, а також відповідностях потреб приміщень для навчання. Девелопери зізнаються, що будувати великі заклади освіти нерентабельно і важко.

Це одразу суттєво здорожчує собівартість проекту, а страх не знайти достатню кількість покупців, які оцінять таку інвестицію і проголосують за нею грошима, жевріє і зупиняє.

Який вихід?

У BRDO запевняють, що зважили усі ризики і знайшли кілька моделей, які компенсують втрати місцевих бюджетів від скасування пайового. Експерти підрахували, що через несвоєчасну і неефективну процедуру оформлення земельної ділянки під нерухомістю місцеві бюджети втрачають більше 10 мільярдів гривень на рік.

«Це більш ніж в 6 разів більше, ніж сумарне надходження від «пайового». Чому не спрямувати зусилля на вирішення цієї проблеми? Тільки Київ втрачає від неефективності вирішення цієї проблеми понад 1 мільярд на рік! А ці гроші можуть бути спрямовані до бюджету розвитку, якщо внести зміни до Бюджетного кодексу і підійти комплексно до розробки нових правил», — зауважила Барингольц.

Ще один підхід, за її словами, це впровадження принципів диференційованих ставок податку на нерухомість для житлової та комерційної нерухомості. До речі, це світова практика, яка успішно працює у нашому Львові. Проблема лише в обмеженнях, які внесені в Бюджетний кодекс.

«Співпраця місцевих органів самоврядування, депутатів Верховної Ради та уряду може вирішити цю проблему. Потенційно, до місцевих бюджетів можливо додатково залучити ще до 5 мільярдів гривень на рік. Лише Київ, при встановленні ставки у 3% (замість чинної у 1,5%) може отримати додатково понад 1,7 мільярд. Це орієнтовно становитиме 10 гривень за місяць з 1 метра площі», — зауважує експертка.

  • Самі не в тім’я биті
  • Бізнес готовий продовжувати підвищувати свою соціальну відповідальність і вкладати в інфраструктуру і без пайового внеску і директив «згори», але від держави очікує прозорих правил гри і жорстокої боротьби з відкатами.
  • Щоб не було так, що тягти гроші будуть за рахунок погоджень документації і видачі дозволів.
  • До слова, понад 60% ЖК, які з’явились за перші 9 місяців цього року, вийшли за межі свого проекту і вклались в розвиток інфраструктури району.
  • Наразі будівництво садочків, шкіл, амбулаторій, створення публічних просторів не тільки для мешканців комплексу, але й цілого району стає закономірною необхідністю, щоб вирішити одразу кілька питань.
  • Перше — налагодити стосунки із місцевими мешканцями, так би мовити стати хорошими сусідами.

Наприклад, в багатофункціональному ЖК Rusaniv Residence перед тим, як вивести проект на ринок, дослідили усі болі району і зрозуміли, що в ореолі будівництва геть не вистачає скверів, парків і спортивних центрів.

Саме тому разом із реалізацією житлового комплексу з дитячим садком на 80 місць і створенням спортивно-оздоровчого центру для всіх мешканців району, девелопер взяв на себе ще й розробку і впровадження генерального плану з благоустрою частини Русанівського каналу.

Планують витратити понад 12 млн грн на благоустрій 1,5 тис. кв. м набережної.

Аудит району проводили для багатьох комплексів столиці. Наприклад, для ЖК «Файна Таун», щоб врешті трансформувати вулицю Салютну і парк біля житлового комплексу перетворити у місце відпочинку на Нивках. В ЖК Rybalsky з цією метою (створити добросусідські стосунки — прим. ред.) задумали публічний простір, освітній кластер, а також набережну для прогулянок і відпочинку.

Соціальні простори, дитячі садки, сквери і парки поруч з ЖК стають частиною позиціонування житлових комплексів, дружніх до міста і його мешканців. Звичайно, це додаткові інвестиції і розуміння, що береш на себе відповідальність і фінансову, і репутаційну. Адже якщо побудуєш відверту дурню чи просто змиєш гроші в ніщо, це не просто не зарахується, але й геть вб’є бренд новобудови і компанії.

Друге актуальне питання — бути на часі, а відповідно пропонувати покупцеві потрібний рівень комфорту і задовольняти очікування від житла. Зрозуміло, що місто трансформується і уявлення про житло в сучасному мегаполісі також.

Людині хочеться жити в місці, де їй буде комфортно і затишно перебувати 24/7, щоб не витрачати купу часу на логістику, закупи, полювання на емоції і розваги.

І якщо, скажімо, поруч немає зеленої зони, але є покинутий сквер чи занедбаний канал, девелопер із клепкою краще інвестує разово потрібну чималу суму, яка окупиться лояльністю району, а найголовніше — цільової аудиторії.

Нагадаємо, що Верховна Рада також прийняла Закон, який вводить параметричний метод нормування в будівництві. Крім того, готовий до голосування в другому читанні проект закону про створення Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва.

Вікторія Берещак
Источник

Зеленський підписав закон про стимулювання інвестиційної діяльності, який скасовує з 2021 року пайовий внесок при будівництві

Пайова участь для замовників будівництва підлягає скасуванню - закон підписано

Президент України Володимир Зеленський підписав закон “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні” №132-IX, схвалений Верховною Радою 20 вересня, повідомляється на офіційному сайті глави держави.

“Закон має на меті поліпшення інвестиційного клімату в нашій країні за окремими напрямами, обраними в результаті комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку в методології рейтингу Doing Business.

Документ вносить зміни в низку законодавчих актів, які містять застаріле та неефективне регулювання. Зокрема, він спрямований на усунення юридичних прогалин, а також впровадження в правову систему України інноваційних правових інструментів”, – йдеться в повідомленні.

Основні положення законопроекту передбачають серед іншого відповідальність зацікавлених осіб і посадових осіб акціонерного товариства за збитки, завдані угодою з зацікавленістю, укладеною на неринкових умовах, згода на вчинення якої була надана мажоритарним акціонером або призначеними ним особами; розширення переліку операцій, які вважаються угодами з зацікавленістю.

Закон скасовує обов'язок сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту. Закон передбачає, що договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними і продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

Протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту: для нежитлових будівель та споруд – 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта; для житлових будинків – 2% від вартості будівництва об'єкта.

Закон також визначає об'єкти, при будівництві яких пайова участь не сплачується.

  • У сфері договорів застави земельних ділянок закон скасовує обов'язковість проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок приватної власності, переданих у заставу.
  • У сфері діяльності товариств з обмеженою відповідальністю визначаються особливості створення та діяльності товариств з обмеженою відповідальністю, що діють на підставі модельного статуту.
  • Закон починає діяти з дня, наступного за днем його опублікування.
  • Як повідомлялося, Рада схвалила відповідний законопроект №1059 у другому читанні та в цілому 272 голосами 20 вересня.
  • “У 2020 році діє перехідний період, під час якого встановлюється фіксована однакова ставка пайової участі: 4% – для нежитлових будівель та споруд, 2% – для житлових будинків, 0% – для промислових і соціально значущих об'єктів”, – повідомила заступник комітету з питань економічного розвитку Роксолана Підласий, виступаючи в парламенті.

Для житлових будинків відсоток пайового внеску розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості будівництва в регіоні, які затверджуються наказом Міністерства розвитку громад і територій України. Для нежитлових будівель відсоток розраховується від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта.

Крім того, було схвалено правку, що виключає державні та комунальні земельні ділянки з переліку об'єктів, які можуть бути передані в довірчу власність. Документом передбачено також, що довірчий власник не має права вчиняти дії з розділення, об'єднання земельних ділянок, змінювати цільове призначення ділянок тощо.

Під час підготовки документа до другого читання було розглянуто 122 правки, з яких дев'ять було враховано.

Скасування пайового внеску замовників будівництва на розвиток інфраструктури: Закон набрав чинності

    Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (далі за текстом Закон) набрав чинності 17 жовтня 2019 року.

Окрім змін до законодавства стосовно права довірчої власності, а саме доповнення Земельного Кодексу статтею, що регулює ці відносини стосовно земельної ділянки, та Цивільного Кодексу окремим параграфом, що деталізує призначення, порядок укладання та інші суттєві питання стосовно даного правового інституту в цілому, Верховною Радою України нарешті було скасовано пайовий внесок замовників будівництва на розвиток інфраструктури.

    Варто відзначити, що це перша успішна, проте не перша наявна спроба законодавця зняти даний тягар з забудовників.

Ще в березні 2018 року Уряд надав свою позитивну оцінку законопроекту №6540, який також передбачав скасування пайового внеску.

Зокрема ним було зазначено, що «цих коштів недостатньо для створення нових об’єктів соціальної інфраструктури і жодної гривні цього внеску на це не було направлено. А відсутність чітких прозорих механізмів спричиняє корупцію».

See also:  Лишение свободы может быть законным, но в то же время — своевольным

    Відповідно до актуальної зміни законодавства, статтю 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» яка передбачала сплату пайової участі виключено. Проте, в Прикінцевих та перехідних положеннях Закону встановлено, що, по-перше, дана зміна набуває чинності з 1 січня 2020 року та договори пайової участі, укладені до цієї дати, продовжують діяти.

По-друге, встановлено сплату пайових внесків впродовж 2020 року, відповідно до якої розмір внеску зменшується до граничних 4% загальної кошторисної вартості будівництва для нежитлових будівель та споруд, а для житлових будинків до 2% відповідно.

Також введено порядок врегулювання цих правовідносин на законодавчому рівні – впродовж 10 днів з початку будівництва його замовник має звернутись до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об’єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об’єкта.

Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об’єкта будівництва.

    Також важливу роль відіграє положення розділу ІІ Закону, згідно з яким кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту. Хоча це повинно було відбуватись і до внесення даних змін, як показала практика та підтвердив законодавець у пояснювальній записці до законопроекту, доволі часто цільове призначення вказаних коштів не співпадало з фактичним їх використанням.

    Підсумовуючи, варто сказати, що ця зміна має сприятливо вплинути на стан інвестиційної діяльності в Україні та зменшити тягар замовників будівництва, який часто перекладався ними на покупця об’єкта нерухомості, що стимулюватиме містобудівну діяльність та збільшить привабливість нашого ринку будівництва та нерухомості для інвесторів.

   Компанія «Полекс» має досвід успішного представлення інтересів замовників будівництва в спорах з органами місцевого самоврядування, що виникають з відносин розвитку інфраструктури, що має значну актуальність.

Найрозповсюдженішими причинами виникнення цих спорів були неправильні розрахунки вартості пайового внеску та безпідставне віднесення наших клієнтів до категорії замовників будівництва саме в контексті ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

 Фахівці юридичної компанії «POLEX» мають значний досвід у рамках юридичного супроводу будівницства, операцій з нерухомістю, а також досвід ведення судових справ щодо нерухомості (визнання права власності, поділ спільного сумісного нерухомого майна тощо). Детальніше про послуги у цій сфері -у розділі “Нерухомість”.

Чи покращить інвестиційний клімат скасування пайового внеску на будівництво | ЮРЛІГА

20 вересня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (проект № 1059).

Ознайомлюючись із його змістом, одразу звертаєш увагу на те, що він вносить зміни як стосовно доказів та доказування у господарському процесі, так і запровадження довірчої власності як способу забезпечення виконання договірних зобов'язань та скасування обов'язку сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту.

І все це з метою «поліпшення інвестиційного клімату України за окремими напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку у методології рейтингу Doing Business».

Проте, на нашу думку, сумнівним є стимулювання інвестиційної діяльності в Україні нормативними актами, що не відповідають вимогам законодавчої техніки. Зокрема, назва Закону не розкриває його зміст, оскільки йдеться про зміни у регулюванні суспільних відносин, що не є пов'язаними чи-то навіть близькими за своєю правовою природою.

На превеликий жаль, це типова ситуація для наших законотворців. Тому експертам та юристам залишається лише докладати зусиль для тлумачення змісту таких змін та пошуку «підводних каменів» для уникнення їх на практиці.

Зміни у регулюванні містобудівної діяльності

Як зазначалось, серед пропозицій, що поліпшують інвестиційний клімат України, є зміни у регулюванні містобудівної діяльності, зокрема, звільнення замовників від обов'язку сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту.

Зазначимо, що подібні пропозиції вперше з'явились не у Верховній Раді ІХ скликання.

Так, починаючи з 2015 року, суб'єкти права законодавчої ініціативи неодноразово пропонували відмовитися від обов'язкової пайової участі замовників будівництва.

Вважаємо, що слід більш детально розібратися чи справді скасування цього обов'язку полегшить ведення бізнесу в Україні.

Нагадаємо, що відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

  • 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
  • 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
  • 3) затвердження проектної документації;
  • 4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
  • 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
  • 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
  • Землевідведення

Зазначимо, що вищевказаному в обов'язковому порядку передує процедура відведення та набуття права на земельну ділянку, що на практиці не завжди відбувається у визначенні законодавством строки, оскільки, на жаль, часто має місце очевидне «блокуванням» землевідведення представниками влади та громадськості, що, в свою чергу, сприяє застосуванню процедур, які впливають у майбутньому на ціноутворення квадратного метру об'єкта нерухомості. Окрім того, процес передачі земельних ділянок у власність чи користування сповільнюється відсутністю на території переважної більшості населених пунктів затвердженого в установленому порядку плану зонування або детального плану території, що, також або зупиняє процес землевідведення, або перекладає дану містобудівну проблему на потенційного землекористувача, який в майбутньому стане замовником будівництва. Особи, які мають досвід реалізації проектів землевідведення знають, що розроблення містобудівної документації є не лише складним процесом у розробці та погодженні, але й досить недешевим задоволенням, частина витрат яких теж, очевидно, компенсується за рахунок вартості квадратного метра новобудови.

Проектна документація

Аналогічна ситуація і з розробкою проектної документації, проведення її експертизи.

На практиці їх офіційна вартість зростає з кожним роком, особливо, коли замовник будівництва бажає реалізувати проект, який має свою концепцію, і не є типовим проектом.

І звісно, саме будівництво, підключення об'єкта до мереж, етап прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта потребує значних капіталовкладень.

Часто в засобах масової інформації можна зустріти інформацію щодо корупційних складових при отриманні дозвільної документації на будівництво, що також є фактором, який впливає не лише на ціноутворення квадратного метру, а не сприяє формуванню інвестиційного клімату на території України.

Не сприяють також інвестиційному розвитку ринку нерухомості непоодинокі випадки невідповідності прийнятих в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів будівництва проектній документації на будівництво таких об'єктів та вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства.

Сподіваємося, що певне покращення реалізації бізнес-проектів у містобудівній сфері буде досягнуто із запровадженням електронного кабінету забудовника.

Отже, кожен етап швидкої та без зайвих клопотів для замовника забудови земельної ділянки потребує насправді чималого «інвестування», що спрямовується не до коштів місцевого бюджету в якості внеску на розвиток інфраструктури міста, а формує вартість квадратного метру об'єкта нерухомості, і як, ми можемо припустити, за своїм розміром ця «інвестиція» є більшою ніж 4% від суми проектно-кошторисної документації (гранична межа розміру пайового внеску для житлового фонду). Складно погодитися з тим, що саме наявність пайового внеску є ключовим фактором, який не сприяє розвитку інвестиційного клімату в Україні, і як наслідок, потребує скасування.

Підстави відмови від пайового внеску

Існує багато думок щодо підстав відмови від сплати пайової участі на розвиток інфраструктури міста. Деякі з них пов'язані із тим, що в світі відсутні прямі аналоги відповідного механізму фінансування інфраструктури міста.

Але, приймаючи таку позицію, варто замислитися, чи зможуть наші територіальні громади за рахунок місцевих податків та зборів чи дотацій із державного бюджету розвивати свої інфраструктури? Варто зазначити, що комітет Верховної Ради України з питань економічного розвитку дійшов висновку (від 29.08.

2019), що законопроект матиме вплив на показники бюджету: призведе до зменшення доходів місцевих бюджетів щодо коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та потребуватиме додаткових видатків державного бюджету для компенсації зазначених втрат місцевих бюджетів.

Разом з тим, члени комітету, проаналізувавши проект, зробили інший висновок, що в результаті дії норм майбутнього закону може бути і збільшення доходів, але виключно державного бюджету, за рахунок штрафів у разі виявлення правопорушень щодо зловживаннь, пов'язаних із вчиненням правочину із заінтересованістю, в межах правовідносин, що регулюються Законом «Про акціонерні товариства». Варто зазначити, що максимальний розмір штрафних санкцій у даному випадку становитиме 500 неоподатковуваних мінімумів громадян, що станом на вересень 2019 року складає 8 500,00 грн. Чи варто робити висновок про взаємозамінні джерела надходжень до бюджету, причому виключно державного рівня?

Під час підготовки законопроекту наводилися обґрунтування профільних міністерств, що пайовий внесок втратив свою актуальність, оскільки відсутнє цільове спрямування коштів на розвиток інфраструктури, а є по суті «тягарем», який покладається на забудовника.

Наявність у містобудівному законодавстві інституту пайового внеску обумовлена не як додаткове навантаження на забудовника, і як наслідок, на кінцевого споживача його продукту – об'єкта нерухомості.

В більшості випадків – це платіж компенсаційного характеру, який спрямовується не лише на розвиток нової інфраструктури – будівництво доріг, закладів освіти та охорони здоров'я, а й на відновлення порушеного благоустрою, заходи по озелененню територій, фінансування облаштування скверів, парків, зон відпочинку, які не завжди присутні у проектах благоустрою території новобудов, що знижує комфорт проживання. Відомо, що однією із підстав для скасування інституту пайової участі було те, що сплачена пайова участь не має цільового спрямування, адже сам договір про пайову участь у розвитку інфраструктури міста не містить чіткого визначення об'єкта договору – конкретного об'єкта, на який спрямовуються кошти. Дійсно, проаналізувавши положення договору про пайову участь у створенні та розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, можна зробити висновок, що він не є договором взаємного зобов'язання сторін, за яким замовник сплачує кошти, а отримувач спрямовує їх на фінансування певного проекту. Отримувач зобов'язаний лише видати довідку про отримання коштів від замовника. Разом з тим, на сайті Департаменту економіки та інвестицій КМДА розміщено Програму соціально-економічного розвитку міста Києва, в складі якої є проекти, реалізація яких запланована в 2020-2022 роках, але у звітах про роботу Департаменту за минулий період відсутня інформація про цільове спрямування коштів, що надійшли за тим чи іншим договором пайової участі. Ці кошти спрямовуються до місцевого бюджету як доходи неподаткового змісту, які, при плануванні наступного бюджетного періоду розподіляються за цільовими програмами, в тому числі програмами розвитку соціальної інфраструктури міста.

  1. Розвиток інфраструктури міста
  2. Таким чином, можливо варто було б розробити зміни щодо виключення пайових внесків на розвиток інфраструктури міста із доходів місцевого бюджету як неподаткових надходжень, та запровадити прозорі процедури самостійного вибору забудовниками фінансування проектів розвитку інфраструктури міста, які будуть затвердженні органами місцевого самоврядування як такі, що фінансуватимуться за кошти не місцевого бюджету, а за кошти замовників будівництва об'єктів нерухомості в межах адміністративно-територіальної одиниці населеного пункту чи територіальної громади за їх власним вибором та фіксацією в договорі про фінансування проекту розвитку соціальної інфраструктури міста.
  3. Людмила Купіна,
  4. Анастасія Сілкова, Адвокатське бюро “Людмили Купіної”
See also:  Новый закон об обществе с ограниченной ответственностью: что ждет самую популярную форму ведения бизнеса в украине

Підготовлено спеціально для Платформи ЛІГА:ЗАКОН Зв’язатися з редактором

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту: бути чи ні? – Юридична Газета

На сьогодні ринок будівництва в Україні є одним з найбільш активно зростаючих. За офіційними даними, в першому півріччі поточного року будівельний ринок зріс майже на 35% у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року. Сума за цей період, яка була витрачена підприємствами на будівельні роботи, досягла 36 млрд грн.

Маєте Телеграм? Два кліки – і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Такі масштаби будівництва дають не лише прибуток забудовникам, але й забезпечують житлом чималу кількість населення.

Водночас не варто нехтувати тим, що зростання ринку будівництва позитивно впливає на розвиток регіонів, в яких воно здійснюється.

Насамперед, це досягається тим, що чинне законодавство України покладає обов’язок на забудовника сплачувати пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, в якому він здійснює будівництво.

Звичайно, можна сперечатися про доцільність запровадження такого інституту, можна стверджувати, що якби забудовник не сплачував зазначені внески, то нерухомість була б більш доступною, але дивлячись на те, як розвиваються населені пункти фактично за кошти забудовників та розуміючи маржинальність цього бізнесу, вважаю, що зазначені внески все ж таки відіграють важливе значення. До речі, у березні цього року Верховна Рада України відхилила законопроект, який передбачав скасування пайової участі.

Наразі Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено наступні граничні розміри пайової участі: 10% від кошторисної вартості – для нежитлових об’єктів будівництва; 4 % від кошторисної вартості – для житлових об’єктів будівництва.

Варто звернути увагу, що зазначені розміри є граничними. Остаточний розмір пайової участі буде визначено у договорі, який укладається між забудовником та органом місцевого самоврядування.

Щодо істотних умов таких договорів, то до них належать розмір пайової участі, графік її сплати та відповідальність сторін.

Крім цього, законодавством встановлено, що такий договір повинен бути укладений до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Однак судова практика щодо часу оплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту дещо інша.

Протягом тривалого часу позиція судів була наступною: договір про пайову участь необхідно укладати виключно до введення об’єкта будівництва в експлуатацію.

Тобто якщо договір із забудовником до введення об’єкта в експлуатацію не укладений, то орган місцевого самоврядування не отримує гроші (рішення ВГСУ від 03.08.2016 р. у справі №922/6409/15).

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту

У даній статті ми проаналізуємо окремі теоретичні (перша частина статті) і практичні (друга частина статті) питання, пов’язані із важливими аспектами залучення замовників будівництва до пайової участі у розвитку інфраструктури населених пунктів.

Дане питання може, на перший погляд, здаватися доволі специфічним та таким, що стосується тільки забудовників та відповідні місцеві ради.

Водночас воно як мінімум зачіпає (i) інтереси споживачів ринку первинної нерухомості ринку, опосередковано впливаючи на ціноутворення, а загалом – (ii) інтереси відповідної територіальної громади через вплив на наповнення бюджету розвитку відповідної місцевої ради.

  • Відповідно до частини другої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – «Закон») замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Виключенням є десять випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті:
  • (1)    будівництво об’єктів на замовлення за рахунок державних органів або органів місцевого самоврядування;
  • (2)    будівництво будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;
  • (3)    будівництво будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;
  • (4)    будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках;
  • (5)    будівництво об’єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів;
  • (6)    будівництво об’єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури;
  • (7)    будівництво об’єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру;
  • (8)    будівництво об’єктів для чемпіонату Європи 2012 року з футболу;
  • (9)    будівництво об’єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об’єктів енергетики, зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);
  • (10) будівництво об’єктів у межах індустріальних парків.
  • І хоча Закон чітко не визначає права місцевих рад коригувати даний перелік виключень, на практиці вони мають тенденцію його змінювати.
  • Відповідно до частини десятої статті 40 Закону кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Разом з тим, дана норма не реалізується на практиці.

Відповідно до статті 71 Бюджетного кодексу України кошти пайової участі надходять до бюджету розвитку місцевих бюджетів, з яких здійснюються видатки на ті напрямки, які можна віднести до інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, так і на інші, але не менш важливі проекти: будівництво і придбання житла окремим категоріям громадян, комп’ютеризацію та інформатизацію загальноосвітніх навчальних закладів відповідно до законодавства, придбання шкільних автобусів та автомобілів швидкої медичної допомоги та інше.

Закон встановлює граничні розміри пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту: 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта для житлових будинків та 10 відсотків – для нежитлових будівель та споруд (водночас при розрахунку не враховуються  витрати на придбання та виділення земельної ділянки; звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж; влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій). Органи місцевого самоврядування уповноважені коригувати ці значення в напрямку їх зменшення. Разом з тим, зазначимо, що визначення реальної загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта (особливо, якщо будівництво помітно розтягнуто в часі) іноді стає дуже складним завданням з потенціальним виникненням спору, про що йтиметься далі.

Цікаво, що в проекті рішення Київської міської ради «Про бюджет м. Києва на 2019 рік» закладено прогнозовані надходження від пайової участі замовників будівництва у розмірі більше 320 млн грн, у той час як у Харкові в 2019 році планується залучити лише 18 млн гривень.

Суми не захмарні на фоні загального запланованого рівня доходів бюджетів (57,4 млрд гривень у Києві та 12,5 млрд гривень у Харкові).

Але коли у березні цього року Кабінет Міністрів України подав свій законопроект, зареєстрований під № 8124, яким планувалося виключити із Закону положення про пайову участь для оптимізації адміністративних процедур у будівництві, чимало представників місцевих рад всієї країни очікувано висловилися в ЗМІ категорично проти цього.

  1. Окремо постає цікаве питання, що є забудовою земельної ділянки у розумінні статті 40 Закону?
  2. Відповідно до частини третьої статті 10 Закону та частини першої статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництвом вважається нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт.
  3. На перший погляд, вимоги щодо пайової участі стосуються лише будівельних робіт щодо створення нової будівлі на земельній ділянці та розширення існуючих будівель.

Однак, місцеві ради розцінюють недостатню урегульованість даного питання як можливість для своєї дискреції і підходять до нього на власний розсуд. Положення частини першої статті 40 Закону делегують місцевим радам усі питання, пов'язані із відносинами пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

А тому склалася ситуація, коли в залежності від населеного пункту у відповідних порядках, положеннях та методиках залучення і використання коштів пайової участі замовників будівництва підставою для такого залучення можна бачити як виключно нове будівництво та реконструкцію, так і розширений варіант – всі види будівництва: нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт.

Наприклад, більшість сільських та селищних рад передбачають необхідність пайової участі у розвитку інфраструктури для всіх чотирьох вказаних вище видів будівництва.

Тоді як норми Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради 15.11.2016 N 411/1415, застосовуються тільки при новому будівництві або реконструкції об'єктів (у разі збільшення загальної площі об'єкта).

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*