Законом прямо передбачено заборону відчуження земельних ділянок, включених до переліку земель державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги (справа № к/800/29292/16, 13.07.17)

13:02, 11 июля 2019

Велика Палата ВС висловилася щодо заборони на відчуження у будь-який спосіб земель сільськогосподарського призначення, зокрема на їх обмін, що визначено у пункті 15 розділу Х «Прикінцеві положення» ЗК України.

  • Пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України передбачено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, не допускається:
  • а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земель, що перейшли до комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
  • б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37-1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

З урахуванням зазначеного, можна говорити про існування в країні мораторію на продаж землі. Водночас дотепер залишалося відкритим питання: чи можна договори міни зазначених вище земельних ділянок із доплатою вважати договорами купівлі-продажу, та чи підпадають вони під дію мораторію?

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.05.2019 у справі № 227/1506/18 погодилась з висновками судів попередніх інстанцій про те, що договір міни відповідає приписам статей 203 і 715 ЦК України та не суперечить підпункту «б» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору міни.

За результатами розгляду касаційної скарги Великою Палатою Верховного Суду були зроблені наступні висновки.

Встановлена пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення у редакції, чинній до 1 січня 2019 року, передбачала винятки, одним з яких була можливість обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону, а не земельної частки (паю) на іншу земельну частку (пай).

За договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (частини перша-третя статті 715 ЦК України).

  1. У разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву (частина перша статті 14 Закону № 899-IV).
  2. Сільські, селищні, міські ради в межах їх повноважень щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) оформляють матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку (абзац одинадцятий частини першої статті 5 Закону № 899-IV), а в редакції, чинній з 1 січня 2019 року, до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку.
  3. Частина перша статті 14 цього Закону визначає один з випадків можливого обміну земельними ділянками, що використовуються їхніми власниками для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а не регулює обмін земельними частками (паями), права на які підтверджені сертифікатом, і розподіленими та визначеними у натурі земельними ділянками, які ще не зареєстровані за власниками земельних часток (паїв).
  4. Стаття 14 Закону № 899-IV не забороняє можливість обміну земельними ділянками, що використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, в інших випадках, ніж той, який визначений у частині першій цієї статті, як і не забороняє можливість обміну іншими, ніж призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
  5. Заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, визначена у підпункті «б» пункту 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України у редакції, чинній до 1 січня 2019 року, та виключення з неї можливості обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону стосуються не тільки земельних ділянок, що використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а й інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
  6. Наявність у сільських, селищних, міських рад і районних державних адміністрацій передбаченого в абзаці одинадцятому частини першої статті 5 Закону № 899-IV повноваження оформляти матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників до моменту видачі державних актів на право власності на земельну ділянку (з 1 січня 2019 року до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку), не виключає можливість обміну згідно з чинним законодавством земельними ділянками, на які вже були видані державні акти на право власності на земельну ділянку власникам земельних часток (паїв).
See also:  Порушення прав адвокатів: незаконне прослуховування і як з цим боротися

Рішення ЄСПЛ від 22 травня 2018 року у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine, заяви № 846/16 і № 1075/16) не може трактуватися як спеціальний дозвіл на вільний обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення безвідносно до приписів нормативних актів України.

З постановою можна ознайомитись за посиланням.

Раніше «Судово-юридична газета» повідомляла, що Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду справу про обмін земельних ділянок, яка містить виключну правову проблему.

Источник: https://sud.ua/ru/news/publication/145590-moratoriy-na-zemlyu-vp-vs-vislovilasya-schodo-zaboroni-na-vidchuzhennya-zemel

Загальні правила посвідчення правочинів про відчуження житлового будинку, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна

ЗАГАЛЬНІ ПРАВИЛА ПОСВІДЧЕННЯ ПРАВОЧИНІВ ПРОВІДЧУЖЕННЯ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ, САДИБИ, КВАРТИРИ,

ДАЧІ, САДОВОГО БУДИНКУ, ГАРАЖА, ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ІНШОГО НЕРУХОМОГО МАЙНА

  • При  нотаріальному  посвідченні  договорів про відчуження житлового будинку,  а також іншого нерухомого майна,  що  підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності  (довірчої  власності)  на  вказане  майно, та,  у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.
  • Право  власності  на  житловий  будинок, квартиру, дачу, садовий будинок,  гараж,  інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено,  зокрема,  одним з таких документів або їх дублікатів:
  • нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;
  • спадковим договором;
  • свідоцтвом про    придбання    майна   з   прилюдних   торгів (аукціонів);
  • свідоцтвом про    придбання    майна   з   прилюдних   торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися;
  • свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;
  • свідоцтвом про право на спадщину;
  • свідоцтвом про  право  власності  на частку в спільному майні подружжя;
  • договором про поділ майна;
  • договором про припинення права на утримання за умови  набуття права на нерухоме майно;
  • договором про припинення  права  на  аліменти  для  дитини  у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
  • іпотечним договором,   який    містить    застереження    про задоволення вимог  іпотекодержателя,  що укладений після набрання чинності  Законом  України  “Про   запобігання   впливу   світової фінансової  кризи  на  розвиток  будівельної  галузі  та житлового будівництва”,  або  договором  про  задоволення  вимог іпотекодержателя,   якими  передбачена  передача  іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
  • рішенням суду;
  • договором купівлі-продажу,  зареєстрованим на біржі, за умови реєстрації  права  власності  в  органах,  що  здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
  • Право власності    на    земельну   ділянку   фізичних   осіб посвідчується державним актом,  а на земельну  ділянку,  набуту  у власність   із  земель  приватної  власності  без  зміни  її  меж, цільового призначення,  також відповідним договором або свідоцтвом про право на спадщину.
  • Право власності  на  земельну  частку  (пай)  фізичних  осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних осіб,  що самостійнопереселилися з територій,  які зазнали радіоактивного забруднення,  і які  на  момент  евакуації, відселення  або  самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх  числа,  які  проживають  у  сільській  місцевості,  може  бути підтверджене  трудовою  книжкою  члена  колективного  або   іншого сільськогосподарського  підприємства  чи  нотаріально  засвідченим витягом з неї за наявності в ній відповідного запису.
  • Доказом факту  евакуації  фізичних  осіб  із зони відчуження, відселення  або  їх  самостійного  переселення   та   членства   в колективному  або  іншому  сільськогосподарському  підприємстві  є довідки,  видані обласними державними  адміністраціями  за  місцем евакуації, відселення чи самостійного переселення про їх:
  • евакуацію, відселення чи самостійне переселення з  територій, що зазнали радіоактивного забруднення;
  • членство в  колективному  або  іншому  сільськогосподарському підприємстві,   яке   розміщувалося   на   території,  що  зазнала радіоактивного забруднення.
  • Крім   правовстановлювального   документа  на  житловий будинок,  садибу  та  інше  нерухоме  майно (за винятком земельної ділянки),   якщо  воно  підлягає  державній  реєстрації,  нотаріус вимагає  витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
See also:  Суд: законодавством чітко визначено порядок ліквідації символів комуністичного тоталітарного режиму, який дозволяє зробити це відповідно до прозорої процедури у встановлені строки (житомирський апеляційний адмінсуд , справа № 806/1071/16, 05.10.16)

Коли з  витягу  з  Реєстру  прав  власності на нерухоме майно видно,  що власник,  наприклад,  житлового  будинку  здійснив  або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку,переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки,  або звів чи зводить господарські,  побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або  без  належно  затвердженого проекту  чи  з  істотними  відхиленнями від проекту,  або з грубим порушенням основних будівельних норм і  правил,  нотаріус  вимагає подання   рішення   органу  місцевого  самоврядування  про  дозвіл здійснити  перебудову,   прибудову,   перепланування   чи   звести господарські,  побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення  нотаріус  відмовляє  в  посвідченні  договору  відчуження житлового  будинку,  власником  якого  здійснено  таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок,  будівля,  споруда,  інше  нерухоме  майно збудоване (або будується)  на  земельній  ділянці,  що не була відведена для цієї мети,  нотаріус  відмовляє  в  посвідченні   договору   відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна.

Якщо  рішенням  суду  або договором про задоволення вимог іпотекодержателя  передбачено  право  іпотекодержателя  на  продаж предмета  іпотеки  будь-якій  особі-покупцеві,  посвідчення  таких договорів  здійснюється  за   загальними   правилами   посвідчення договорів відчуження.

Для посвідчення такого  договору,  відповідно  до  статті  38 Закону   України   “Про   іпотеку”, іпотекодержатель зобов'язаний   за   тридцять   днів   до    укладення    договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані  в  установленому  законом  порядку  права  чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначенням  ціни  та  інших  умов,  на  яких  продається  предмет іпотеки. У такому разі нотаріус, керуючись вимогами пункту 55 цієї Інструкції,  повинен  упевнитись  у  тому,   що   іпотекодержатель повідомив  осіб,  які  мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Особи,   які   виявили   бажання   придбати  предмет  іпотеки (відмовитися  від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня   одержання   повідомлення   про  продаж  письмово  повідомити іпотекодержателя  або  нотаріуса  про  свій  намір.  Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня  отримання  іпотекодержателем  або нотаріусом повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Якщо в установлений строк відповідь на повідомлення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки,  не надійшла, нотаріус  може посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя.

Якщо особа,  яка  висловила  згоду  придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення  договору купівлі-продажу  предмета  іпотеки  з іпотекодержателем протягом 5 днів  після  закінчення  тридцятиденного строку, установленого для надання  такої  згоди,  вона  втрачає  право на придбання предмета іпотеки.  Це  право  переходить до інших осіб, які висловили намір придбати  предмет  іпотеки,  відповідно  до  пріоритету  їх прав і вимог.

Якщо повідомлень  про  згоду  на  придбання  предмета іпотеки надійшло  декілька,  право  на  придбання   предмета   іпотеки   в іпотекодержателя  належить  особі,  яка  має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності  відомостей  про  те,  що інші  особи,  які  мають  зареєстровані  в  установленому  законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки,  відмовились  одержати надіслані  на  їх  адресу  повідомлення  про намір продати предмет іпотеки.  Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у разі,  якщо адреса інших осіб,  які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи  вимоги  на предмет іпотеки, невідома. На ствердження цього факту повинен бути поданий документ  відповідного  компетентного  органу  (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за  згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем.  У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу продаж предмета іпотеки здійснюється  за  ціною, не  нижчою  за встановлену незалежною оцінкою,  що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно,  що було предметом іпотеки.

See also:  Комендантский час и чрезвычайное положение: могут ли ввести и насколько это законно

При посвідченні договору викупу земельної ділянки (у разі відсутності на ній житлового будинку, споруди та іншого нерухомого майна,   насаджень),   що  перебуває  у  приватній  власності, для суспільних  потреб  нотаріус  вимагає подання відповідного рішення органів  державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або  органів  місцевого  самоврядування.  При  посвідченні  такого договору  нотаріус  роз'яснює  власникові  земельної ділянки зміст статті  146  Земельного  кодексу України та статті 350 Цивільного  кодексу  України, про що зазначається в тексті договору.

  1. Для посвідчення угоди про  передачу  права  власності  на земельну ділянку нотаріусу, крім документів, передбачених пунктами 62, 71 цієї Інструкції, подаються заява власника земельної ділянки та рішення органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади про згоду на одержання  права  власності  на  таку  земельну ділянку.
  2. Продаж  громадянам  і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок,  на яких  розташовані  об'єкти, які  підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених Земельним кодексом України,  провадиться місцевими  державними адміністраціями,  Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в  межах  їх повноважень.
  3. Продаж громадянам і юридичним особам  земельних  ділянок,  на яких    розташовані    об'єкти,   які   підлягають   приватизації, здійснюється  державними  органами  приватизації  у  порядку,   що затверджує Кабінет Міністрів України.
  4. Підставою для укладення  договору  купівлі-продажу  земельної ділянки  є  рішення  Ради  міністрів  Автономної  Республіки Крим, місцевої державної  адміністрації,  сільської,  селищної,  міської ради про продаж земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу підлягає  нотаріальному  посвідченню. Ціна   земельної   ділянки  визначається  за  експертною  грошовою оцінкою,  що  проводиться  організаціями,  які  мають   відповідну ліцензію  на  виконання  цього  виду робіт,  на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за  згодою  сторін,  але  не більше  ніж  на  п'ять  років.  Порядок  здійснення  розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної  та комунальної  власності  визначено  постановою  Кабінету  Міністрів України від 22 квітня 2009 року N 381.

  • Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім  земельних  ділянок,  на  яких   розташовані   об'єкти,   які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за  погодженням  з Верховною Радою України,  а земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти,  які  підлягають  приватизації,  іноземним  державам   та іноземним  юридичним  особам – державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.
  • Продаж земельних   ділянок,   що   перебувають   у  власності територіальних громад,  іноземним державам та іноземним  юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.
  • Продаж земельних ділянок,  що перебувають у власності держави та територіальних громад,  іноземним юридичним особам допускається за   умови   реєстрації   іноземною  юридичною  особою  постійного представництва  з  правом  ведення  господарської  діяльності   на території України.
  • Земельні  ділянки державної чи комунальної власності або права  на  них (оренда,  суперфіцій,  емфітевзис),  у тому числі з розташованими на них  об'єктами  нерухомого  майна  державної  або комунальної власності,  підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах),  крім випадків,  встановлених частинами другою та третьою статті 134 Земельного кодексу України.

Договір про  обмін  земельними  ділянками,  які  виділені єдиним масивом у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення товарного  сільськогосподарського  виробництва, посвідчується   нотаріусом  за  згодою  всіх  співвласників  таких земельних ділянок.  Договір посвідчується між власниками,  один  з яких  виявив бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно.  Предметом договору можуть бути земельні ділянки,  які відносяться до різних земельних масивів.

При посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об'єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність  (наявність)  обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Перехід права власності на  земельну  ділянку не  припиняє встановленого обмеження (обтяження).  Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст  нотаріус  зазначає  в  тексті договору.

При посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок,  будівлю або споруду нотаріус роз'яснює сторонам зміст  статті  377  Цивільного  кодексу  України щодо переходу  права  власності  або  права  користування  на  земельну ділянку  (її  частину),  на  якій  вони  розміщені,  без  зміни її цільового призначення.

При  посвідченні  договору   про   відчуження   житлового будинку,   споруди,  квартири,  дачі,  садового  будинку,  гаража, земельної ділянки,  іншого нерухомого майна,  належного  дітям,  а також  особам,  визнаним  недієздатними  або обмежено дієздатними, нотаріус керується пунктом 40 цієї Інструкції.

Источник: http://korotyuk.com/list-of-notary-services/the-order-of-notarial-acts/65-general-rules-for-certification-of-contracts-for-the-alienation-of-the-building-estate-apartments-villas-garden-houses-garages-land-or-other-immovable-property.html

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*