Невдала спроба законодавця вирішити питання щодо орендної плати під час карантину

Невдала спроба законодавця вирішити питання щодо орендної плати під час карантину

Пандемія коронавірусу COVID -19 і запроваджений через неї карантин стали причиною безлічі проблем для тих, хто орендує житло в Києві та інших містах України. Багато компаній і підприємств відправило своїх співробітників у неоплачувані відпустки, звільнило частину персоналу або навіть припинило своє існування.

  • У цій ситуації ті, хто винаймає житло, всерйоз задумалися про те, як відтермінувати чи скасувати орендну плату, щоб заощадити кошти на найнеобхідніше.
  • У коментарі OBOZREVATEL юристи пояснили, як це можна зробити.
  • Головне:
  • • Законних підстав не платити за оренду квартири немає, якщо нею можна продовжувати користуватися на карантині.
  • • Орендодавець має право виселити з квартири мешканця, що своєчасно не оплатив оренду.
  • • Орендодавець зацікавлений в тому, щоб піти назустріч орендарю.
  • • Питання тимчасового призупинення оплати або зменшення вартості оренди може бути вирішене шляхом підписання додаткової угоди між орендарем та орендодавцем.
  • • Орендар повинен враховувати матеріальне становище орендодавця, для якого квартира, що здається, може бути єдиним способом вижити.

“Законних підстав відтермінувати або скасувати орендну плату, на жаль, немає. Верховна Рада ухвалила рішення про державне майно, на яке можуть поширюватися канікули, але це не стосується приватної власності”, – сказав OBOZREVATEL адвокат Євген Корнійчук.

Він визнав, що орендар може посилатися на форс-мажор, але власник житла “може просто не погодитися, змінити ключі, і на цьому все закінчиться”, – припустив адвокат.

Він додав, що оскарження договору оренди житла в судовому порядку також малоперспективне. “У більшості цивілізованих країн у подібних ситуаціях людину не можна вигнати з дому, особливо якщо в неї є неповнолітні діти, якщо вона тимчасово не працює тощо. Але в Україні такого немає, і це великий недолік законодавства”, – визнав Корнійчук.

“На жаль, ситуація, коли людину викидують на вулицю через несплату орендної плати, можлива. Права орендаря в подібній ситуації у нас фактично не захищені”, – сказав він.

Адвокат озвучив пораду “поза юридичною площиною”: “власникам житла необхідно розуміти, що треба йти на поступки. Ми всі люди, і невідомо, в яких обставинах ми можемо опинитися завтра. А орендарям – намагатися домовлятися заздалегідь про відтермінування, реструктуризацію боргу або щось іще”.

“Договір оренди – це цивільно-правові відносини. Є сума оренди. Або плати – або звільняй”, – зауважив у коментарі OBOZREVATEL голова першого ОСББ Михайло Кальтагейсер. “Але як людина і як керівник я розумію, що потрібно домовлятися”, – сказав він.

На думку голови, якщо виникла проблема з оплатою оренди за квартиру, повинен розпочатися “логічний процес договору”. Водночас він підкреслив, що в умовах, коли “ринок оренди просів”, а “швидко знайти нормальних орендарів” досить складно, власник житла також зацікавлений в тому, щоб піти на певні поступки та “не втратити всю суму оренди”.

Зокрема, “можна укласти додаткову угоду в зв'язку з непередбаченими обставинами”, – припустив Кальтагейсер. Також він підкреслив: кожна сім'я самостійно ухвалює рішення: оплачувати оренду в повному обсязі чи “розтягнути оплату й купити поїсти”.

Адвокат “Столичної колегії адвокатів” Геннадій Дубов, говорячи OBOZREVATEL про юридичні підстави не платити за оренду квартири в період карантину, вказав на законодавчу “уявну надію”.

“На позачерговій сесії Верховної Ради до Перехідних положень Цивільного кодексу додали один пункт: що на час карантину орендар може бути звільнений від орендної плати на підставі пункту 6 статті 762 Цивільного кодексу. Там сказано, що в разі, якщо орендар не може використовувати об'єкт оренди, то орендна плата йому не нараховується”.

Отже, “законодавець дав уявну надію на те, що на час карантину всі звільняються від орендної плати, але, по суті, це не так”, – підкреслив юрист.

Він пояснив, що ця норма закону працює тільки тоді, якщо немає можливості користуватися орендованим житлом, наприклад, у разі “примусового відселення” заражених. “Але якщо орендар може користуватися квартирою, то він не звільняється від оплати”, – зауважив адвокат.

“Є частина 4 тієї ж статті, в якій йдеться про те, що за певних обставин можна клопотати перед орендодавцем про зниження орендної плати. Але ця норма абсолютно безперспективна, оскільки йдеться про добру волю двох сторін. Фактично, законодавець пропонує нам особисто домовлятися зі своїм орендодавцем”, – констатував Дубов.

Юристка Анна Маляр, кажучи про цю проблему в коментарі OBOZREVATEL, закликала згадати про те, що нерідко орендна плата – єдиний засіб доходу літньої або хворої людини. “Я можу навести два “дачні” приклади. Я говорю про дачі по 6 соток.

З двох сторін від нашої дачі розташовані дачі пенсіонерів, сімейних пар, які залишили свої київські квартири та здають їх, а самі живуть на дачі. Вони не можуть вижити на пенсії. З цих грошей за квартиру вони просто харчуються та купують ліки.

Якщо орендарі їм не заплатять, їм просто не буде за що купити собі їжу”.

Источник: https://newsonline24.com.ua/chi-mozhna-ne-platiti-za-orendu-zhitla-pid-chas-karantinu-yuristi-dali-vidpovid/

Сплата орендної плати під час карантину: як бути?

23 апр. 2020

Без сумніву можна стверджувати, що питання орендної плати для бізнесу наразі є настільки ж важливим як і те, коли будуть зняті встановлені обмеження діяльності. Верховна Рада не залишає спроб зняти соціальну напруженість навколо цих відносин.

Ще не встигли вщухнути дискусії, пов’язані з прийняттям Закону № 540-IX, який вступив в силу 02.04.2020 р.

та містив різні формулювання в проекті та після його опублікування,  як законодавець прийняв ЗУ “Про внесення змін до Закону України “Про державний бюджет України на 2020 рік” (далі – Закон № 553-IX), яким знову були внесені зміни до порядку оплати оренди під час карантину.

Невдала спроба законодавця вирішити питання щодо орендної плати під час карантину

«Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

 Аналізуючи даний пункт можемо зазначити, що залежно від рівня обмежень у користуванні майном орендар:

  • має право на зменшення орендної плати (у випадку зміни умов господарювання або істотного зменшення можливості користування майном);
  • звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним в повному обсязі.

Як діятиме Закон 553-IX на практиці?

Слід зазначити, що законодавець кардинальних змін в порядок сплати орендної плати все ж таки не вніс, оскільки і до прийняття Закону № 553-IX у орендаря була можливість вимагати зменшення орендної плати або бути звільненим від плати за користування майном у зв’язку із виникненням обставин, на які він не впливає. Даний нормативно-правовий акт деталізував, що до таких обставин відносяться і обмеження, запроваджені у зв’язку із боротьбою проти COVID-19.

Крім того, Закон № 553-ІХ не надає чіткого переліку тих осіб, що мать право на звільнення від сплати орендної плати, та тих, які можуть розраховувати саме на зменшення її розміру.

Фактично, ними є всі суб'єкти господарювання, які відчули обмеження в можливості використання орендованого майна, в зв'язку з введенням карантинних заходів.

Однак, логічним було б звільнення від сплати орендної плати тих підприємців, що повністю втратили можливість здійснювати підприємницьку діяльність та не користуються орендованим майном, а часткове зменшення орендної плати – для бізнесу, що перейшов на інший формат роботи (віддалений, доставок, і т.п), однак не припинив повністю використовувати орендоване майно. Крім того, не визначені також критерії зменшення орендної плати, очевидно, що такі умови залишаються на розсуд орендодавця та орендаря.

Враховуючи той факт, що на законодавчому рівні умови застосування звільнення від сплати чи зменшення орендної плати не закріплені – даний перелік питань мусить вирішуватись сторонами договору на їх розсуд.

Також важливим є питання оплати комунальних платежів за період дії карантину. У разі, якщо такі платежі включені до орендної плати – то орендар відповідно звільняється від їх сплати або їх розмір зменшується.

Однак, якщо вони вказані в договорі як окремі платежі –  орендодавець звільняти від їх сплати об’єктивно не зобов’язаний.

У такому випадку орендарю необхідно підготуватись до того, що орендодавець швидше за все буде оперувати аргументами, що дані платежі необхідні для утримання майна в належному стані незалежно від фактичного його використання. Разом із тим це питання може бути  погоджене сторонами у кожному випадку індивідуально.

Варто зазначити, що на орендарів, які орендують майно для власних потреб, не пов'язаних з підприємницькою діяльністю (наприклад, орендарі житлових приміщень), вищевикладені «покращення» розповсюджуватись не будуть.

Однак, варто зазначити, що в таких відносинах все ж таки у багатьох орендодавців увімкнулась функція «підтримки ближнього» та непоодинокими є випадки добровільного надання знижок для орендарів.

Віримо, що добрі справи повернуться сторицею. 

Щодо початку застосування умов зменшення орендної плати сторонами, то вони повинні бути встановлені за домовленістю сторін (тобто шляхом підписанням додаткової угоди до договору оренди).

Варто зазначити, що сторони можуть передбачити, що «пільгові умови» по сплаті орендної плати починають діяти як з дати підписання додаткової угоди, так і з моменту запровадження карантину.

В останньому випадку надмірно сплачені орендні платежі можуть бути зараховані в майбутніх періодах.

У разі, якщо до орендаря може бути застосоване повне звільнення від орендної плати – йому слід звернутись до орендодавця із пропозицією укладення відповідної додаткової угоди.

Якщо орендодавець ухиляється від переговорів та її підписання – необхідно повідомити орендодавця в письмовій формі про несплату орендної плати саме через наявність підстав для звільнення від її оплати.

Якщо такий алгоритм дій буде дотриманий – у разі виникнення судового спору орендар зможе підтвердити, що він не порушив договірні зобов’язання, а скористався своїм правом, передбаченим законом.

Враховуючи вищевикладене та швидкість, з якою законодавці приймають зміни, уникнути конфліктів між орендарями та орендодавцями точно не вдасться. Законодавець попри всі спроби не вирішив нагальні питання.

See also:  Які важливі законопроекти може в перші дні прийняти рада. юридичний аналіз

Наразі підприємницька спільнота вже розділилась на два табори: прихильників лозунгу «заплати оренду – спи спокійно» та «злісних неплатників», які у більшості випадків стали заручниками сіті-молів через їх жорстку політику «імперативних» договорів.

Із впевненістю можна сказали лише те, що остаточне рішення в їх спорах у більшості випадків буде прийняте, маємо надію,  неупередженими судами.

Источник: https://dominanta.od.ua/news/splata_orendnoi_plati_pid_chas_karantinu__jak_buti

Чергова «вдала» спроба Верховної Ради України допомогти орендарям в умовах карантину — PRAVO.UA

У зв’язку з уведенням карантину в багатьох громадян та суб’єктів господарювання постало питання сплати оренди за приміщення, користування якими суттєво обмежено або зупинено через запроваджені карантинні заборони.

Порядок зменшення орендної плати та звільнення від її сплати визначено ч.ч. 4, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, ст. 286 Господарського кодексу України, які є чинними та діють із 01.01.2004.

Так, відповідно до ч.ч. 4, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

З метою полегшення життя орендарів в умовах карантину Верховна Рада України 30.03.

2020 прийняла Закон №540-IX, яким доповнила розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України пунктом 14 такого змісту: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України».

Вказані зміни, як ми писали у своїй попередній публікації, лише роз’яснили, що наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, що і до цього було відомо впродовж багатьох років.

Зрозумівши свою помилку, Верховна Рада України 13.04.

2020 Законом №553-IX затвердила нову редакцію пункту 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України, тобто змінила свої ж зміни, виклавши цей пункт у такій редакції: «Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

Разом із тим, проаналізувавши нову редакцію п.

14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України, доводиться констатувати, що, як і попередня редакція, вона жодним чином не допомагає орендарям у вирішенні питання орендної плати, оскільки не створює додаткових (не передбачених до цього) підстав для зменшення розміру орендної плати чи звільнення від її сплати, а також не полегшує процедуру доведення обставин, які надають на це право.

  • Орендар як до внесення описаних змін до Цивільного кодексу України, так і після набрання ними чинності повинен доводити, що в результаті прийнятих суб’єктами владних повноважень обмежувальних карантинних заходів можливість використання орендованого ним приміщення істотно зменшилася або зникла взагалі через незалежні від нього обставини і що такі обмежувальні заходи стосуються саме орендованого ним приміщення.
  • Законом №553-IX лише закріплено факт, який і до цього був очевидним та не потребував окремого доведення, що рішення суб’єктів владних повноважень про запровадження обмежувальних заходів є обставинами, що не залежать від волі орендаря.
  • З огляду на викладене можна зробити такі висновки:

1. Орендар має право на зменшення розміру орендної плати або звільнення від її сплати, відповідно до ч.ч. 4, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, за наявності таких обставин:

  • можливість користування орендованим майном істотно зменшилася або зникла;
  • зменшення можливості користування орендованим майном або втрата такої можливості не залежить від волі орендаря.

2. Внесені Законом №553-IX зміни до Цивільного кодексу України автоматично не звільняють орендаря від сплати орендної плати та не зменшують її розмір.

3. Нова редакція п.

14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України не знімає з орендаря обов’язку доводити факт істотного зменшення можливості користування найманим приміщенням або втрати такої можливості через запроваджені карантинні обмеження, а лише визнає встановленим факт, що рішення суб’єктів владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб, не залежать від волі орендаря.

Отже, чергова спроба Верховної Ради України вирішити проблемні питання орендної плати в умовах карантину знову не принесла жодного результату, оскільки, як і перша, не створила нових підстав зменшення розміру орендної плати чи звільнення від її сплати, не полегшила процедуру доведення втрати (часткової або повної) можливості користування орендованим майном через запроваджені карантинні обмеження. 

За вказаних обставин Адвокатське об’єднання LES радить орендарям під час вирішення питань орендної плати в умовах карантину основну увагу звертати на положення ч.ч. 4, 6 ст.

762 Цивільного кодексу України, які повною мірою регулюють зазначені правовідносини, а внесені Верховною Радою України до Цивільного кодексу України зміни (п.

14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення) оцінювати критично, оскільки вони не встановлюють жодних нових підстав для звільнення від сплати орендної плати чи її зменшення, а лише ускладнюють вирішення зазначених питань шляхом створення зайвих труднощів під час застосування зазначеної норми в часі, оскільки вони не охоплюють період карантину та можуть бути застосовані, відповідно до ст. 58 Конституції України та ст. 5 Цивільного кодексу України, від моменту набрання ними чинності, тобто з 18.04.2020.

Ігор Слободяник, адвокат АО LES

Источник: https://pravo.ua/chergova-vdala-sproba-verhovnoi-radi-ukraini-dopomogti-orendarjam-v-umovah-karantinu/

Звільнення від плати за оренду на час карантину: як це працює?

Свіжий  антикризовий закон (№540-IX) надає підприємцям право скасувати орендну плату. Як скористатися цією можливістю,  «Мінфіну» розповіла провідний юрист Totum LF Ганна Марунич.

Закон доповнює Цивільний кодекс новою нормою, за якою на час карантину наймач може звільнятися від плати за користування майном (відповідно до ч.6 ст.762 ЦК).

Жодних новацій щодо звільнення від плати за користування майном закон не передбачає. До прийняття цього закону відповідно до ч.6 ст.762 ЦК наймач звільнявся від плати за користування майном за весь час, протягом якого не міг ним користуватись через обставини, за які він не відповідає.

Карантин, очевидно, — обставина, яка перебуває поза волею орендаря. Водночас з неможливістю використовувати орендоване майно не все так однозначно.

Відповідно до існуючої судової практики неможливість використання майна включає в себе неможливість бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо. Вичерпного переліку таких обставин не існує.

11 березня Кабмін своєю постановою заборонив роботу деяких видів діяльності. Якщо майно використовувалось саме для такої діяльності, то це підстава для звільнення від орендної плати.

За офіси і склади оренду потрібно платити

Кабмін заборонив підприємницьку діяльність, яка передбачає приймання відвідувачів. Окремо прописано діяльність, яка дозволяється на час карантину.

Таким чином, суб’єкти господарювання, які орендують приміщення для роботи, яка не заборонена, наприклад, під офіси, складські приміщення тощо не звільняються від оренди. Теж саме стосується оренди житла.

Читайте також: Якими стануть ресторани після карантину

Якщо в договорі оренди не конкретизовано мету користування майном, або передбачено декілька способів користування ним (наприклад, для провадження господарської діяльності і для зберігання товару), а також, якщо орендоване майно продовжує використовуватись під час карантину, то питання звільнення від плати дискусійне.

Порядок дій орендаря

Орендар має письмово звернутися до орендодавця з обгрунтуванням причин звільнення від плати за користування майном та зазначенням орієнтовного строку такого звільнення (до закінчення дії обмежувальних заходів).

Таке звернення краще надіслати навіть у тому випадку, якщо з публічних джерел інформації стало відомо про відмову орендодавця нараховувати плату за користування майном на час карантину.

Якщо арендодавець не згодний

Якщо орендодавець не бажатиме йти на поступки, він може діяти наступним чином:

  • пред’явити вимогу про стягнення заборгованості за період карантину з урахуванням пені, якщо це передбачено договором оренди, 3% річних та індексу інфляції;
  • направити повідомлення про односторонню відмову від договору оренди;
  • звернутись до суду з позовом про розірвання договору оренди.

В таких випадках захист прав орендаря залежить від обставин справи. Хоча загалом у разі звільнення від плати за користування майном орендодавець не має права стягувати штрафні санкції та розривати договір.

Читайте також: Карантин не є підставою для звільнення — пояснення адвоката

Проте, якщо договір оренди укладений у період карантину, то орендар буде зобов’язаний сплачувати плату за весь період строку дії договору, якщо прямо не прописано інше. Адже орендар вже знає про існуючі обмеження.

See also:  У 2020 році за порушення нових норм застосування рро законодавством передбачена відповідальність

Источник: https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/zvilnennya-vid-plati-za-orendu-na-chas-karantinu-yak-ce-pracyue/

«Або так, або ні»: чи звільняються орендарі від орендної плати на час карантину?

Карантинний закон сповнений загадкових норм — ми продовжуємо їх аналізувати. Ще у вигляді законопроєкту він дав надію бізнесу на звільнення від орендних платежів на час карантину. Та чи здійсниться вона тепер?

Одного дня ми планували з батьками поїхати на пікнік. Я була ще маленька, дуже чекала на нього, але погода псувалася. Я запитала тата: «Правда ж, завтра не буде дощу?» Тато зробив дуже серйозне обличчя і відповів: «Або буде, або ні».

Мене тоді цей жарт дуже звеселив! А от орендарі навряд чи звеселяться після того, як законодавець пообіцяв «звільнити наймача від орендної плати» на період карантину, а надав тільки можливість звільнення від орендної плати. Це означає, що орендодавець або буде звільнений від орендної плати, або… ні.

Чи означає це, що всі орендарі, в яких виникли проблеми, мають бути звільнені від орендної плати?

Не зовсім.

Проєкт закону № 3275 дав надію бізнесу на звільнення від орендних платежів на час карантину, сформулювавши норму так: «…наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Водночас остаточна редакція Закону № 540-IX сформульована в стилі жарту з дитинства «або так, або ні»: «… наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Поворот, звичайно, цікавий, але він стає ще цікавішим, якщо прочитати ч.6 статті 762 ЦК, яка з 2004 року незмінно звучить наступним чином: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».

Це означає, що ч.6 ст. 762 ЦК давно вже захищала орендарів, навіть без «героїчних» спроб законодавця покращити їхнє становище. А от після внесених змін орендодавці отримали аргумент для зловживань, адже виглядає так, ніби навіть за наявності обставин «за які орендар не відповідає», вони можуть і не звільнити орендаря від орендної плати.

Чи матимуть орендодавці реальні шанси зловживати цією зміною?

Час покаже. Утім, ми гадаємо, що орендарям не потрібно аж так сильно непокоїтися. По-перше, норма дійсно невдала — про це вже слушно висловилося багато колег-юристів. Але в нагоді стане системне тлумачення норми, принцип сумлінності і заборона зловживання правом.

  • Тому в орендарів є всі шанси уникнути негативних наслідків такого «подарунку-порятунку» від законодавця.
  • По-друге, на практиці вже є випадки, коли орендар та орендодавець домовились про зменшення орендної плати або про використання завдаткового платежу для погашення оплати за поточний місяць.
  • Як себе зараз поводить держава як орендар у таких випадках?

Наразі позитивно. Наприклад, Фонд державного майна України анонсував звільнення/часткове звільнення від сплати орендних платежів. Така стратегія відповідає світовій практиці. Наприклад, у Швеції, де офіційно карантин не введено, держава рекомендувала зменшити орендну плату на 50%, а в деяких випадках сама компенсує 50%.

Які обставини є такими, за які орендар не відповідає?

Це можуть бути форс-мажор, істотна зміна обставин тощо. Тобто все те, що навіть з урахуванням підприємницького ризику орендар не міг передбачити.

У березні кожне друге слово в мережі було форс-мажор. Чи можна розцінити карантин як форс-мажор для орендодавця?

Закон № 530-IX від 17 березня 2020 року відніс карантин до обставин непереборної сили, що є підставою для звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язань. Багато людей сприйняли цю норму як панацею та вирішили, що вона звільняє від обов’язку щодо виконання договірних зобов’язань під час карантину.

Люди сприйняли бажане за дійсне.

Юристи кинулися пояснювати, що закон надав можливість визнати карантин підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору. Але це не відбувається автоматично і не означає, що можна припинити виконувати договори!

Адекватність стає все важливішою якістю в звичайному житті та бізнесі.

Карантин, встановлений Кабінетом міністрів України, може бути визнаний форс-мажором у кожному окремому випадку. Тому особи, які хочуть скористатися цією «панацеєю», повинні довести, що порушення зобов’язань (умов договору) сталося або станеться внаслідок запроваджених обмежень. Тільки тоді бажане може стати дійсним.

Можна сказати, що форс-мажор у всіх індивідуальний?

Важливо знову не потрапити в пастку бажаного і дійсного. Форс-мажором є тільки ті обставини, які об’єктивно заважають виконати обов’язки саме вам. Об’єктивними обставинами є заборони, які були встановлені карантином, запровадженим Кабінетом міністрів.

Очевидно, що ситуація у ресторану та офісу IT-компанії різна. Якщо перший загалом не може продавати свої послуги, то у другого в більшості випадків прибуток не впаде саме через те, що працівники фізично виконують ту саму роботу в іншому місці.

  1. Чи є універсальний рецепт дій орендаря за таких обставин?
  2. Універсальних рецептів не існує, але ми б рекомендували домовлятися з орендодавцем з урахуванням таких кроків:
  3. а) Обґрунтувати об’єктивну неможливість використання орендованого приміщення саме для вас у зв’язку з карантинними обмеженнями.
  4. б) Обрати варіант послаблень:
  1. Звільнення від сплати орендної плати без урахування комунальних платежів.
  2. Зменшення орендної плати.
  3. Звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язань. Варіант залежить від ступеню впливу карантинних обмежень на діяльність орендаря в приміщенні та відносин з орендодавцем.

в) Зафіксувати досягнуті домовленості в додатковій угоді до договору оренди з метою уникнення непорозумінь у майбутньому.

Передусім, важливо пам’ятати, що карантин і криза закінчаться, а в очі своїм партнерам доведеться дивитися і після цього. Адекватність стає все важливішою якістю в звичайному житті та бізнесі. Тому панікувати не варто, навіть якщо законодавчі ініціативи досягають не того результату, на який ми сподіваємося. Залишайтеся здоровими і позитивними!

Автори: Ольга Кучмієнко, член Асоціації правників України, адвокатка, к.ю.н., юристка Bombardier Transportation Sweden AB;

Анна Іванченко (А.І.), член Асоціації правників України адвокатка, старша юристка ТОВ «АК «МЛГруп».

У вас є цікава колонка для The Page?

Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора

коронавірус оренда офісів оренда карантин оренда житла форс-мажор

Источник: https://thepage.ua/ua/experts/chi-zvilnyat-biznes-vid-orendnoyi-plati-u-karantin

Юристи розповіли, чи можна не платити за оренду житла під час карантину

Законних підстав не платити за оренду квартири немає, якщо нею можна користуватися на карантині.

Ілюстрація REUTERS

Пандемія коронавірусу COVID-19 і введений через неї карантин стали причиною безлічі проблем для тих, хто орендує житло в Києві та інших містах України. Багато компанії та підприємств відправили своїх співробітників у неоплачувані відпустки, звільнили частину персоналу або навіть припинили своє існування.

  • Читайте такожКарантин і ринок праці: 35% українців працюють у звичайному режимі, 29% – дистанційно, 32% – у відпустці (опитування)
  • Про це повідомляє Obozrevatel.
  • У цій ситуації ті, хто винаймає житло, серйозно задумалися про те, як відстрочити або скасувати орендну плату, щоб заощадити кошти на найнеобхідніше.
  • Головне:
  • Законних підстав не платити за оренду квартири немає, якщо нею можна користуватися на карантині.
  • Орендодавець вправі виселити з квартири мешканця, своєчасно не оплатив оренду.
  • Орендодавець зацікавлений в тому, щоб піти назустріч орендарю.
  • Питання тимчасового призупинення оплати або зменшення вартості оренди може бути вирішене шляхом підписання додаткової угоди між орендарем і орендодавцем.
  • Орендар повинен враховувати матеріальне становище орендодавця, для якого здається квартира може бути єдиним способом вижити.

“Законних підстав відкласти або скасувати орендну плату, на жаль, немає. Верховна Рада прийняла рішення про державне майно, на яке можуть поширюватися канікули, але це не стосується приватної власності”, – сказав адвокат Євген Корнійчук.

Він визнав, що орендар може посилатися на форс-мажор, але власник житла “може просто не погодитися, поміняти ключі, і на цьому все закінчиться”, – припустив адвокат.

Він додав, що оспорювання договору оренди житла в судовому порядку також є малоперспективним. “У більшості цивілізованих країн в подібних ситуаціях людину не можна вигнати з дому, особливо якщо у нього є неповнолітні діти, якщо він тимчасово не працює і так далі. Але в Україні такого немає, і це велике упущення законодавства”, – визнав Корнійчук.

“На жаль, ситуація, коли людину викидають на вулицю за несплату орендної плати, можлива. Права орендаря у подібній ситуації у нас фактично не захищені”, – сказав він.

Ілюстрація REUTERS

Адвокат озвучив рада “поза юридичній площині”: “власникам житла необхідно розуміти, що треба йти на поступки. Ми всі люди, і невідомо, в яких обставинах ми можемо опинитися завтра. А орендарям – намагатися домовлятися заздалегідь про відстрочку, реструктуризації боргу або чимось ще”.

Читайте такожВ Україні різко подешевшала оренда квартир: у столиці здають двокімнатну за 6 тисяч

“Договір оренди – це цивільно-правові відносини. Є сума оренди. Або плати, або звільняй”, – зазначив у коментарі голова першого ОСББ Михайло Кальтагейсер. “Але як людина і як керівник я розумію, що треба домовлятися з людьми”, – сказав він.

На думку голови, якщо виникла проблема з оплатою оренди за квартиру, повинен початися “логічний процес договору”. При цьому він підкреслив, що в умовах, коли “ринок оренди просів”, і “швидко знайти нормальних орендарів” досить складно, власник житла також зацікавлений у тому, щоб піти на певну поступку і “не втратити всю суму оренди”.

Зокрема, “можна укласти додаткову угоду у зв'язку з непередбаченими обставинами”, – припустив Кальтагейсер. Разом з тим він підкреслив: кожна сім'я сама приймає рішення про те, чи оплачувати оренду в повному обсязі або “розтягнути оплату і купити поїсти”.

See also:  Останні законодавчі нововведення щодо захисту прав інвесторів

Ілюстрація REUTERS

Адвокат “Столичної колегії адвокатів” Геннадій Дубів, кажучи виданню про юридичних підставах не платити за оренду квартири у період карантину, вказав на законодавчу “примарну надію”.

“На позачерговій сесії Верховної Ради Перехідні положення Цивільного кодексу додали один пункт: що на час карантину орендар може бути звільнено від орендної плати на підставі пункту 6 статті 762 Цивільного кодексу. Там сказано, що у випадку, якщо орендар не може використовувати об'єкт оренди, то орендна плата йому не нараховується”.

Таким чином, “законодавець дав примарну надію на те, що на час карантину всі звільняються від орендної плати, але по факту це не так”, – підкреслив юрист.

Він пояснив, що ця норма закону працює тільки в тому випадку, якщо немає можливості користуватися орендованим житлом, наприклад, в разі примусового відселення” заражених. “Але якщо орендар може користуватися квартирою, то він не звільняється від оплати”, – зауважив адвокат.

“Є частина 4 тієї ж статті, в якій йдеться про те, що при певних обставинах можна клопотати перед орендодавцем про зниження орендної плати. Але ця норма абсолютно безперспективна, оскільки мова йде про доброї волі двох сторін. Фактично законодавець пропонує нам особисто домовлятися зі своїм орендодавцем”, – констатував Дубів.

Юрист Ганна Маляр, говорячи про цю проблему в коментарі, закликала згадати про те, що нерідко орендна плата – єдине джерело прибутку літнього або хворої людини. “Я можу навести два “дачних” приклад. Я кажу про дачі по 6 соток.

З двох сторін нашої дачі знаходяться дачі пенсіонерів, сімейних пар, які залишили свої київські квартири й здають їх, а самі живуть на дачі. Вони не можуть вижити на пенсії. З цих грошей за квартиру вони просто харчуються і купують ліки.

Якщо орендарі їм не заплатять, їм просто не буде за що купити собі їжу”.

Читайте останні новини України та світу на каналі УНІАН в Telegram

Якщо ви знайшли помилку, видiлiть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter

Источник: https://www.unian.ua/economics/other/10941806-yuristi-rozpovili-chi-mozhna-ne-platiti-za-orendu-zhitla-pid-chas-karantinu.html

Звільнення від сплати оренди в умовах карантину: міф чи реальність? – Юридична Газета

У зв'язку з пандемією коронавірусу COVID‑19 та невідворотними економічними проблемами в усьому світі, гостро постало питання регулювання договірних відносин оренди. Український законодавець також звернув увагу на окреслене питання.

Маєте Телеграм? Два кліки – і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Верховна Рада України прийняла Закон №540‑IX, яким були внесені зміни до Цивільного кодексу України. Зокрема, був доданий п.

14 Перехідних положень такого змісту: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID‑19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV‑2» від 11.03.2020 р.

№211 (з наступними змінами й доповненнями), та до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України».

Насамперед, слід звернути увагу на редакції, які існували ще на стадії законопроекту. Від початку п. 14 мав кардинально інше формулювання.

По‑перше, його дія поширювалася не лише на ситуацію, пов'язану з коронавірусом, але й на інші обмежувальні заходи, встановлені Кабінетом Міністрів України. По‑друге, наймач мав бути обмеженим у можливості використання майна за його призначенням.

По‑третє, розмір орендної плати не міг перевищувати сукупного розміру сплачених наймодавцем податків та комунальних платежів за таке майно.

В наступній редакції формулювання п. 14 було текстуально подібним до того, яке було прийняте в остаточній редакції Закону, проте мова йшла про безумовне звільнення від сплати орендної плати наймачів на період карантину, пов'язаного з коронавірусом. Саме так тлумачили цю норму більшість юристів.

Однак варто нагадати, що в тій редакції було зазначено «відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України». Таке посилання створювало неоднозначну ситуацію, оскільки застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України містить у собі необхідність доказування орендарями обставин, які унеможливлюють користування майном з незалежних від них причин.

Отже, не таким вже й безумовним було це положення.

Врешті-решт, законодавець змінив формулювання на «наймач може бути звільнений». Таким чином, питання орендної плати залишилося за сторонами договору оренди, а у разі виникнення спорів — за судами.

У зв'язку з прийнятою нормою правники поділилися на два табори. Одні стверджують, що зазначені зміни не внесли жодних нововведень до наявної ситуації, оскільки ч. 6 ст.

762 ЦК України вже закріплює право наймача бути звільненим від сплати орендної плати у разі доведення неможливості користування об'єктом оренди.

Натомість інші вважають, що це положення розширило норму ЦК України, оскільки виділило нову окрему підставу для можливого звільнення наймачів від сплати орендної плати на період карантину.

Окрім того, важливо зазначити, що ст. 14‑1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» була доповнена положенням про те, що форс-мажорною обставиною може бути визнаний карантин, встановлений КМУ.

Як наслідок, сьогодні ми маємо закріплену законодавством можливість посилатися на карантин як на обставину для звільнення від сплати орендної плати.

Однак слід зважати на те, що наявність карантину, встановленого КМУ, не є достатньою обставиною для звільнення кожного наймача від сплати оренди.

Одразу звертаємо увагу, що Постановою КМУ №255 на період карантину заборонили роботу переважної більшості суб'єктів господарювання, діяльність яких передбачає приймання відвідувачів.

Тобто можливість користуватися орендними приміщеннями за їх цільовим призначенням, навіть за бажанням орендаря, обмежена на державному рівні.

Проте чи буде це достатньою підставою для звільнення від орендної плати під час вирішення справи в суді?

Наразі невідомо, яким шляхом піде судова практика, але ми маємо можливість проаналізувати судові рішення, що стосувалися попередніх кризових ситуацій в нашій державі, та поділитися власним баченням можливого розвитку подій. Судова практика з цього питання розділилася на «до» і «після» — до правової позиції Великої Палати Верховного Суду та після неї.

Источник: https://yur-gazeta.com/publications/practice/civilne-pravo/zvilnennya-vid-splati-orendi-v-umovah-karantinu-mif-chi-realnist.html

Оренда під час карантину: кому і скільки доведеться заплатити

Спочатку про те, що нового прийняли законотворці.

Законодавчі новації

Йдеться про Закон України від 13.04.2020 р. № 553-IX. Серед іншого, цим Законом внесено зміни до п. 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ. Тепер він встановлює, що

  • — заходи, запроваджені суб’єктами влади у вигляді заборони певних видів госпдіяльності з використанням орендованого майна,
  • чи
  • — заходи, що забороняють доступ до такого майна третіх осіб,

є обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає згідно з ч. 2 ст. 286 ГКУ, ч. 4 і 6 ст. 762 ЦКУ.

Тобто вказані карантинні заборони уряду є тими самими незалежними від орендаря причинами, про які сказано в згаданих нормах ГКУ і ЦКУ. А отже,

орендар, який у зв’язку з цими заборонами частково або повністю не використовує орендоване майно, має право на зниження або скасування орендної плати

Але ж це було і так зрозуміло. Орендарі у зв’язку з карантинними обмеженнями і раніше вимагали у орендодавців:

1) скасування орендного платежу у разі, якщо орендоване майно вимушено не використовується (згідно з ч. 6 ст. 762 ЦКУ);

2) зменшення орендної плати у разі, якщо майно використовується не в повному обсязі (посилаючись на ч. 2 ст. 286 ГКУ і ч. 4 ст. 762 ЦКУ).

Основна складність для орендарів, які частково використовують орендоване майно, полягала і зараз полягає в тому, щоб домогтися скільки-небудь істотного зниження. Адже закон жодних норм і правил із цього приводу не містить. І новоприйнята норма в цьому теж не допоможе. Виходить, практична користь цього законодавчого нововведення під питанням.

Відмітимо, що в проєкті (законопроєкт № 3279-д від 11.04.2020 р.) обговорювана карантинно-орендна норма звучала зовсім по-іншому.

Зокрема, була встановлена максимальна планка орендної плати (у сумі витрат орендодавця на оплату комунальних послуг, податку на нерухоме майно і плати за землю), яку міг запросити орендодавець за період неповноцінного використання об’єкта оренди. Але в проєкт була внесена правка.

У результаті в ухваленому Законі згадки про максимальну планку вже немає. Тож сподіватися на цей механізм впливу на незговірливих орендодавців орендарям вже не доводиться. Усе доведеться вирішувати шляхом переговорів з орендодавцем і укладення додаткових угод до орендного договору.

Ну а тепер давайте розберемося з тим, які обліково-податкові сюрпризи можуть чекати орендодавців і орендарів у зв’язку зі зміною суми орендної плати на період карантину.

Дешева оренда

Припустимо, орендареві вдалося домовитися з орендодавцем про зниження орендної плати до рівня комунальних витрат (+ податок на нерухомість і плата за землю, як передбачалося проєктом) або про якусь іншу (суттєву або не дуже) знижку. Чи загрожує чимось така дешевизна орендодавцеві?

Бухоблік. У обліку орендодавця жодних сюрпризів. Дохід відображаємо як завжди: Дт 36 — Кт 703 (чи 713 — якщо оренда — не основний вид діяльності).

Витрати, пов’язані з наданням майна в оренду, акумулюємо на рахунку 23 (чи 949 — якщо оренда — не основний вид діяльності). Якщо комунальні витрати орендар компенсує за окремим договором, таке відшкодування нараховуємо проводкою: Дт 377 — Кт 719.

На суму понесених комунальних витрат робимо запис: Дт 949 — Кт 685.

Податок на прибуток. Високодохідники і малодохідники-добровольці продовжують рахувати амортизаційні різниці (звичайно, якщо нерухомість, надана в оренду, не обліковується як інвестнерухомість за справедливою вартістю).

Жодних коригувань у зв’язку зі зниженням орендної плати (у тому числі й у разі, якщо вона виявиться нижче собівартості), проводити не треба

ПДВ. Базу оподаткування ПДВ визначають виходячи з договірної вартості, але не нижче звичайних цін (п. 188.1 ПКУ).

Источник: https://i.Factor.ua/ukr/journals/nibu/2020/april/issue-34/article-108265.html

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*