Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

Видео: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Сергей Велесевич

​В Украине вводят новые правила для бизнеса – чего ждать от нового закона "Слуги народа"

Что ждет украинских предпринимателей и простых потребителей после того, как президент Владимир Зеленский подпишет законопроект, разбирался “Обозреватель”, передает Диалог.UA.

В Украине партия “Слуга народа” разработала и приняла законопроект, который обяжет физлиц-предпринимателей (ФЛП) вести учет, использовать регистрации расчетных операций (РРО) или специальные приложения на смартфоне. Это позволит узнать, какой реальный оборот у бизнеса и имеют ли они право находиться на едином налоге и платить в бюджет мизерные суммы.

Мы узнали, кого и как могут коснуться новшества и почему этот законопроект нужно было принять как минимум 10 лет назад.

Главное:

  • Вести учет должны будут все физлица-предприниматели, кроме тех, у кого годовой оборот менее 300 тыс. грн и при этом нет нанятых работников;
  • Новшество позволит избежать схем, когда предприниматели скрывают часть оборота, чтобы оставаться на едином налоге;
  • Если ФЛП не будут регистрировать операции – они не смогут выдавать чеки. В таком случае покупатель может пожаловаться в налоговую, ему вернут 100% стоимости покупки.

Хочешь нанять сотрудников и много зарабатывать – обязан вести учет

В Украине регистраторы расчетных операций (РРО) сейчас могут не устанавливать физлица-предприниматели (ФЛП), которые платят единый налог. Даже если оборот такого бизнеса, к примеру, 5 млн грн в год.

Покупателям не выдают чеки, никакой учет фактически не ведется. А иногда реальный оборот “единщика” значительно выше 5 млн, и по закону он обязан платить полные налоги, но без учета работать в тени легко. Секонд-хенды, магазины с подержанной техникой, продавцы украшений и т.д. – все они работают фактически без контроля.

Новые правила же ситуацию кардинально изменят. Без РРО работать смогут только те предприниматели, которые не используют труд нанятого сотрудника, зарабатывают до 300 тыс. грн в год.

Например, если сантехник в среднем зарабатывает около 25 тыс. грн, работает “на себя” и ищет клиентов в интернете, пользоваться регистратором ему не нужно.

Но если он решит нанять еще нескольких своих коллег на ставку и принимать больше заказов, то в таком случае придется вести учет.

See also:  Притягнути законника до дисциплінарної відповідальності стане простіше, також скоротяться строки розгляду

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Учет, во-первых, защищает владельца бизнеса от краж со стороны собственных сотрудников, а во-вторых – дает возможность бороться с “внутренним офшором” в виде единого налога. Когда бизнесмены на самом деле зарабатывают миллионы, но платят копейки, оформив себе единый налог и скрывая реальный оборот.

Более того, наличие РРО – гарантия, что покупатель сможет получить чек. Для тех, кому невыгодно покупать регистратор, кассовый аппарат, введут возможность просто установить специальную программу на смартфон. Тогда будут выдавать не обычный бумажный чек, а электронный.

Такие новшества поддержали не все. Уже много лет в Украине пытались ввести обязательный учет и кассовые аппараты для физлиц-предпринимателей, но каждый раз серый бизнес выступал против, устраивал целую черную кампанию против тех, кто пытался ввести новшество.

К примеру, еще в 2010-м на тот момент глава Госкомпредпринимательства и действующий президент Федерации баскетбола Украины Михаил Бродский выступил с инициативой ввести кассовые аппараты для всех, кроме самозанятых с оборотом до 300 тыс. грн.

“Не хочешь кассовый аппарат – бери оборот до 300 000 грн. Это добровольно, никто никому специально кассовый аппарат не ставит. Те, кто протестует, – обманывают.

Они боятся кассовых аппаратов потому, что никто ж не торгует на 600 000 в год, они торгуют на 200 000 в месяц! Вот где правда лежит!”, – заявлял Бродский в интервью газете “Сегодня” еще 9 лет назад.

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

В то же время действующая глава Регуляторной службы Ксения Ляпина наоборот – считает, что контролировать малый бизнес не нужно. Мол, все, кто на едином налоге – “ниже порога”, учет для них это дополнительные затраты.

Хотя на самом деле, если ввести учет, может оказаться, что часть “единщиков” уже давно превысили максимальный порог оборота и обязаны платить общие налоги. Так, согласно Налоговому кодексу, максимальный годовой оборот для единщика – 5 млн грн.

Если же бизнес крупнее, то он не имеет права платить “единый налог”, который иногда даже меньше, чем налоги с зарплаты обычного сотрудника.

“Любой учет для малых — это лишние затраты. Есть уровень ниже радара, где никто не будет вести надлежащего учета, какие бы законы ни писали, поскольку это лишняя нагрузка, не нужная для микробизнес-деятельности”, – заявляла Ксения Ляпина еще до принятия законопроекта.

Среди противников учета есть несколько главных мотиваций. Одни не хотят платить по-честному, другие же боятся кассовых аппаратов, РРО и возмущаются, что за них придется дорого платить. И если 9 лет назад установить кассовые аппараты хотели за счет государства, сейчас вовсе – создадут возможность скачать приложение на телефон и с его помощью проводить все операции, выдавать электронные чеки.

Главный же принцип, с которым сложно поспорить – в Украине часть бизнеса находится в тени и даже не стремится легализовать свои доходы. И иногда, чтобы подтолкнуть к честной уплате налогов, достаточно ввести контроль и учет.

Контролировать смогут сами покупатели

Автор законопроекта Данил Гетманцев соглашается, что даже после обязательного РРО часть предпринимателей будут нарушать новые нормы. Чтобы этого избежать, в документе также ввели кэшбек для покупателя, которому не выдали чек.

Если в чеке сумма меньше, чем вы заплатили, или вам его вообще не выдали – пожалуйтесь в налоговую и стоимость покупки вам вернут, а покупку при этом можно будет оставить себе.

Так, согласно закону, бизнес обязан заплатить штраф в размере 150% за товар или услугу, за который не выдал чек, а должен был.

В таком случае часть штрафа (100% от стоимости товара) отдадут покупателю, а часть (50%) поступит в бюджет.

Механизм такой компенсации прописан в документе. Покупатель жалуется в налоговую, а налоговая в сжатые сроки проверяет, было ли нарушение. После – штрафует и делится полученными деньгами с клиентом недобросовестного продавца.

Руководитель журнала “Рейтинг. Вестник” Павел Поликарчук предполагает: с кэшбеком могут быть проблемы, так как налоговой придется в сжатые сроки обработать большое количество жалоб.

“Есть большие сомнения, что это будет работать. Будет волна жалоб на невыдачу чеков.

Но потом все те жалобы нужно отработать, доказать, что у этого продавца есть нарушение, взыскать с него средства (а не договориться и положить в карман инспектору)”, – поясняет эксперт.

Ранее Диалог.UA сообщал:

“Слуга народа” провалила первый законопроект в Верховной Раде. В Офисе президента, уверяют источники, на это отреагировали очень болезненно.

Кроме того, 20 сентября Верховная Рада внесла существенные изменения в закон об обороне Украины. У Зеленского все больше власти.

А недавно всю Украину всколыхнула оригинальная идея Рады по борьбе с коррупцией. Законопроект уже одобрен.

Мы также писали, что у Зеленского запустят Раду в “турборежим”: “Слуге народа” дана команда принимать 7-10 законов в день.

Перепланировка квартиры 2019 – новый закон отменил разрешения

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Кабинет министров утвердил обновленный Перечень строительных работ, которые можно проводить без получения разрешения. Среди них — перепланировка квартир. Как это будет работать на практике, разбирались «Вести».

Перепланировки проводят массово

Примерно в 70% квартир на вторичном рынке проводят изменение планировки и не узаконивают, говорит заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе. По его словам, для этого собственники квартир должны получить разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции. Но мало кто это делал, пока не появлялась необходимость продать квартиру.

Случаев, когда собственники проводили перепланировку квартир, действительно много, подтверждает и вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Чаще всего собственники квартир отказываются от балконов и увеличивают таким образом площадь комнаты, объединяют одну из комнат с кухней или, наоборот, из крупной однушки создают двушку. Но иногда происходят и вопиющие случаи.

В качестве примера Анатолий Топал приводит квартиру в центре Киева, собственники которой поменяли кухню и спальню местами. «О нормальной вытяжке они не подумали, поэтому весь дом наслаждается запахами их обедов и ужинов. Ну и они регулярно топят соседей», — говорит Топал.

Найти покупателей на эту квартиру риелторам не удается. Никто не хочет вкладывать средства в создание вытяжки и менять систему подачи воды и канализации, что решило бы проблему затопления навсегда. Но главное — новые владельцы должны узаконить все изменения самостоятельно.

Получить все разрешения для перепланировки такой квартиры в центре города не удается даже после введения новых правил, говорит Анатолий Топал.

«Изменения уж очень значительные, поэтому собственникам квартиры надо разрабатывать проект изменений, затем его утверждать. Это сложная и дорогая процедура, которая может обойтись не в одну сотню тысяч гривен», — поясняет Топал.

Они оказались перед непростым выбором: или снова менять кухню и спальню местами, либо отказаться от идеи продавать жилье.

Причем подобный случай не единственный. Собственник квартиры нередко может разрушить часть несущей стены, перенести стояки или закрыть вентиляционные каналы. Повлиять на этот процесс невозможно до тех пор, пока не наступят непоправимые последствия. Представители контролирующих органов не могут зайти в квартиру без санкции суда.   

Украину ждут новые правила для новостроек, возведения школ и жилья в лизинг

Квартиры в новостройках, как правило, сдают без внутренних перегородок, поэтому проблем с перепланировками возникает меньше.

Кроме того, собственники жилья часто знают конфигурацию своего жилья еще до ввода дома в эксплуатацию и сразу обсуждают этот вопрос со строительной компанией.

Ее представители еще на этапе строительства могут изменить количество комнат, их площадь и, например, создать на месте одного из двух санузлов гардеробную.  

Что изменилось в правилах перепланировки

Кабмин в середине декабря прошлого года утвердил обновленный Перечень строительных работ, которые не требуют документов для их проведения. Проект постановления разрабатывало Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

В перечень попали работы по переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений, выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие, несущие конструкции и инженерные системы общего пользования. Изменения касаются не только перепланировки в частных домах, но и в квартирах многоквартирных домов.

«В 2017 году Минрегион разработал перечень несложных строительных работ, которые могут выполняться без получения разрешения на проведение работ и не требуют ввода в эксплуатацию. Это значительно упростило возможность устраивать, например, пандусы и другие средства доступности или заменять блоки балконов, окон, дверей.

В этом году мы инициировали расширение этого перечня.

В частности, если раньше для перепланировки квартиры обязательно нужно было получать разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции, то теперь такие работы, если нет вмешательства в несущие конструкции, не требуют этих документов», — сообщил Лев Парцхаладзе.

На самом деле упрощенные правила перепланировки помещений действуют уже более года, говорит руководитель девелоперской компании City One Development Сергей Перчак. «Эти изменения были внесены в Жилищный кодекс еще в феврале 2015 года», — пояснил он. Но оставалось много вопросов.

Например, можно ли сносить стену между лоджией и комнатой и переносить на бывший балкон систему отопления? «Некоторые эксперты говорили, что это возможно, другие — что нет. Иногда возникала путаница», — сказал Перчак.

See also:  Невдала спроба законодавця вирішити питання щодо орендної плати під час карантину

Большинство таких вопросов Кабмин своим постановлением постарался урегулировать.

Как будут работать новые правила на практике? После проведения перепланировки собственник объекта недвижимости должен вызвать сертифицированного инспектора по инвентаризации из частного или коммунального БТИ, которые есть в каждом городе. Он измерит площадь объекта и изготовит новый техпаспорт на объект.

Стоимость его услуг может составлять от 1 тыс. до 3 тыс. грн, в зависимости от площади жилья. Затем с новым техническим паспортом (в случае изменения площади объекта) необходимо обратиться к регистратору или нотариусу, который внесет все изменения в Государственный реестр имущественных прав.

Сергей Перчак утверждает, что в Киеве перепланировки пользуются популярностью, большинство из них проведено в соответствии с действующими нормами Жилищного кодекса.

«Претензий к таким перепланировкам нет, поскольку собственники помещений не вмешивались в несущие и ограждающие конструкции или общедомовые коммуникации», — говорит он.

Что будет с рынком вторичного жилья в 2019 году

Бывали случаи, что собственник покупал по документам два объекта общей площадью 100 кв. м, а после проведения строительных работ получал одно помещение в 103 кв. м.

На него изготавливался новый техпаспорт, после чего вносились уточнения в Государственный реестр имущественных прав. Учитывая, что стоимость коммерческой недвижимости за 1 кв. м в среднем по Киеву составляет около $1 тыс.

, объект предпринимателя подорожал на $3 тыс. Точно такая же ситуация наблюдается и с квартирами.

Опрошенные «Вестями» эксперты полагают, что после введенных уступок фантазию собственников квартир не остановить. «Мы уже давно привыкли к тому, что нужно перенести стену, поскольку красивый шкаф не влазит. Но в последнее время появились и более экзотичные запросы.

Например, неделю назад семейная пара в трехкомнатной квартире попросила перенести стояк, поскольку «шум воды мешает спать». Переехать в другую комнату они не захотели. Перенос и изгиб трубы может привести к тому, что соседи на нижних этажах останутся без отопления.

Труба изогнется, и горячая вода будет поступать хуже», — рассказывает «Вестям» строитель Максим Шкрединка. Но, по его словам, переубедить заказчиков ему не удалось, и он отказался от этого заказа. Но в Киеве много строительных бригад, которые готовы выполнить не только подобные работы, но и вмешаться в систему энергоснабжения всего дома.

У жителей дома, которые сталкиваются с подобными соседями, есть только один выход в подобной ситуации — заставить компенсировать все потери через суд.

Добавьте Вести.ua в список ваших источников

Новые правила: под покупателей украинских новостроек написали закон

Украинские власти обещают в ближайшее время решить проблемы защиты прав граждан, пострадавших при строительстве жилой недвижимости. Для жертв так называемых долгостроев в Минрегионе подготовили специальный законопроект «О защите прав пострадавших кредиторов во время строительства жилой недвижимости».

  • «Мыльный пузырь»: в Киеве обостряется проблема незаконных строек

Он призван решить сразу несколько задач:

  1. усилить защиту прав граждан, вложивших деньги в стройку;
  2. создать механизм достройки проблемных объектов;
  3. предотвратить возникновение подобных ситуаций в будущем.

Как сообщил один из разработчиков документа, доктор экономических наук, сотрудник ГП «НИПИ градостроительства», глава правления ООО «Институт пространственного развития» Юрий Манцевич, через неделю первый вариант документа будет представлен на суд общественности на сайте министерства.

В Верховной Раде уже есть подобные проекты, например, №7084 и №7128, зарегистрированные в сентябре 2017-го.

Однако, по словам разработчиков нового закона, он в первую очередь должен урегулировать ситуацию, которая уже сложилась по факту.

Ведь сегодня существует немало схем, при помощи которых застройщики могут собирать деньги граждан, порою в обход требований закона, что позволяет им уходить от ответственности.

Поэтому закон не будет регулировать вопросы строительства домов за деньги юрлиц или при участии физлиц, где договором предусмотрено не получение жилья, а части прибыли (схемы с фьючерсами, опционами и т.п.).

То есть там, где нет материальной ответственности исполнителем договора. Мало того, дома, которые строятся за деньги граждан без нарушения сроков и конфликтов, также не подпадают под действие этого закона.

  • Украинским банкам официально разрешили не отдавать людям депозиты

По данным областных и городских госадминистраций, к 1 октября 2017 в перечень проблемных в Украине включено 119 объектов жилищного строительства. Только в Киеве, по словам начальника управления перспективного развития и координации строительства в КГГА Ларисы Жилик, насчитывается 42 таких жилкомплекса.

«Сегодня нет законодательных механизмов для защиты прав пострадавших граждан, чьи средства привлекались в строительство», — признал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе.

Поэтому министерство заказало профильному институту разработать законопроект, который должен защитить права и законные интересы граждан. А также способствовать завершению сооружения долгостроев. Как только документ будет готов, его готовы рассмотреть и доработать в профильном комитете парламента.

  • Киевская область может погрязнуть в незаконченных стройках

«Мы возьмем в работу этот законопроект и можем внести его как комитетский. К нам поступает очень много жалоб от пострадавших инвесторов, но пока мы можем им предложить только стандартный набор советов — не покупать жилье на стадии строительства дома и тому подобное», — заметил зампредседателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ Александр Кодола.

Кредитор вместо инвестора

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда еще 21 ноября 2012 года определила, что участие физлица в строительстве многоквартирного дома не является инвестицией в понимании закона об инвестдеятельности.

«Формально с тех пор все договора должны были бы быть пересмотрены. Но этого не случилось. Мы решили прислушаться к решению судебной власти и заменить термин «пострадавший инвестор» на «пострадавший кредитор», что больше соответствуют сути отношений между гражданами и строителями», — рассказал Юрий Манцевич.

Пострадавшими они могут признаваться только в суде, так как в Украине нет процедуры перехода любого объекта в состояние «проблемного». То есть, пока дело не дошло до суда, объект проблемным не считается. А будет считаться долгостроем, если пропущены сроки сдачи. Или сдан, но не пригоден для проживания. Такие случаи, к сожалению, тоже есть.

  • Какие сюрпризы приготовил «Киевэнерго» в этом отопительном сезоне

По словам юристов, значение термина «кредитор» варьируется в разных законах.

Так, по закону о банковской деятельности, кредитор — это учреждение с лицензией, которое зарабатывает на выдаче денег под процент.

В то же время, согласно Гражданскому или Хозяйственному кодексу, в хозяйственных отношениях кто-то может быть либо кредитором (кому должны деньги), либо дебитором (тот, кто должен деньги).

«Есть еще нормы потребительского кредитования и т.д. Поэтому все будет зависеть, что именно напишут в новом законе.

Например, что кредитор застройщика — это гражданин, вложивший свои деньги в строительство и должен получить за них квадратные метры жилья, а не деньги с процентами.

Либо воспользоваться существующей понятийной базой из других законов», — объяснил UBR.ua ситуацию управляющий партнер, адвокат ЮФ «Можаев и партнеры» Михаил Можаев

Сейчас инвестиционный договор — это договор об оказании услуг: клиент платит деньги и получает за них построенное жилье. В то же время тот, кто инвестировал деньги в стройку, может продать свое право требования по договору уступки и здесь фактически нет большой разницы между продажей прав по требованию кредита.

«Поэтому, чтобы не было путаницы с кредиторами в понимании банковского законодательства, лучше избегать терминов кредитор в данном законопроекте», — считает юрист.

  • Украинский рецепт: как люди решают проблему недостроев

Кроме того, в Конфедерации строителей Украины выступают против внедрения термина «долгострой», толкования которого не дает ни один словарь, так как это сленговое слово.

Как это будет работать

Все случаи отклонения в выполнении обязательств застройщика перед гражданами могут быть урегулированы двумя путями: в досудебном порядке и в зале суда. В первом случае конфликт считается исчерпанным.

Если стороны не смогли договориться, то этот конфликт интересов берется на контроль местным органом власти, а объект признается долгостроем и вносится в специальный список.

Будет это госреестр или просто перечень — еще не определено.

«Минюст готов пойти навстречу и включить отдельные разделы в существующие реестры, чтобы отслеживать ситуацию. Но окончательное решение Минюст может дать только после представления законопроекта», — говорит Манцевич.

Роль местных чиновников — не вмешиваться в конфликт, пока объект строится. Но если стройка замерла или дело перешло в суд, они будут искать нового заказчика.

Сейчас любой инвестор тоже может подать в суд, но как правило граждане боятся, что могут потерять свои средства, если стройку вообще остановят.

  • Платежки по новому коммунальному закону: чего ждать киевлянам

«Даже в суде еще дается шанс прийти к мировому соглашению без каких-либо санкций к застройщику. Либо накладываются санкции: заморозка счетов и далее все процедуры по банкротству через управляющего по санации. Банкротство — это крайний вариант, когда не удалось вывести объект из пропасти. Тогда аукцион и распродажа имущества в пользу кредиторов», — отметил Юрий Манцевич.

See also:  Процедура узаконення самочинного будівництва: що потрібно знати?

Права и обязанности новых заказчиков и старых исполнителей пока прописаны лишь в общих чертах. Например, по части стимулирования новых заказчиков строительства продолжать начатое. Здесь разработчики надеются на помощь в доработке документа со стороны самих застройщиков.

Также предлагается выписать процедуру принудительного прекращения полномочий прежнего застройщика/заказчика и передачи его имущественных прав новому заказчику. При помощи местного самоуправления будет организован конкурс на нового заказчика.

Не менее дискуссионной является норма о возможности достройки объектов за счет средств местного бюджета, если обе стороны (застройщик и местный совет согласны на это).

  • Самый высокий долгострой в мире продали

«Заказчику нельзя давать право отказаться от своих прав на стройку. Надо делать так, чтобы им невыгодно было бы так поступать. Например, с каждым годом увеличивать плату за земельный участок», — предложил исполнительный директор Конфедерации строителей Украины (КСУ) Виталий Грусевич.

В КГГА также считают, что нельзя разрешать достраивать за счет местного бюджета и тем самым провоцировать застройщиков идти по стопам скандального Анатолия Войцеховского.

Обзор поправок с 1 июля

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*