Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

Содержание

  • 1 Передоплата – це аванс або завдаток? Розбираємося в понятті
    • 1.1 Передоплата, аванс і завдаток: деякі відмінності
  • 2 Аванс: коли повертається, а коли немає
  • 3 Якщо покупець відмовився від угоди, завдаток повертається чи ні?
  • 4 Завдаток або аванс: в чому різниця і що краще при покупці квартири? Що повертається – аванс або завдаток?
  • 5 Аванс: коли повертається, а коли немає
  • 6 Завдаток або аванс – в чому різниця

Передоплата – це платіж, здійснений попередньо і попередній передачі товарів, а також виконання робіт або надання послуг. Використання даного виду платежу сприяє стабілізації відносин контрагентів, гарантування інтересів товаровласників при нестабільній кон'юнктурі на ринку, інфляції і кризі в платіжній системі.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

Відповідно до Цивільного кодексу оплата покупцем товарів повинна проводитися або до, або після їх отримання. Іншими словами, передача товару та його оплата повинні максимально бути наближені за часом. Таким чином, передоплата – це аванс, який отримують продавцем за плановану поставку.

  • На практиці прийнято розрізняти такі види передоплати:
  • – повна, складова повну суму очікуваної поставки;
  • – часткова, представлена ​​фіксованою сумою або відсотком, які заздалегідь обумовлюються;

– револьверна передоплата – це платіж, який здійснюється при тривалому співробітництві. Найчастіше дана операція супроводжується регулярними відвантаженнями товарів або наданням послуг.

Рахунок на передоплату – це документ, який призначений для здійснення оплати деякого товару або послуги. Даний платіжний документ є дуже важливим і для продавця, і для покупця.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

При ненаданні продавцем у встановлений строк товару покупець має повне право вимагати повного повернення передоплати. Існує й інший варіант взаємодії контрагентів – обговорення з продавцем можливості перенесення термінів і підписання додаткової угоди.

У разі відмови покупця в поверненні передоплати йому потрібно скласти заяву в письмовій формі на ім'я продавця.

В даному документі повинно бути вказано найменування товару, передоплата і встановлений термін поставки. У заяві можна вказати і суму пені, яку продавець повинен виплатити за порушення прав споживачів.

Заява оформляється в двох примірниках, один з яких передається продавцеві під підпис.

При нерозгляді даних вимог продавцем на протязі десяти днів покупець має повне право з цього питання звернутися до суду з позовною заявою.

Все частіше при взаємодії суб'єктів господарювання на сучасному ринку використовується поняття «передоплата 100%». Це передоплата в повному розмірі за плановану поставку товару.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

При використанні такого виду платежу часто працює непогана система знижок. Також необхідно відзначити, що і в інших державах досить успішно використовується передоплата – це високоефективний інструмент, що стимулює розвиток ринкових відносин. При цьому контрагенти в даному випадку відносяться з розумінням і довірою один до одного.

Вигода від авансів – поняття досить відносне, так як суб'єкту господарювання, який отримав передоплату, ще потрібно виконати зобов'язання, закріплені договором (виконати роботу або відвантажити товар). Тому про отримання доходу можна говорити тільки після фактичного завершення даної взаємодії.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

При повному або частковому відмову підприємства від виконання своїх зобов'язань такий аванс потрібно буде повернути.

Таким чином, передоплата постачальникам – це аванс, виданий в рахунок майбутньої поставки товарів. Іноді продавець може передумати. У цьому випадку послуга не надається (товар залишається на складі у постачальника), а гроші повертаються покупцеві.

Передоплата, аванс і завдаток: деякі відмінності

У даній статті обидва поняття використовувалися як синоніми, проте на практиці існують деякі відмінності між ними.

Так, передоплата – це платіж по поточних постачаннях, які здійснюються протягом певного часового періоду. При цьому передбачається, що сам процес виготовлення і постачання товару або виконання робіт (надання послуг) не залежить від цього платежу.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

Аванси виробляються в рахунок майбутніх поставок. Найчастіше ці кошти можуть бути використані на виготовлення продукту, який в подальшому буде поставлено суб'єкту, який зробив такий аванс.

Іноді для визначення відмінностей між передоплатами і авансом використовується певний кількісний критерій. В цьому випадку часткову передоплату можна називати авансом. Однак в податковому та бухгалтерському обліках не ставиться акцент на принципові відмінності між даними поняттями. Необхідно відзначити і той факт, що в законодавстві зазначені терміни зустрічаються як синоніми.

При цьому передоплату і аванс не потрібно плутати з завдатком. Найчастіше в законодавчих актах визначення останнього терміну вводить в оману суб'єктів господарювання. І все-таки, завдаток – сума грошей, яка видається однією договірною стороною іншій в якості доказу укладення деякого договору. Дане поняття служить забезпеченням виконання цього договору.

При виконанні сторонами своїх зобов'язань без проблем завдаток може ототожнюватися з авансом. Однак якщо мають місце хоч найменші порушення зобов'язань кожної зі сторін, відразу ж стає зрозумілою різниця між завдатком та передоплатою.

Так, якщо простежується невиконання зобов'язань з боку суб'єкта, що дав завдаток, він залишається у його контрагента (який отримав цю суму).

У разі порушення зобов'язання з боку одержувача він повинен завдаток повернути продавцеві в подвійному розмірі.

Аванс: коли повертається, а коли немає

Передоплата або аванс за договором нерідко стає предметом витребування у постачальника, підрядника, виконавця. В одних випадках ці гроші повинні бути повернуті, в інших немає.

Нижче ми зібрали добірку ситуацій з судової практики, які пояснюють, коли аванс підлягає поверненню, а коли ні. Тут також важливо розуміти, коли аванс є зовсім не авансом, а, наприклад, завдатком або забезпечувальних платежем.

Тому історії з практики передує необхідним поясненням про те, чим вони між собою різняться.

Перш ніж говорити про те, в яких випадках аванс повинен бути повернутий, а в яких ні, потрібно відмежувати його від таких дуже схожих речей, як завдаток і забезпечувальний платіж. Справа в тому, що правила їх повернення інші.

аванс

Аванс – це часткова передоплата за договором. Тому якщо передоплачений зобов'язання не виконано, аванс повинен бути повернутий (ст. 1102 ДК РФ). Наприклад, якщо аванс є передоплатою в рахунок майбутньої поставки товару, то в разі його непостачання постачальник зобов'язаний повернути гроші покупцеві (п. 3 ст. 487 ЦК України).

завдаток

Завдаток – це одночасно і передоплата, і забезпечення виконання договору. Тому якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, то він залишається в іншої сторони. Якщо ж в невиконанні договору винна сторона, яка одержала завдаток, то вона зобов'язана сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ЦК України).

Оскільки аванс з завдатком схожі, їх часто плутають, і в договорі може не бути чітко прописаного умови про те, чим саме є внесені гроші. Для таких ситуацій існує спеціальне правило: при сумнівах внесена сума вважається авансом (п. 3 ст. 380 ЦК України). Це спрощує її повернення для тієї сторони, яка внесла гроші.

Забезпечувальний платіж

Забезпечувальний платіж – це в чистому вигляді забезпечення виконання договору. Але не будь-яких зобов'язань, а тільки грошових. Наприклад, обов'язку сплатити неустойку за порушення договору або оплатити збитки.

Тому якщо, наприклад, наступили певні договором умови для сплати неустойки, то забезпечувальний платіж зараховується в рахунок неї і не повертається. Відповідно, якщо такі обставини не настали, цей платіж повинен бути повернутий. Правда, договір може містити умову про те, що забезпечувальний платіж є неповернутих в будь-якому випадку (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

висновок

Таким чином, якщо відповідно до умов договору гроші, внесені однією стороною договору іншій, є саме авансом, то на відміну від завдатку і забезпечувального платежу вони являють собою виключно попередній платіж в рахунок оплати за договором. Ніякої забезпечувальної і штрафний функцією ці гроші не володіють.

Якщо передплачені товари (роботи, послуги) не поставлені (не виконані, що не надані), то сума передоплати повинна бути повернута. Як варіант – за угодою сторін її можна перенести в рахунок оплати інших товарів, робіт або послуг.

Зауважимо також, що крім авансу, передоплати, завдатку та забезпечувального платежу внесена сума може бути названа і кваліфікована договором і якось інакше. Наприклад, як якийсь «гарантійний внесок», який забезпечує виконання визначених договором зобов'язань. Про це читайте в добірці нижче поряд з описом спірних ситуацій про повернення саме авансу.

СТАТТЯ Проказине Е.А., редактора-експерта журналу «Час Бухгалтера»

Покупець звернувся до суду з позовом про стягнення авансу в розмірі 4,9 млн рублів і розірвання договору поставки. Він послався на те, що постачальник не поставив товар і не повернув отриманий аванс. Крім того, позивач зажадав стягнути з відповідача відсотки по ст. 395 ГК РФ в сумі 660 тис. Рублів.

Источник: https://TuvanOrchestra.ru/nazva-kategorii/avans-povertaetsja-chi-ni/

Задаток, попередній договір і аванс при оформленні нерухомості

Важливим етапом покупки квартири на вторинному або первинному ринку є оформлення права власності. Перед підписанням основного договору купівлі-продажу слід уважно ознайомитися з документами, уточнити юридичний статус житла.

See also:  Подводные камни пенсионной реформы: какие ноу-хау принесет законопроект о повышении пенсий

А щоб дотримати всіх домовленостей і врахувати інтереси покупця, а також продавця, була придумана проста схема. Перед основним договором сторони підписують попередній договір, або вносять задаток або аванс за квартиру.

Нерідко для спрощення і економії часу складаються розписки.

Ще один важливий момент: покупці і продавці не розуміють різниці між задатком і авансом, плутають дані варіанти і піддають себе додатковій небезпеці. Найчастіше ріелтори наполягають на внесенні задатку, але згідно із законодавством України, це зовсім необов'язковий крок. У сьогоднішній статті ми докладно розглянемо всі юридичні тонкощі кожного з названих вище понять.

Увага: ми ґрунтуємося винятково на актуальних нормативно-правових актах нашої країни.

Основні терміни

Задаток передається від покупця продавцю у рахунок подальших платежів за основним договором. Він необхідний для того, щоб підтвердити намір однієї сторони укласти договір і продовжити відносини із другою.

Задаток стимулює сторони до виконання раніше укладених домовленостей. Варто пам'ятати, що задаток доречний винятково під час підписання основного договору.

Без останнього в цьому стимулюючому інструменті немає ніякого сенсу.

Аванс є передплатою, яку покупець передає продавцю з метою покупки нерухомості. При цьому сума вважається частиною майбутньої оплати, але не несе стимулюючу функцію (але наявність авансу є фактом зацікавленості сторін).

Головна відмінність двох платіжних варіантів – саме відсутність стимулюючої функції. У випадку із задатком сторони при відмові від підписання основного договору зазнають матеріальних втрат. Якщо покупець відмовляється від угоди – задаток залишається у продавця.

А якщо відмовляється продавець – покупець отримую назад задаток у подвійному розмірі. У цьому випадку цей інструмент захищає інтереси двох сторін, що відповідає принципам правової держави.

Цивільно-правові відносини засновані на принципах рівності і справедливості, а договір купівлі-продажу нерухомості саме є документом, на який поширюються норми Цивільного кодексу.

У випадку з авансом у сторін немає ніяких штрафних санкцій за відмову від підписання основної угоди. Аванс повертається покупцю у повному розмірі, навіть якщо угода була зірвана саме ним. А якщо відмовляється продавець, тоді йому не потрібно платити подвійний аванс.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

Як зробити угоду більш безпечною

Шахраї часто користуються юридичною неграмотністю людей і придумують схеми з використанням задатка. Покупці втрачають задаток і не можуть навіть у суді повернути власні гроші.

От чому важливо розуміти деякі тонкощі оформлення угоди. Задаток оформляється тільки у письмовій формі, а аванс можна передати в письмовій формі або навіть при усній домовленості.

Задаток вказується в основному договорі.

Ріелтори теж використовують лазівки у законодавстві, щоб обманювати довірливих покупців. Вони часто наполягають на складанні розписки, а не попереднього договору і основного договору. До того ж, часто відбувається підміна понять і сторони думають, що передають аванс, а насправді відбувається передача задатку.

Важливо дотримуватися букви закону при оформленні будь-яких відносин між фізичними особами. Задатком забезпечується виникле грошове зобов'язання. Це договір купівлі-продажу і зобов'язання повної оплати вартості. Якщо між сторонами йдуть активні обговорення та немає єдиної думки по важливих питаннях, договір задатку укладати не можна.

Як підготувати документ, який не буде суперечити юридичним нормам України? Для цього необхідно укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомості і не використовувати в ньому слово «задаток».

У цьому випадку замість задатку потрібно прописати аванс і обов'язково вказати про відсутність штрафних санкцій при відмові від висновку угоди. Тоді авансовий платіж буде повернутий стороні у повному розмірі.

Для безпеки краще використовувати слово «гарантійна сума» або «сума, яка забезпечує умови угоди».

Для захисту інтересів двох сторін сума авансового платежу розраховується індивідуально. Тут необхідно враховувати вартість нерухомості та фінансові можливості покупця. Звичайно досить до 10% від повної ціни квартири. Також іноді залишають 500-1000$.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

Особливості підписання попереднього договору

Підпис попереднього, а потім і основного договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса – це найбільш безпечний і прозорий спосіб придбання житла. Розглянемо юридичний документ більш докладно.

Попередній договір – документ, згідно з яким сторони, які його підписали, зобов'язуються укласти основний договір купівлі-продажу нерухомості на визначених умовах. У цьому випадку перехід права власності поки ще не здійснюється. Але попередній договір вже має юридичну силу та накладає певні обов'язки, а також права на сторони.

Що слід вносити у попередній договір:

  • детальну інформацію про покупця та продавця (ФІО, паспортні дані, ідентифікаційний код);
  • інформацію про точні строки підписання основного договору із вказівкою місця та часу;
  • вказуються основні зобов'язання сторін до підписання основної угоди;
  • записується точна вартість і сам предмет договору (включаючи технічні дані із БТІ, наприклад, площа нерухомості);

У жодному разі не можна занижувати вартість квартири, яку вказують у попередньому та основному договорі. Яка сума передається при нотаріусі продавцю – ту суму і потрібно вказувати. При підписанні попереднього договору необов'язково, але бажано передавати аванс. У документі вказується хто і скільки передав. В обов'язковому порядку потрібно оформляти договірні відносини у нотаріуса. Фахівець також перевіряє власників та сторони угоди.

Точна вартість послуг нотаріуса завжди індивідуальна і не залежить приватна це особа чи держслужбовець.

В обов'язковому порядку при оформленні попереднього договору сплачується держмито в розмірі 1% від суми авансу. Невелика сума – це застава спокою і гнучкі умови для обох сторін.

На відміну від розписки неправильно заповнити попередній договір не вдасться, тому такий вид документа переважніше.

Саме із цієї причини важливо, щоб договір враховував інтереси двох сторін. У випадку із задатком цього не відбувається.

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

Як розірвати угоду та повернути гроші

Бувають ситуації, коли після підписання попереднього договору основний не укладається. Різні життєві обставини можуть вплинути на рішення про покупку або продаж нерухомості.

При умові передачі авансу сторони мають усі шанси розійтися мирно без фінансових втрат.

Не дуже приємна ситуація, коли угода розривається, і продавець не може повернути другий стороні гроші через те, що вони вже витрачені.

У цьому випадку при наявності завіреного нотаріусом попереднього договору необхідно звертатися до суду і подавати цивільну позовну заяву. Суд розгляне справу по суті та докази сторін, а далі винесе правомірне рішення. Покупцю завжди повертається повна сума авансового платежу.

  • Вас також може зацікавити:
  • Попередній договір купівлі-продажу
  • Договір купівлі-продажу: як правильно оформити нерухомість
  • Інвестиції у нерухомість
  • Що краще вибрати – споживчий або іпотечний кредит на житло
  • Чи слід достроково погашати іпотечний кредит?

Источник: https://vn.com.ua/ua/news/zadatok-predvaritelnyj-dogovor-i-avans-pri-oformlenii-nedvizhimosti

Як повернути аванс від контрагента за договором [неочевидні положення законодавства про попередню оплату]

Як повернути аванс від контрагента за договором (неочевидні положення законодавства про попередню оплату)

В цій публікації ми хотіли би детально проаналізувати можливість стягнення штрафних санкцій, інфляційних коштів, процентів за користування грошима, тощо у випадку несвоєчасного повернення боржником нереалізованого авансу. І найголовніше, наприкінці публікації ми визначимо, які умови має містити договір, що передбачає попередню оплату, для того щоб у разі неналежного його виконання можна було стягнути з контрагента як суму попередньої оплати, так і штрафні санкції та інші компенсаційні виплати.

Загальні положення про аванс

  • За загальним правилом, якщо продавець, який одержав суму попередньої оплати товару, не передав товар у встановлений строк, покупець має право вимагати передання оплаченого товару або повернення авансу.
  • З сумою авансу наче все зрозуміло: вимагаємо повернення – нам його повертають, а якщо не повертають – стягуємо в судовому порядку.
  • А чи підлягає ця сума коригуванню на індекс інфляції, а чи можна вимагати сплати 3% річних або штрафних санкцій?

Вказане питання є абсолютно логічним, оскільки з часом гроші знецінилися.

І звичайно хочеться отримати ще й відповідну компенсацію.

Індексація та 3% річних

Найперше, що спадає на думку, це стягнути з контрагента суму з урахуванням індексу інфляції та трьох процентів річних. Треба лише вирішити, з якого періоду почати нараховувати: з моменту передачі контрагенту авансу, чи з моменту надходження вимоги про його повернення, чи може з моменту коли контрагент повинен був виконати зобов’язання.

  1. Звертаємося з цих питань до законодавства.
  2. Відповідно до частини 2 статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
  3. Отже вказаною статтею передбачена можливість стягнення трьох процентів річних та інфляційних втрат за прострочення виконання саме грошового зобов’язання.
  4. Але чи є зобов’язання щодо повернення авансу (грошової суми, сплаченої в якості попередньої оплати), грошовим зобов’язанням?
  5. Аналізуючи логіку судів можна дійти висновку, що грошовим зобов’язанням є виражене в грошових одиницях (національній валюті України чи в грошовому еквіваленті в іноземній валюті) зобов’язання сплатити гроші на користь іншої сторони, яка, відповідно, має право вимагати від боржника виконання його обов’язку.
  6. Грошовим слід вважати будь-яке зобов’язання, що складається в тому числі з правовідношення, в якому праву кредитора вимагати від боржника виконання певних дій кореспондує обов’язок боржника сплатити гроші на користь кредитора.
See also:  Верховний суд і закон. свавілля без меж

До речі і до 2014 року судова практика з цих питань також не була однозначною. І різні суди абсолютно по різному застосовували статтю 625 Цивільного кодексу України.

Привести в єдине русло це питання спробував Вищий господарський суд України (інформаційний лист від 20.10.2015 № 01-06/1837/15), а крапку поставив Верховний Суд України у постанові від 01 липня 2015 року (справа № 3-357гс15).

  • Так було зроблено висновок про те, що стягнення авансу з відповідача за договором не є наслідком порушення ним грошового зобов’язання, оскільки відповідні дії вчиняються не на виконання взятих на себе грошових зобов’язань, а з інших підстав – повернення сплаченого авансу за непоставлений товар.
  • У зв’язку з цим за своєю суттю обов’язок щодо повернення грошових коштів, отриманих як передоплата, не можна розцінювати як грошове зобов’язання в розумінні статті 625 ЦК України.
  • Отже сума сплачена в якості авансу, що згодом повертається в силу певних причин, не індексується і 3 % на неї не нараховуються.

Проценти за користування чужими коштами

Також звертає на себе стаття 536 Цивільного кодексу України відповідно до якої:

За користування чужими грошовими коштами боржник зобов’язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства.

На можливість застосування вказаної статті вказують положення ч. 3 ст. 693 Цивільного кодексу України:

На суму попередньої оплати нараховуються проценти відповідно до статті 536 цього Кодексу від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати. Договором може бути встановлений обов’язок продавця сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від покупця.

Окремо слід зазначити, що наведене положення стосується договорів поставки. При цьому норми Цивільного кодексу України, які регулюють відносини щодо договорів підряду та виконання послуг, таких вимог не містять. А тому, на нашу думку, застосування до договорів підряду або послуг вищезазначеного положення можливо через аналогію закону.

Враховуючи відсутність на сьогодні в будь-яких нормативно-правових актах України визначеного розміру проценту за користування чужими грошовими коштами, при поверненні авансу нарахування процентів може бути здійснено лише у випадку, якщо зазначене передбачено умовами договору.

Тобто якщо в договорі про це нічого не “сказано” – то і процентів багато не отримаєш.

Штрафні санкції

Не варто плутати штрафні санкції за невиконання основного зобов’язання (непоставка товару, невиконання робіт, ненадання послуг або несвоєчасна поставка, виконання, надання), а також штрафні санкції за неповернення завдатку.

Якщо договір прямо не містить положень про застосування штрафних санкцій за неповернення або несвоєчасне повернення завдатку, то і штрафні санкції застосувати за вказані порушення не вбачається можливим.

Умови, які повинен містити договір з положенням про попередню оплату

Перед тим як навести конкретні пропозиції щодо необхідних умов договорів із попередньою оплатою, хочемо ще раз звернути увагу на необхідність детального та глибокого аналізу кожного пункту договору.

Юридичний аналіз договору юристом, що спеціалізується у вказаній сфері, допоможе запобігти конфліктним ситуаціям, максимально унеможливить судові тяжби, а у разі необхідності звернення до суду – сприятиме досягненню необхідного результату.

І тепер у якості висновку наведемо положення, які має містити договір з умовами про попередню оплату:

  1. Договір, в якому прописана умова про авансування, обов’язково має містити положення про призначення такого авансу, а також обов’язок контрагента щодо його цільового використання. Доцільно визначити форму звітування за використання авансу.
  2. Договір має містити чітке положення про повернення авансу у випадку невикористання його за цільовим призначенням або неможливості в цілому виконати зобов’язання. Також необхідно чітко визначити строк, протягом якого сума попередньої оплати має бути повернута у разі настання визначених у договорі несприятливих обставин.
  3. Враховуючи положення ст. 536 Цивільного кодексу України у договорі має бути встановлений розмір процентів за користування контрагентом коштами, наданими у якості попередньої оплати, у випадку їх несвоєчасного використання/повернення.
  4. У договорі необхідно визначити розмір штрафних санкцій (наприклад, пеня за кожен день прострочення) у випадку несвоєчасного повернення авансу. Вказаний вид відповідальності встановлюється незалежно від відповідальності за невиконання/неналежне виконання основного зобов’язання.

Источник: https://jurist-blog.com.ua/povernennya-avansu.html

Завдаток, попередній договір або аванс — що краще

Завдаток, аванс або попередній договір в Україні при покупці квартири, будинку і будь-якої іншої нерухомості. Що краще, договір авансу за квартиру чи договір завдатку. Чим вони відрізняються і який вид договору вибрати.

Чи можна взагалі брати завдаток в угодах купівлі-продажу нерухомості або краще оформити попередній договір. Як правильно оформити аванс і які гарантії з’являються. Чи повертається завдаток з авансом і в яких випадках.

Як повернути завдаток згідно із Законом України і що для цього потрібно.

Спробую розповісти простою і зрозумілою мовою, щоб ви розібралися у всіх термінах і тонкощах. Їх тут чимало. Завдаток часто плутають з авансом, а ріелтори часом взагалі різницю не розуміють, який договір укладати. Головне правильно оформити документи при покупці квартири або будинку, тоді проблем бути не повинно. Дляпочатку розберемося в термінах.

Що таке завдаток

Згідно зі статтею 570 Цивільного кодексу України:

Завдаток — це грошова сума, яка видається продавцю від покупця в рахунок подальших за договором платежів і служить підтвердженням зобов’язання і забезпечує його виконання. Завдаток забезпечує договір, значить, прописується прямо в договорі купівлі-продажу або в додатковій угоді.

  • Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена покупцем за договором є завдатком, вона буде автоматично визнана судом авансом.
  • Функції завдатку
  • Платіжна — видається в рахунок майбутніх платежів за договором.
  • Доказова — підтверджує факт укладення договору.
  • Забезпечувальна — стимулює сторони до виконання зобов’язання.

Звертаю вашу увагу на те, що завдаток оформляється після укладення основного договору або одночасно з ним. Завдатком забезпечуються зобов’язання, що виникають з договорів. Це додаткова гарантія виконання основного договору. Тому, якщо немає основного договору, то не може бути і угоди про завдаток.

Що таке аванс

Аванс — це передоплата, яку покупець передає продавцеві з метою підтвердження своїх намірів купити нерухомість. Але він не несе забезпечуючу договором функцію. Аванс передається до настання зустрічного зобов’язання переоформити квартиру, як знак серйозності намірів її купити. Він вважається частиною майбутньої оплати. Ви передаєте аванс і зобов’язуєтесь надалі підписати основний договір.

  1. Функції авансу
  2. Доказова — підтверджує факт укладення договору.
  3. Платіжна — зараховується в рахунок остаточного платежу.

Як бачите, якщо порівняти з завдатком, то відсутня третя функція — забезпечувальна. Аванс не забезпечує основний платіж, але підтверджує домовленість купити квартиру в майбутньому.

Відмінності завдатку від авансу

Якщо розглядати попередній договір купівлі продажу нерухомості, то головна відмінність, що завдаток взагалі не можна передавати. Це суперечить самому поняттю завдатку. Можна тільки аванс, або забезпечувальну суму зі штрафними санкціями, так як обговорюються умови угоди і ще немає основного договору купівлі-продажу. І робиться це в попередньому договорі.

В інших випадках завдаток і аванс можуть здатися схожими між собою. Тому їх часто і плутають. Але за юридичними наслідками це різні договори.

Аванс повертається

Аванс завжди повертається покупцеві, при будь-якому зриві угоди. Це вигідно, якщо ви покупець. Якщо щось піде не так, то гроші вам повернуть.

Завдаток не повертається

Завдаток покупцю не повертається. Така форма договору вигідна продавцю. Завдаток залишається у продавця в разі зриву угоди. Якщо ж продавець сам зірвав угоду, то він повинен повернути завдаток покупцеві в подвійному розмірі. Стаття 571 Цивільного кодексу України. В цьому і є основна відмінність завдатку від авансу при укладенні договорів.

Як оформити договір з завдатком та авансом при покупці квартири

Потрібно уважно ставитися і до моментів оформлення. Усно або письмово. Завжди думати, що передаєте — завдаток або аванс. Шахраї часто користуються юридичною безграмотністю людей і не повертають аванс.

See also:  Парламент криминализировал незаконный вывоз из украины леса и дров

Завдаток оформляється тільки в письмовому вигляді, згідно зі статтею 547 Цивільного кодексу України. Потрібно пряма вказівка ​​восновномудоговорі, щоцезавдаток. Авансжможнапередати, уклавшиписьмовуабонавітьуснузгоду.

Чому плутають завдаток і аванс

Це відбувається через те, що мало хто розбирається насправді в цих поняттях. Плутають більше всіх працівники агентств нерухомості і ріелтори. Для них завдаток і аванс абсолютно рівнозначні поняття.

В одній телефонній розмові вам скажуть що потрібно дати завдаток за квартиру, а в іншій ви будете передавати аванс.

Про попередній договір ніхто і не згадає, тому що посередники не мають права його укладати, а може посвідчувати тільки нотаріус.

Через це у людей і склалося помилкове враження про ці юридичні значення. Ніхто не розбирається в цьому крім юристів, тому по черзі люди використовують то завдаток, то аванс. Маючи на увазі, що потрібно передати гроші, як забезпечувальний платіж і гарантію виконання умов угоди.

Які складнощі з завдатком в операціях з нерухомістю

Завдатком можна забезпечити тільки вже виникле грошове зобов’язання. Це договір купівлі-продажу нерухомості та зобов’язання повної оплати вартості квартири. Так як на етапі завдатку покупець і продавець обговорюють тільки попередні наміри купити квартиру, то договір завдатку оформляти не можна. Ця позиція висловлена ​​ВерховнимсудомУкраїни.

Поки немає основного договору, немає автоматично оплати і грошових зобов’язань, договір завдатку не може бути оформлений. Це буде вважатися порушенням 570 статті Цивільного кодексу України про поняття завдатку. Але можна оформити попередній договір і прописати умови угоди для майбутнього основного договору.

Завдаток в договорі купівлі-продажу квартири

Він може бути оформлений разом з самим договором купівлі продажу нерухомості або як додаткова угода до нього. А в цьому випадку втрачається весь сенс завдатку в даному випадку.

Тому що, переоформивши квартиру на покупця, вам потрібна повна сума, а не завдаток і зобов’язання оплатити. Договори, які пропонують агентства, і пишуть, що це завдаток насправді є авансом. І це в кращому випадку.

Тому що потрібно ще правильно оформити документи, щоб вони були дійсними. Договір завдатку буде визнаний нікчемним. У кращому випадку суд його перекваліфікує в аванс.

Як взяти «задаток» за квартиру

Виходячи з цього, якщо основний договір купівлі-продажу квартири не укладено, то оформити договір завдатку не вийде. Можна оформити аванс у вигляді попереднього договору. У попередньому договорі не можна використовувати слово «задаток», тому що такий договір буде визнаний судом недійсним. Але можна називати завдаток гарантійною сумою або забезпечувальною сумою умов угоди.

І вже, за згодою сторін, прописати які можливі штрафи чекають покупця і продавця при невиконанні умов попередньо договору. Можна прописати штрафи в грошовому еквіваленті або у відсотковому від суми авансу.

Кращий шлях при покупці нерухомості це складання попереднього договору. Розглянемо докладніше що це таке.

Визначення попереднього договору розкривається у Цивільному (далі – ЦКУ)   та Господарському (ГКУ) кодексах України.

Стаття 635 ЦКУ Стаття 182 ГКУ
попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором За попереднім договором суб’єкт господарювання зобов’язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.
  • Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:
  • 1) спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
  • 2) фіксація умов основного договору.

Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов’язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст.

182 ГК України зобов’я­зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

  1. Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.
  2. Умови попереднього договору
  3. Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.
  4. ЦК України прямо не визначає, ані які саме істотні умови основного договору повинні бути встановлені у попередньому договорі, ані їх кількість.

Виходячи з положень абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

  • – умови про предмет договору;
  • – умови, визначені законом як істотні;
  • – умови, що є необхідними для договорів даного виду;
  • – усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Тому, насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Крім того, логічним буде в попередньому договорі прописати наступні умови:

  1. Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.
  2. Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати – ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
  3. Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
  4. Умова про відповідальність сторін.
  5. Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
  6. Істотні умови основного договору.

Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.

Буває 2 види переддоговірних угод:

1. Попередній договір
2. Домовленість про наміри

Договір про наміри не накладає ніяких зобов’язань на сторони угоди. Можна в майбутньому не укладати основний договір на умовах, які були в договорі про наміри. Відмова від його виконання не викликає ніяких наслідків. Це просто в письмовому вигляді план купити квартиру.

Попередній договір пов’язує сторони юридично. Умови угоди потрібно виконувати. Сторони, підписуючи договір, гарантують виконання його пунктів і такі ж умови в основному договорі. При невиконанні можливі юридичні наслідки.

Як оформляти попередній договір

Оформляти у нотаріуса в обов’язковому порядку. Так у обох сторін з’являються гарантії і менше може виникнути конфліктних ситуацій. Нотаріус професійноскладе та посвідчить  договір. Перевірить, чи має продавець взагалі право укладати попередній договір, чи є він власником і чи може продавати нерухоме майно.

У кожної сторони з’являються умови угоди в письмовому вигляді, посвідчені нотаріусом. Це дає гарантії як одній, так і іншій стороні в дотриманні умов угоди. Крім цього, посвідчений нотаріально договір — це велика перевага при можливих спірних ситуаціях.

У суді ви легко зможете довести свою правоту і зажадати компенсації, якщо вона прописана в умовах.

Підсумок за попереднім договором

На даний момент попередній договір з прописаними умовами і можливими штрафними санкціями — це надійний інструмент при покупці нерухомості на вторинному ринку. Головне, посвідчити його  нотаріально. Не потрапляйте в пастки.

Звертайтеся до нотаріусів для захисту ваших законних інтересів і посвідчення угод. Або хоча б консультуйтеся. Дати завдаток — не завжди означає купити квартиру. Можна втратити і завдаток, і квартиру.

Оформляйте правильний – нотаріально посвідчений попередній договір з сумою авансу і вдалих вам покупок.

Приватний нотаріус

Рівненського міського нотаріального округу

О.В.Червук

Свідоцтво про право на заняття нотаріальною діяльністю №3932 виданого 09.04.2001 року Міністерством Юстиції України

переглядів: 6 435

Источник: https://my.rv.ua/hotnews/zavdatok-poperedniy-dogovir-abo-avans-shho-krashhe/

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*