Законопроект: документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках

Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках

Николай Николаев. ПГ / Игорь Самохвалов

Регионы вскоре могут получит все необходимые правовые механизмы для решения проблемы обманутых дольщиков. Согласно разработанному депутатами Госдумы законопроекту, достраивать незавершённые объекты поручат специально созданным фондам за счёт средств федерального бюджета, субъектов Федерации, муниципалитетов и компенсационного фонда.

 В то же время подготовленный документ значительно расширяет возможности граждан, решивших приобрести жильё по новым правилам.

Более подробно о новых мерах поддержки участников долевого строительства в интервью «Парламентской газете» рассказал один из авторов проекта закона, глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

– Николай Петрович, кажется, все необходимые поправки в жилищное законодательство для защиты участников долевого строительства были внесены ранее. Но ваш законопроект, по сути, донастраивает ранее утверждённую систему безопасности дольщиков?

– Можно и так сказать. В прошлом году мы приняли поправки, которые позволили госкомпании «ДОМ.

РФ» и Фонду защиты прав участников долевого строительства создать некоммерческую организацию в формате фонда для достройки проблемных объектов.

Но для того, чтобы работа «на земле» шла более эффективно, мы предлагаем наделить и регионы правом создания таких фондов. Это позволит субъектам более оперативно и решительно самим устранять имеющиеся проблемы.

Читайте по теме Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках
– За счёт каких средств предлагается финансировать эти фонды?

– В законопроекте мы чётко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства являются средства федерального и регионального бюджетов, муниципалитетов и иных публично-правовых образований.

Также возможно будет привлечь средства компенсационного фонда, который был создан два года назад. Сейчас все застройщики отчисляют туда 1,2 процента от стоимости договоров долевого участия.

В ближайшее время фонд будет докапитализирован по решению Правительства.

Хочу обратить внимание ещё вот на что: речь ни в коем случае не идёт о создании государственного застройщика. Для достройки проблемных объектов будут создаваться именно некоммерческие организации — в каждом регионе своя.

– В связи с созданием таких фондов и определением источников финансирования потребуется ли вносить какие-то дополнительные изменения в региональное или муниципальное законодательство?

– Ранее часто слышали от регионов и тем более от муниципалитетов, что у них нет законодательной возможности направлять средства на достройку проблемных объектов. Так вот теперь она появится на федеральном уровне.

Никаких дополнительных изменений в местные законы нововведение не потребует, так как в прошлом году мы уже приняли норму, позволяющую регионам направлять средства на достройку объектов.

Этим законопроектом мы значительно расширяем возможность привлечения средств для решения всех вопросов с проблемным недостроем.

– Ещё вы предлагаете закрепить на законодательном уровне реестр проблемных объектов. Но ведь подобный список и сейчас существует на сайте Минстроя. В чём различие?

Читайте по теме Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках
– Если мы говорим, что на достройку проблемных объектов будут направляться и федеральные, и региональные, и средства фонда, то, конечно, мы должны понимать, на что именно направляются деньги. Мы должны внимательно относиться к тому, чтобы все проблемные объекты были учтены. На этот счёт имеется и соответствующее поручение президента: чтобы в стране появился единый официальный перечень проблемных объектов. В настоящее время этот вопрос регулируется приказом Минстроя. В документе прописаны признаки, согласно которым дольщики признаются обманутыми.

Но нужно понимать, что это всё-таки ведомственный нормативный акт, и многие позиции по нему носят заявительный характер. Мы же предлагаем создать федеральный реестр.

Что это даёт? Если объект признан официально проблемным, то автоматически появляются обязательства по его достройке.

Ведь сейчас люди жалуются именно на то, что объект проблемный, но официально его статус нигде не отражён. Предлагаемая норма должна снять все эти вопросы.

– А критерии оценки проблемных объектов сохранятся прежние или будут внесены уточняющие поправки?

– Мы их уже внесли в прошлом году, очень серьёзно доработав соответствующие нормы.

Сейчас мы продолжаем работать над прозрачностью отрасли, в том числе в нашем законопроекте предлагаем уточнить ряд деталей по работе единой информационной системы жилищного строительства.

Эта система должна чётко показывать нарушение сроков сдачи объектов и их причины. Механизм признания объекта проблемным должен стать автоматическим. Не сдали в срок дом — он становится проблемным.

К этому нужно стремиться. Потому что с позиции людей причины, по которым застройщик вовремя не сдал дом, не важны. Они заплатили деньги за квартиру, а стройкомпания пообещала её построить. Эти обязательства должны быть выполнены в срок и в полном объёме.

Читайте по теме Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках
– Помимо решения вопросов с достройкой проблемных объектов, какие ещё механизмы поддержки дольщиков предусматривает ваш законопроект?

– Мы предлагаем использовать землю, которая находится под объектами, в качестве залога в банке. Это позволило бы застройщикам снизить затраты на получение в уполномоченных кредитных организациях проектного финансирования. Оно станет дешевле, соответственно, появится возможность для снижения стоимости квартир. Эти вещи взаимосвязанные.

– Вы также предлагаете использовать средства материнского капитала на приобретение строящегося жилья через счета эскроу. Уполномоченные банки уже готовы к такой новации? Им не потребуется серьёзно перестраивать свою деятельность?

– Одна из целей материнского капитала — улучшение жилищных условий. И было бы вполне логично с появлением нового механизма финансирования долевого строительства через эскроу-счета, который надёжно защищает деньги дольщика от возможных злоупотреблений застройщика, расширить возможность использования маткапитала в новых условиях.

Напомню, что все деньги граждан, размещённые на эскроу-счетах, застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей, что полностью устраняет риски потери средств в случае банкротства кредитной организации. Что касается мнения профессионального сообщества, то на стадии разработки законопроекта банки положительно оценили наше предложение.

Ведь все они давно уже работают со средствами материнского капитала, механизмы известны, и ничего нового в них мы не привносим.

Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов | Единая информационная система жилищного строительства

В список попадают объекты долевого строительства, если:

  • в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
  • более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
  • более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.

Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:

Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках

  1. Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».

  2. Строительство

    Застройщик актуализирует информацию в проектной декларации: любые новые сведения, которые подлежат раскрытию, он должен разместить в системе в течение 3 рабочих дней. После указания информации о регистрации первого ДДУ проектная декларация меняет статус на «ДДУ зарегистрирован». Статус объекта не меняется.

  3. Завершение строительства

    Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и должен разместить его в ЕИСЖС в течение 3 рабочих дней. После этого объект переходит в статус «Сдан».

  4. Передача квартир дольщикам

    Застройщик выполняет обязательства перед дольщиками: передает квартиры по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ.

  5. Снятие проектной декларации с контроля

    Застройщик обращается в контролирующий орган, чтобы снять с контроля проектную декларацию. Контролирующий орган проверяет выполнение обязательств: если они исполнены — снимает декларацию с контроля, и она меняет статус на «Снято с контроля».

  • Раскрытие информации.  В установленные сроки необходимо актуализировать: разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ, условия привлечения средств дольщиков, фотографии строящихся объектов и др. документы в соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона 214-ФЗ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, без которого невозможно передать квартиры дольщикам. Документ подтверждает завершение строительства и выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, позволяет поставить дом на государственный учет и оформить право собственности.

Чтобы разместить документ в ЕИСЖС, нужно войти в личный кабинет застройщика и следовать инструкции. Для этого нужно скачать руководство пользователя в пункте меню «Помощь» → «Открыть справку».

Отсутствие размещенного в ЕИСЖС разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невыполнение обязательств перед дольщиками может привести к искам, неустойкам, а также штрафам от контролирующих органов — ст. 9.5 КоАП. При серьезном нарушении возможна даже приостановка деятельности. За нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, а также за их недостоверность установлены следующие штрафы:

  • 15 000 — 30 000 ₽ — для должностных лиц;
  • 50 000 — 200 000 ₽ — для юридических лиц.

Если нарушение повторяется, штраф увеличивается: 40 000 — 80 000 ₽ для должностных лиц, 200 000 — 400 000 ₽ для юрлиц. Вместо уплаты штрафа должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от 1 до 3 лет.

В этом случае застройщику необходимо обновить проектную декларацию: указать в ней актуальный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (в случае сдачи дома) разместить документ в ЕИСЖС. Если указанные действия не помогли — обратиться в контролирующий орган для выяснения причин.

После завершения строительства объекта и исполнения всех обязательств по ДДУ необходимо снять с контроля проектную декларацию. Для этого застройщику необходимо связаться с контролирующим органом.

Сотрудник контролирующего органа сможет перевести в архив только декларацию со статусом «ДДУ зарегистрирован». Этот статус проставляется автоматически, если застройщик указывает дату первой регистрации ДДУ:

Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках

Этот статус проставляется автоматически, если застройщикуказывает дату первой регистрации ДДУ

Обязательное условие для перевода в статус «Снято с контроля» — это размещение разрешения на ввод для всех объектов проектной декларации и выполнение всех обязательств перед дольщиками. Выполнение обязательств проверяет контролирующий орган.

Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках

 Когда проектная декларация снята с контроля,застройщик уже не может внести в нее изменения

  1. В соответствии с Законом № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать проектную документацию в ЕИСЖС и актуализировать ее в течение 3 дней, если появились новые сведения, которые подлежат раскрытию.
  2. Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в системе, то дом может попасть в реестр проблемных объектов.
  3. Попадание в реестр проблемных объектов влечет за собой репутационные и финансовые риски.
  4. Застройщик может продолжить продажу квартир только после того, как разместит разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС.
See also:  Внесудебное урегулирование ипотечных споров осложняет толкование норм закона

Законопроект № 6033: готовы ли застройщики достраивать чужие долгострои | Строительный портал BuildPortal

Представители строительных компаний о плюсах и минусах законопроекта, который призван создать механизм защиты прав инвесторов

Законопроект: Документацию застройщиков хотят выложить в открытый доступ. Чтобы люди до покупки жилья знали о проблемных стройках

Дать оценку зарегистрированному в Верховной Раде законопроекту № 6033, который призван создать механизм защиты прав инвесторов, вложивших деньги в долгострои, а также рассказать о готовности застройщиков достраивать чужие догострои, СтройОбзор попросил представителей самих строительных компаний.  

О позитивах

«Законопроект № 6033 предлагает несколько нововведений, которые определенно помогут рынку в вопросе решения проблемы недостроев. В первую очередь это создание реестра имущественных прав на долгострой.

Сейчас признать имущественное право зачастую можно только через суд, представив соответствующие документы.

Если же такой реестр появится, то уже в нем можно будет четко видеть – кто, где и какое жилье купил», – говорит специалист по связям с общественностью и СМИ УГСК «Укрбуд» Глеб Шемовнев.

Второй положительной инициативой в «Укрбуде» считают создание специальных временных комиссий при местных исполкомах, которые обяжут заниматься всей бюрократической частью – от заполнения реестра до составления плана достройки и подсчета ее стоимости.

«Часто проблема завершения недостроев кроется даже не в финансовой стороне вопроса, а в организации процесса, начиная с поиска всех собственников и заканчивая получением полного пакета разрешительной документации. Важно тут то, что инициировать создание такой комиссии, может даже заинтересованный застройщик или всего лишь один инвестор», – рассказывает Глеб Шемовнев.

В компании «Интергал-Буд» положительным моментом также видят то, что данным законопроектом предусмотрено внесение изменения в Хозяйственный процессуальный кодекс, что позволяет в судебном порядке урегулировать обязательства относительно так называемых долгостроев.

Еще один позитив с точки зрения «Интергал-Буда» – установлен небольшой размер судебного сбора при обращении в суд с заявлением относительно урегулирования.

Застройщикам обещают льготы за достройку замороженных объектов

  • «Важно, что законопроектом предусмотрено, что долгострой, относительно которого идет процедура урегулирования обязательств, не включается в ликвидационную массу при банкротстве застройщика, и заказчики, которые будут проводить достройку таких объектов, освобождены от уплаты паевых взносов», – говорит руководитель юридического департамента компании «Интергал-Буд» Евгений Ермоленко.
  • Позитивно оценивают в «Интергал-Буде» и предусмотренную законопроектом возможность создания жилищных кооперативов из числа инвесторов.
  • Большая ложка дегтя
  • Тем не менее, много норм законопроекта вызывают у застройщиков определенные вопросы.

«Во-первых, в тот же реестр имущественных прав пока предлагается вносить только информацию о собственниках жилья в недостроях – постфактум – а не обо всех инвесторах вообще. С одной стороны, понятно, что при активном строительстве объем собственности инвестора может изменяться. С другой стороны – вместо того, чтобы заполнять реестр по факту и в дальнейшем обновлять информацию, в него будут вносить информацию о собственниках только тех объектов, которые получили условный статус недостроя. А такой статус строительство может получить спустя годы после остановки», – говорит Глеб Шемовнев.

Отсюда, по его словам, вытекает и вторая серьезная проблема.

«Нормы законопроекта будут распространяться только на те объекты, работы на которых были остановлены не меньше, чем за три года до вступления законопроекта в силу.

Опять же – с одной стороны, авторы законопроекта пытаются защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков, которые могут воспользоваться ситуацией и бросить свои объекты незавершенными, а также защитить самих застройщиков, которые собираются закончить свой проект, но по определенным причинам были вынуждены временно заморозить строительство, но с другой стороны – уже решительно непонятно, что делать с новыми недостроями, которые могут появиться в будущем», – рассуждает Глеб Шемовнев.

Вызывает сомнение у застройщиков и определение в законопроекте самого понятия «долгострой», согласно которому долгостроем является незавершенный объект жилого строительства, соответствующий определенным критериям.

Между хаосом и договорняком: реалии строительного рынка Киева

Предусмотрено, что незавершенным объектом строительства являются только те объекты, на которые ранее был получен документ, дающий право на строительство, и при сооружении которого понесены затраты. Количество лиц, которые инвестировали в долгострой, должно быть не менее 10.

«А что делать тем, кто инвестировал в незаконные стройки там, где не имелось разрешений? Ведь в большей части люди страдают от застройщиков, которые осуществляют строительство без разрешительной документации.

Если законопроект направлен на защиту людей, то он должен также предусмотреть и такие ситуации в том числе. Что делать, если документации, подтверждающей расходы на строительство, нет? Кроме того, не конкретизировано, что имеется в виду под документом, дающим право строительства.

Это декларация, или разрешение или еще что-то?» – рассуждает Евгений Ермоленко.

По его словам, перечень договоров, которые, по мнению авторов законопроекта, подтверждают передачу имущественных прав, не охватывают все формы договоров, по которым застройщики на сегодня привлекают средства физических лиц.

«Что делать тем, кто приобретал так называемые деривативы или заключал инвестиционные договора, хотя они и запрещены законодательством?» – задается вопросом Евгений Ермоленко.

Он говорит, что имеется еще много разных способов привлечения средств физических лиц, которые не предусматривают передачу объекта, а дают возможность купить его в последствии.

В создании, согласно законопроекту, еще одного органа регулирования – специальной временной комиссии по урегулированию, которое в «Укрбуде» отнесли к позитивам, в «Интеграл-Буде» видят негативы.

«Это может не упростить, а значительно усложнить все процедуры, связанные с достройкой. Также наверняка такая конструкция увеличит бюрократическую нагрузку на весь процесс, создаст дополнительные коррупционные риски. Не содержит законопроект и указаний на то, за счет каких средств будет финансироваться деятельность такой комиссии», – говорит Евгений Ермоленко.

  1. Отметим, что возглавлять такой орган будет председатель соответствующего сельского или городского совета.
  2. Промахом законопроекта в «Интеграл-Буд» считают и то, что здесь не отображены способы урегулирования проблем с землепользователем и целевым назначением земельного участка.
  3. «А ведь достаточно часто застройщики строят объекты, пренебрегая целевым назначением земли или вообще не имея права пользования такой землей», – замечает Евгений Ермоленко.

Столичным застройщикам дадут скидку на оплату паевых взносов при одном условии

  • О способах завершения долгостроев
  • Каждый из предлагаемых способов завершения долгостроев застройщики считают жизнеспособным только в небольшой мере.
  • К инициативе по объединению инвесторов в кооперативы и достраивание самими инвесторами своих долгостроев, которую в «Интеграл-Буд» отнесли к позитивам, в «Укрбуде» относятся скептично.

«Случаи, когда дом достраивают за свои средства сами инвесторы, объединившиеся в кооператив, в строительной практике, действительно, существуют, но их единицы.

Маловероятно, что инвесторы, уже выложившие кругленькую сумму за свое жилье, будут раскошеливаться еще раз, а в довесок брать на себя всю работу по организации строительного процесса. К тому же – сколько людей, столько и мнений, так что даже банально самоорганизоваться –это уже практически непосильная задача», – говорит Глеб Шемовнев.

Тем временем, в ХК «Киевгорстрой» на это есть свое мнение.

«Единственный способ выйти из ситуации, когда дом попал в разряд недостроев, это создавать объединения инвесторов этих объектов, и вместе приводить их в порядок. Никого нет более заинтересованного в том, чтобы закончить строительство объекта, кроме попавшего в такую ситуацию инвестора», – говорят в пресс-службе Киевгорстроя.

Есть сомнения в «Укрбуде» и относительно предусмотренного законопроектом проведения конкурса, победитель которого получает права на объект, достраивает его, а инвесторам отдает часть жилья – не меньше 30 % от изначально купленной площади.

«В реальности сложно представить ситуацию, когда человек, уже отдавший деньги за свою квартиру, согласится получить только ее треть или половину, а остальное будет выкупать по второму разу», – говорит Глеб Шемовнев.

Наиболее жизнеспособным в «Укрбуде» считают способ проведения аукциона, вырученные средства от которого будут пропорционально распределены между инвесторами. Но считают, что этот механизм возможен только в том случае, когда покупатели уже махнули рукой на свое жилье и хотят вернуть хотя бы часть вложенных средств.

Однако и здесь – смогут ли сотни инвесторов прийти к одному общему решению – вопрос открытый.

«Кроме того, далеко не на каждый проект найдется покупатель, – говорят в «Укрбуде». – Зачастую никакой финансовой выгоды в завершении недостроя для застройщика нет, а по многим проектам не получится даже выйти в ноль».

Каждая пятая новостройка в пригороде Киева – долгострой

Готовность достраивать

Предусмотренный законопроектом выбор конкурсного застройщика, то ограничение его доли расчетным коэффициентом, по мнению Евгения Ермоленко, существенно ограничит количество желающих застройщиков принимать участие в таком конкурсе.

«Все-таки в такой ситуации свои правила должен диктовать рынок и здоровая конкуренция. Все застройщики – коммерческие предприятия, будут готовы достраивать чужие объекты, в случае если это будет выгодно. Любые попытки регулировать эти процессы только усугубят ситуацию», – говорит он.

В ХК «Киевгорстрой» также считают, что заходить в чужие недострои, которые, к тому же, проблемные, есть смысл только в случае весомой экономической выгоды.

В пресс-службе компании рассказали, что у Киевгорстроя были намерения достроить один проблемный объект, но оказалось, что там все квартиры давно проданы, и не по одному разу. Кроме того, неожиданно возникли интересы и собственника объекта. Найти консенсус в таких ситуациях сложно и часто невозможно. 

  1. Тем временем, в практике «Укрбуда» уже есть случаи завершения недостроев.
  2. «За последние четыре года у нас было четыре таких проекта – это ЖК «Лисовый», «Артемида», «Парк-холл «Горький» и «Герцен-парк», – рассказывает Глеб Шемовнев.
  3. Но, исходя из практики, в компании также отмечают, что даже на смену этажа, планировки или площади – а это часто неизбежно при достройке – инвесторы соглашаются крайне неохотно.
  4. Но, как бы то ни было, корпорация «Укрбуд» готова завершать недострои независимо от возможных законодательных изменений.

«Если в ближайшее время появятся инициативы, которые хоть немного облегчат эту задачу социально ответственным застройщикам, в следующие четыре года число таких проектов может серьезно увеличиться. Ведь даже снятие с девелопера части бюрократической рутины – уже неплохое подспорье в этом непростом деле», – говорит Глеб Шемовнев.

See also:  Новые правила уже скоро: развенчиваем мифы вокруг закона о парковке

Источник: stroyobzor.ua

Спасти застройщиков: власти отменили для строителей штрафы и разрешили перенос сроков сдачи

Пандемия коронавируса стала непредвиденным обстоятельством, вмешавшимся в планы практически всего мира. Строительную отрасль эта зараза тоже не обошла стороной — застройщики уже ощущают дефицит стройматериалов, им пришлось остановить работы на месяц, а покупатели откладывают покупку новой квартиры до лучших времен.

Чтобы хоть как-то защитить девелоперов от полного разорения, российские власти придумывают различные антикризисные меры.

Например, до конца 2020 года жилые дома, срок строительства которых нарушен более чем на 6 месяцев, не будут включать в реестр проблемных объектов, то есть долгостроев

Но после 1 января 2021 года карета превратится обратно в тыкву и такие дома все-таки будут внесены в этот список, если отставание по срокам не сократится. Вероятно, власти считают, что к тому времени ситуация как-то выправится.

Кроме того, также до конца этого года отменены штрафы и пени для застройщиков за просрочку строительства.

Дольщики тоже не смогут потребовать неустойку в случае нарушения сроков передачи им квартир, а власти будут не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств граждан.

Действительно — в столь нестандартной форс-мажорной ситуации сроки строительства могут увеличиться, а это приведет к тому, что дольщики не получат вовремя своих квартир.

Понятно, что это сейчас мало зависит от застройщиков, однако некоторые граждане и в мирное время ни в какую не шли на компромисс и буквально терроризировали девелоперов за малейшее отклонение от графика. Даже если у тех были вполне уважительные причины для просрочки!

Также власти приняли решение о продлении на 1 год срок действия разрешений на строительство и градостроительной документации, который истекает в 2020 году.

Это еще одно послабление для строительной отрасли, внесенное в перечень, утвержденный российским правительством.

Принятые меры, безусловно, помогут отрасли жилищного строительства не рухнуть.

Однако участники рынка считают, что этого недостаточно. Некоторые заявляют, что новые правила нужно вводить точечно, буквально в ручном режиме, оценивая финансовое положение каждой компании.

Девелоперы на низком старте – что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы

В противном случае возможностью не попасть в реестр проблемных объектов могут воспользоваться и недобросовестные застройщики, а это введет в заблуждение покупателей, которые при выборе новостройки руководствуются этим списком.

Работы на стройплощадках были остановлены у почти четверти российских застройщиков. О том, что сроки строительства будут смещены, говорят половина участников строительного рынка.

В сложившейся ситуации реформа долевого строительства, которая началась в июле 2019 года, выглядит совершенно по-другому — ее уже называют «спасательным кругом» для многих застройщиков, которые перешли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

По новым правилам сейчас работают около 30% от общего объема строящегося жилья — а это значит, что у застройщиков этих объектов есть заемные средства для реализации проектов.

Сегодняшняя ситуация на рынке напоминает кризис 2014 года. Последствиями могут стать снижение цен, уменьшение объема предложения и заморозка ряда проектов, а покупатели обратят внимание на объекты классом ниже — вместо приобретения жилья бизнес-класса они задумаются о покупке квартиры в комфорт-классе.

А вы согласны с такими мерами властей или перебор? Нужно ли прощать застройщикам срыв сроков сдачи и штрафы? Пишите свое мнение в х! Ставьте лайки, подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас полезные статьи, смотрите объективные аэросъемки новостроек с коптера!

"Известия": застройщиков обяжут обеспечить доступ новостроек к интернету на этапе проекта

МОСКВА, 4 июня. /ТАСС/. Застройщики многоквартирных домов должны будут обеспечивать техническую возможность подключать сети связи до ввода здания в эксплуатацию. Об этом в четверг сообщает газета “Известия” со ссылкой на проект постановления правительства РФ “О внесении изменений в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства” .

По данным издания, документ разрабатывала рабочая группа “Нормативное регулирование” при АНО “Цифровая экономика”, он был концептуально одобрен на заседании 27 мая.

“Предлагается возложить на застройщика многоквартирного дома обязанность по получению у любого из операторов связи технических условий на подключение строящегося либо реконструируемого здания к сетям электросвязи, а также обязанность по реализации указанного подключения до ввода здания в эксплуатацию”, – цитирует газета пояснительную записку к документу.

Разработчики проекта пояснили изданию, что документ регламентирует обязательства застройщика уже на этапе проектирования жилого здания закладывать инфраструктуру связи для подключения дома к сети передачи данных. При этом застройщик должен обеспечить подключение трех услуг (телефонной связи, ТВ и интернета), для чего он может заключить договор с любыми тремя операторами связи или даже с одним.

“Документ нацелен на создание инфраструктуры, чтобы следующим операторам было просто (и главное – дешево) подключиться к дому, так как все каналы для прокладки сетей уже сделаны застройщиком”, – сообщил изданию заместитель генерального директора, директор направления “Нормативное регулирование” АНО “Цифровая экономика” Дмитрий Тер-Степанов. Он добавил, что отдельным законопроектом, который рассмотрят 11 июня, будет регламентироваться, кто из операторов и каким образом будет действовать в новостройках.

В Минкомсвязи газете сообщили, что ведомство работает над поправками в Градостроительный кодекс РФ, которые предусматривают наличие технических требований к внутренней инфраструктуре связи в проектной документации при строительстве или реконструкции дома. Среди прочих в эти требования планируется включить возможность размещения или технологического присоединения к внутренней инфраструктуре дома сетей связи не менее трех операторов.

На необходимость обеспечить операторам беспрепятственный и недискриминационный доступ к инфраструктуре многоквартирных домов указали изданию в “Ростелекоме”. Как подчеркнули в компании, застройщикам следует изначально продумывать техническую возможность прокладки линий связи и установки распределительного оборудования операторов связи в домах.

В госдуму внесли законопроект о достройке проблемных домов

05.04.2019

Группа депутатов во главе с руководителем комитета по собственности Николаем Николаевым внесла в Госдуму законопроект, который уточняет правовые механизмы завершения строительства проблемных жилых объектов при банкротстве девелоперов.

Документ опубликован в электронной базе данных нижней палаты парламента. Его авторами выступили депутаты от “Единой России” Н.Николаев, Михаил Кузьмин и Николай Говорин, а также член “Справедливой России” Анатолий Аксаков.

Как пояснил журналистам Н.Николаев, законопроект состоит из нескольких блоков. Первый блок — это те нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Речь идет о порядке работы со средствами федерального и региональных бюджетов для достройки проблемных объектов.

“Принципиальный шаг состоит в том, что мы наделяем регионы правом создания НКО в форме фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства федерального и регионального бюджетов, а также муниципалитетов”, — отметил депутат.

По его словам, законопроект решает проблему “двойных продаж”. Квартиру получат люди, чей ДДУ (договор долевого участия) зарегистрирован первым в Едином государственном реестре недвижимости, денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.

Законопроект также затрагивает вопросы института банкротства застройщиков.

“Новшество, которое мы предлагаем, чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. Именно фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты”, — отметил депутат.

Помимо этого, предлагается на законодательном уровне закрепить реестр проблемных объектов, а также обязать контролирующие органы вносить сведения в этот реестр. Предполагается выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машиномест и кладовок.

“Уточняется и порядок использования средств материнского капитала. У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося жилья через счета эскроу”, — отметил Н.Николаев.

Ранее президент РФ Владимир Путин поручил правительству до 1 июля текущего года внести в законодательство поправки, позволяющие профинансировать завершение стройки проблемных объектов, на которые привлекались средства граждан — участников долевого строительства.

В РФ реализуется план поэтапного отказа от долевого строительства. С 1 июля 2019 года российские застройщики будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.

Вместе с тем, Минстрой РФ разработал критерии для определения застройщиков, которым будет разрешено достроить жилье без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов.

В частности, количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в проекте, а степень готовности проекта должна составлять не менее 30%.

Проектом постановления предполагается, что по соглашению с правительством ряду субъектов будет предоставлено право самостоятельно устанавливать критерии.

Глава Минстроя Владимир Якушев отмечал, что застройщики, которые продолжат работу без привлечения эскроу-счетов, смогут получить финансирование за счет докапитализации Фонда защиты прав дольщиков.

Достройка проблемных объектов долевого строительства — Юридическая консультация

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов.

Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.

See also:  Глава держави підписав закон про запобігання та протидію домашньому насильству

рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Нарушение договора застройщиком: что делать?

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д.

Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих.

Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты.

Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.

Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Выбор недвижимости на первичном рынке

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов.

Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям.

Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Срок оформления в собственность квартиры в новостройке

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков.

Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте.

Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета.

Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает. 

Сказали спасибо:

До конца года неустойки не видать

Для поддержки застройщиков правительство приняло решение не начислять до конца 2020 года неустойки, гарантированные дольщикам законом,— за неисполнение девелоперами своих обязательств в рамках договоров долевого участия (ДДУ).

В течение этого времени также не будет пополняться реестр проблемных объектов.

Девелоперы инициативу в целом приветствуют, хотя некоторые из них отмечают, что меры в большей степени направлены на спасение тех застройщиков, у которых проблемы уже возникли.

Правительство постановлением №423 от 2 апреля до конца 2020 года освободило застройщиков от ряда штрафных санкций. Так, объекты, срок строительства которых нарушен более чем на полгода (если нарушение возникло после 3 апреля), не будут включаться в реестр проблемных, но окажутся в нем в 2021 году, если отставание не будет сокращено.

До этого власти не смогут обращаться в суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением средств дольщиков. Финансовая ответственность перед самими дольщиками будет заморожена — до 1 января не будет начисляться неустойка за неисполнение обязательств по ДДУ.

По требованиям, предъявленным до 3 апреля, отсрочка продлится до 2021 года.

В Минстрое поясняют, что в нынешних условиях ожидают увеличения сроков завершения строительства, что может грозить дестабилизацией финансового положения застройщиков, признавая, впрочем, что с точки зрения дисциплины и ответственности девелоперов «шаг рискованный».

Сами застройщики в целом приветствуют решение Белого дома. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая полагает, что это позволит девелоперам, нарушившим сроки ввода, все-таки достроить жилье, а не направлять ресурсы на выплату неустоек.

«По сути, продление срока сдачи на девять месяцев — это лояльная рассрочка»,— говорит она. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко полагает, что меры направлены на случаи, когда у застройщиков уже начались проблемы.

Для поддержки отрасли в целом он предлагает внедрять механизм дистанционной покупки жилья с применением льготных ипотечных программ и оперативный перевод строек на проектное финансирование.

Также отрасль ждет включения ее в список наиболее пострадавших и стратегических отраслей, как в Италии и Германии,— это «даст понять, что финансирование строительства и возведение объектов не прекратятся», говорит господин Алексеенко.

Читать далее

Юрист Forward Legal Вероника Решетникова отмечает, что освобождение застройщиков от штрафов лишает дольщиков до конца года гарантий, но закону не противоречит — у правительства на 2020 год появились дополнительные полномочия. Глава департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова добавляет, что эти меры «скорее связаны с соблюдением баланса интересов застройщиков и дольщиков».

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор полагает, что подход не должен обострить ситуацию с обманутыми дольщиками: «Законодательство в большей степени отрегулировано, проблемные объекты посчитаны, и по ним ведутся работы».

Отметим, сейчас объем долгостроя — более 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м — это 17,5% от площади всего строящегося жилья (100,7 млн кв. м). В 2017 году сообщалось о 86 тыс. обманутых дольщиков, в 2018 году — 200 тыс., а по итогам 2019 года — 133 тыс.

Такая динамика, поясняет господин Моор, связана с большей достоверностью информации — «раньше ее просто замалчивали, но после создания фондов защиты прав дольщиков появляются реальные цифры».

Впрочем, свой острожный прогноз дал и вице-премьер Марат Хуснуллин: количество обманутых дольщиков в этом году может увеличиться из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование и возможной остановки строек.

Евгения Крючкова, Елизавета Макарова

Дольщиков хотят защитить от недостроев

Законопроект был внесен в четверг, 4 апреля. Среди его авторов — Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

 Как отмечается в пояснительной записке, проект подготовлен во исполнение перечня поручений Президента РФ от 28 декабря 2018 года по итогам совещания с Правительством РФ, а также по итогам расширенного заседания Президиума Государственного совета, прошедшего 12 февраля 2019 года. 

Как пояснил Николай Николаев, законопроект должен обеспечить плавный переход проектов строительства к новой модели с введением эскроу-счетов с 1 июля 2019 года.

«Он содержит нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Мы даем возможность и снимаем барьеры для достройки таких объектов», — сказал парламентарий.

Инициативой предусматривается возможность создания субъектом РФ унитарной некоммерческой организации в форме фонда — Фонда субъекта РФ. Финансирование его деятельности предполагается осуществлять через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) за счет средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием.

По словам Николая Николаева, «речь идет о порядке работы с региональным и федеральным бюджетом для достройки таких проблемных объектов». 

«Мы предлагаем дать право регионам создавать некоммерческую организацию в форме фонда, который будет заниматься достройкой таких проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства бюджета РФ, бюджета субъектов РФ, а также иных публично-правовых образований», — пояснил депутат.

Двойная продажа квартир и банкротство застройщиков

Проектом закона также решается проблема двойной продажи квартир в новостройках.

«В нашем законопроекте мы говорим о том, что квартиру получает гражданин, чей договор долевого участия первым зарегистрирован в ЕГРН.

А тот человек, ДДУ которого зарегистрирован позднее, получает возмещение в денежном выражении», — пояснил Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

В документе предусматривается ряд норм, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков.

«Новшество, которое мы предлагаем, заключается в том, чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства», — уточнил Николай Николаев.

По его словам, «именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты». «Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», — добавил депутат.

Предлагаются нормы, которые совершенствуют функционирование Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС): закрепляют на законодательном уровне реестр проблемных объектов и вводят обязанность контролирующих органов вносить сведения в этот реестр.

Согласно законопроекту, Фонд будет осуществлять выплату возмещения гражданам при банкротстве застройщика по договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений. Выплаты смогут осуществляться за счет имущества Фонда, сформированного посредством имущественного взноса РФ, иных публично-правовых образований.

В отношении таких помещений должны будут также уплачиваться обязательные отчисления в компенсационный фонд в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

«Это важный пункт, в соответствии с которым осуществляется выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок», — отметил глава Комитета.

Проект закона упрощает для застройщиков процедуру раздела земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, с целью привлечения проектного финансирования под залог образованных и необремененных земельных участков. «Мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков», — прокомментировал Николай Николаев.

О маткапитале

Кроме того, вносятся поправки, согласно которым средства маткапитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее строительство приобретаемого жилого помещения. 

«У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося жилья через счета эскроу», — заключил Председатель Комитета.

В декабре 2018 года ГД приняла правительственный закон, совершенствующий регулирование деятельности застройщика. Одной из наиболее значимых норм, содержащихся в новом законе, является положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов.

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*