Как закончить догострой силами инвесторов – 2 варианта выхода

Как закончить догострой силами инвесторов - 2 варианта выходаСбылась самая большая мечта обманутого дольщика. Больше не будет пугающей неизвестности, долгострой готов, госкомиссия его подписала, а счастливому дольщику можно оформлять право собственности и… праздновать новоселье. Казалось бы вот оно… счастье

Так думают обманутые дольщики, которые еще не испытали на себе такого «счастья». Они пока лишь мечтают, что для их давно «замороженной» строительной площадки когда-нибудь наступит время захода на неё застройщика-инвестора готового финансировать достройку их объекта.

Задумываться о том, во что им обойдется исполнение их мечты, если долгострой достроят и благополучно сдадут, большинство не желает. Да и зачем? Ведь информацию про счастливчиков, которые своим примером подтверждают, что исполнение их мечты возможно, они получают из наших СМИ.

А что еще нужно измученному мытарствами потерпевшему, чтобы поддержать веру, в чудо помощи, со стороны власти и бизнеса.

 Для примера приведем одну из таких публикаций, которая относится к обманутым дольщикам Самары, дождавшимся исполнения своей мечты и как предполагают многие сторонние читатели, счастливого новоселья.

Перефразируя известную фразу Льва Толстого, можно сказать, что все обманутые дольщики несчастливы одинаково: каждая попавшая в эту непростую ситуацию семья пережила годы отчаяния — тысячи бессонных ночей, жилищных и финансовых проблем, упорной борьбы за свои права. И в душе у каждого обманутого теплилась надежда на то, что их дом когда-нибудь все же достроят… Ведь государство не может оставить их в беде. Так не бывает, надо только верить и ждать!

Как закончить догострой силами инвесторов - 2 варианта выхода

В Самаре сдан еще один объект долевого строительства — на ул. Карбышева, 1. Напомним. В январе 2002 года компания КО СРО СГОООИ «Единство» приступила к строительству многоквартирного дома.

В период с 2002 года по 2005 год руководством компании без необходимых для строительства разрешительных документов и прав на земельный участок были привлечены денежные средства порядка 230 дольщиков.

С 2005 года строительство было прекращено, в отношении застройщиков возбудили уголовное дело.

 В 2009 году между министерством строительства Самарской области и одним из инициативных дольщиков был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Целью заключения договора стала достройка проблемного объекта. В 2013 году на дом обратило внимание ООО «Скала».

Источник: http://xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai/stati/prishel-investor-i-dostroil-nedostroj/

Выход из инвестиций и распределение прибыли, достижение ликвидности

Конечная цель управления – создание достаточной стоимости компании с тем, чтобы инвесторы могли выйти из своих проектов.

Выход из инвестиций – решающий шаг в цикле прямого инвестирования и создания стоимости, поскольку без выхода из инвестиций не будет и прибыли. Фирма, которая слишком долго не получает прибыли, не сможет привлечь другой фонд.

Конец – это начало. «Мы должны входить [в сделку], предвидя выход из нее», – отметил Аллан Джиллеспай из CDC Capital Partners, предшественницы сегодняшней Actis.

Выход из инвестиций может происходить по-разному. Компания может разместить акции на бирже (первичное размещение акций, или IPO), быть приобретена другой компанией или другой фирмой, осуществляющей прямое инвестирование, выкупить акции инвесторов или закрыться.

  • Некоторые из этих стратегий выхода могут не принести прибыли инвесторам, но все они важны, поскольку иногда самая большая прибыль – это просто высвобождение ресурсов для инвестирования в более перспективный бизнес.
  • Выход из бизнеса – это одна из тех безумных ситуаций в сфере прямого инвестирования, где сталкиваются интересы различных сторон.
  • Во-первых, компания должна быть готова к выходу из нее инвесторов, обладать достаточной ценностью, чтобы привлечь новых инвесторов, или быть способной существовать независимо на рынках публичного капитала.

Бывает, что компании выходят на фондовый рынок слишком рано, как, например, на волне моментного безрассудства во время надувания интернет-пузыря, или в результате быстрого выхода из сделок кредитного выкупа (LBO). Однако, как правило, выход происходит тогда, когда долгая работа по созданию стоимости непубличной компании завершена. Но должна быть и дорога к выходу.

«Компании покупаются, а не продаются» – гласит поговорка. Кто-то должен захотеть купить ее; или, в случае с IPO, рынки должны быть готовы принять новую компанию. Таким образом, предложение должно поддерживаться спросом.

Внутренние потребности фирмы, осуществляющей прямое инвестирование, также могут повлиять на выход из бизнеса. Если инвестиционной фирме надо создать ликвидность, чтобы вложить средства в новый фонд, компанию могут «вытолкать за дверь» еще на ранней стадии развития и, таким образом, по более низкой цене, чем она бы могла получить.

Трения могут возникнуть между различными фирмами в совете директоров одной и той же компании: одни могут захотеть принять предложение о продаже на ранних этапах по более низкой цене просто для того, чтобы получить какую-то прибыль, в то время как другие могут настаивать на том, чтобы подождать предложения более высокой цены в будущем.

Бывают случаи, когда одни хотят закрыть компанию, а другие стремятся во что бы то ни стало сохранить ее на плаву и готовы идти ва-банк.

Во время IPO выбор биржевой площадки, на которой будут размещаться акции, может создать разногласия между руководством и инвесторами, или инвесторами и простыми партнерами, которые могут не захотеть, чтобы акции обращались на малоизвестной или волатильной бирже.

И наконец, еще один напряженный момент выхода связан с простыми партнерами, у которых могут быть свои предпочтения относительно сроков выхода и формы, в которой они получат свои выплаты.

Пример Warburg Pincus

Интересные задачи возникли, когда Warburg Pincus в 2007 г. решила выйти из EMGS, норвежской компании, занимающейся разведкой нефти.

EMGS была в какой-то степени гибридом, поскольку она разработала технологию (по сути, заключающуюся в использовании радара для обнаружения местоположения и объемов нефти под толщей воды и скальной породы в морских месторождениях), но использовала ее, чтобы проводить исследования для традиционной нефтяной отрасли, которая неохотно перенимала новые технологии.

Запасы нефти в то время были популярной темой! EMGS добилась существенных успехов за три года после инвестиций Warburg Pincus, и ей нужно было инвестировать в новое оборудование, которое можно было профинансировать либо за счет дополнительных средств от Warburg Pincus, её основного собственника, либо за счет публичного размещения акций.

Факт обращения акций на бирже был бы благоприятен для молодой компании, и ликвидность привлекала Warburg Pincus, хотя фирма и сохранила бы большинство в акционерном капитале.

Самым главным вопросом оказался выбор биржевой площадки. Нью-йоркские биржи, характеризующиеся наивысшей ликвидностью и имеющие опытнейших аналитиков, возможно, смогли бы обеспечить самую выгодную цену для компании. Не в пользу Нью-Йорка говорили затраты, связанные с процессом листинга и текущим контролем над выполнением правил торговли.

Норвежская биржа была печально известна своей цикличностью, поскольку в ее списках преобладали нефтяные компании. Она была не такой ликвидной, как биржа в Нью-Йорке, у нее было меньше технических аналитиков, которые могли объяснить нюансы бизнеса EMGS, и у Warburg Pincus там было меньше контактов.

Однако руководители EMGS были норвежцами. Они не хотели переезжать в Нью-Йорк и лишиться привилегии разместить акции на домашнем рынке. Поскольку Warburg Pincus сохраняла крупную долю в компании и ей было необходимо удержать в компании руководителей, она вывела EMGS на норвежскую биржу (Bors).

Пример Alnara Pharmaceuticals

Пример Alnara Pharmaceuticals демонстрирует динамику вокруг приобретения финансируемой венчурным капиталом медико-биологической компании. В 2010 г., всего через два года после основания Alnara, Eli Lilly купила компанию за 180 млн. долларов и должна была заплатить еще 200 млн. долларов при условии достижения некоторых целевых показателей.

Такие положения известны как «дополнительное вознаграждение» (“earn-outs”).

Венчурные инвесторы Alnara вложили в компанию всего 55 млн. долларов (небольшая сумма для медико-биологической компании), эти деньги были потрачены на вывод на рынок липротамазы (liprotamase), лекарства, разработанного предыдущей финансируемой венчурным капиталом компанией, которая разместила акции на бирже, но затем потерпела неудачу.

Липротамазу использовали для лечения симптомов, характерных для муковисцидоза: при этой болезни организм пациента не может перерабатывать жиры, протеины и углеводы, в результате чего люди страдают от нарушения питания.

Лекарство успешно проходило испытания в FDA, и ожидалось, что оно будет одобрено в начале 2011 г.

Alnara считала, что небольшой целевой рынок может быть завоеван при помощи нишевых специалистов по продажам, однако затем узнала, что лекарство можно было использовать и для лечения других заболеваний, включая диабет и рак поджелудочной железы.

Маленькая компания не смогла бы работать на таких крупных рынках без партнера; специалисты по продажам Eli Lilly были идеальны для вывода липротамазы на ее новый целевой рынок. Для Lilly покупка Alnara была еще одной возможностью проведения НИОКР.

Выход из инвестиций решает проблему неликвидности непубличного капитала. Как и почти во всем, что касается прямого инвестирования, выбор вариантов выхода, как в плане метода, так и в плане сроков, зависит от нескольких человек, интересы которых в целом совпадают с интересами руководства.

Хотя интересы и могут расходиться, портфель ценных бумаг, описанный в предыдущих главах, смягчает эту проблему. Интересы простых партнеров и полных партнеров тоже могут не совпадать. Разрешение этих вопросов требует еще более тесных партнерских отношений.

Информационная асимметрия и/или информационные разрывы означают, что продающая или размещающая акции сторона обычно обладает более обширной информацией, чем покупатель, будь то приобретающая компания или организации, покупающие акции на IPO. Во многих исследованиях рассматриваются последствия таких различий.

Цикл, в котором находится рынок, определяет, возможно ли вообще первичное размещение акций. Наконец, и здесь играют свою роль свидетельства достижений, которые помогают оценить компанию в глазах рынка или покупателя и даже повысить ее шансы на успех в долгосрочной перспективе.

  • Когда компания считается готовой?
  • Как инвесторы решают, продать ли компанию или вывести ее на биржу?
  • Какую роль играет в этом решении предприниматель?
  • Какое влияние оказывает инвестор?

Затем мы рассматриваем различные уже представленные методы выхода и описываем практическую механику процесса. И наконец, мы рассматриваем выход, а скорее, прибыль от выхода с точки зрения простых партнеров, учитывая сложности распределения акций и трудности с денежными средствами.

See also:  Мон: венецианская комиссия не поддержала претензии венгрии к языковой статье украинского закона об образовании

Когда полные партнеры фонда прямых инвестиций оценивают свои портфельные компании, они неизменно учитывают срок до получения ликвидности и какую форму оно примет. Некоторые предложения о приобретении сваливаются как снег на голову; некоторые закрытия случаются неожиданно в ответ на недостигнутый рубежный показатель или технологические трудности.

Однако в большинстве случаев для выхода из инвестиций требуется много работы, сначала для того, чтобы создать такую возможность, а затем для того, чтобы убедить других инвесторов и руководство принять ее.

Многие факторы – то, как идут дела у компании, состояние рынков публичного капитала, перспективы сектора и внутренние условия в самой фирме, осуществляющей прямое инвестирование, – влияют на решение о выходе и о том, каким образом он произойдет.

Успехи компании играют существенную роль в этом решении. Компании наращивают стоимость через конкретные шаги, поднимаясь по кривой роста, которая похожа на ту, которая представлена на рисунке ниже.

  1. Как закончить догострой силами инвесторов - 2 варианта выхода S-кривая роста
  2. В конечном итоге они достигают точки, на которой прибыль за счет дополнительного времени при текущих инвесторах перестает расти; или, как говорят Дуглас Каммминг и Джеффри Макинтош, «когда прогнозная маржинальная стоимость, растущая за счет инвестиций венчурных инвесторов, на любом интервале измерения меньше, чем прогнозные затраты на эти инвестиции».
  3. При условии что все инвесторы в совете директоров согласны с этой оценкой, они решают, каким способом лучше всего выйти из бизнеса:
  • IPO;
  • слияние или поглощение (часто называются слияния и поглощения, хотя слияния, ситуации, когда две компании объединяют свои акции и выпускают единые акции новой компании, случаются намного реже, чем поглощения, при которых приобретающая компания полностью поглощает приобретение и платит другой компании за ее акции своими собственными акциями или денежными средствами);
  • частичный выход через дивиденды;
  • вторичная продажа или закрытие.

Если мнения расходятся, инвесторы могут попытаться прибегнуть к убеждению; некоторые могут продать свои акции другим инвесторам или использовать специальные права голоса, которые дают им предварительные соглашения. Однако в дальнейших рассуждениях мы исходим из того, что совет директоров согласен на выход, и просто рассматриваем последствия каждого метода, который может использоваться.

Источник: https://fin-accounting.ru/private-equity/output-of-investment

Как завершить долгострой

Неопределенной продолжает оставаться ситуация с завершением строительства жилых домов, возводимых в Барнауле компанией «Барнаулинвестстрой». Руководитель компании Елена Лукьянова обещала инвесторам ввести дома в строй при условии, что инвесторы доплатят. Но многие из них доплачивать не хотят или не могут. Есть ли выход?

Как закончить догострой силами инвесторов - 2 варианта выхода

Анна Зайкова

Адвокат Сергей Дорожкин, который защищает интересы одного из инвесторов, предлагает посмотреть правде в глаза: денег у застройщика нет. Соинвесторы предлагают отказаться от услуг этой строительной организации, создать ТСЖ и завершить долгострой своими силами.

Но тогда придется нанять нового подрядчика и, увы, все равно раскошелиться. А сможет ли он завершить строительство? Неизвестно. Дорожкин считает: лучший выход — сдать деньги нынешнему застройщику и за­ставить руководителя компании Елену Лукьянову завершить начатое.

Сергей Дорожкин адвокат:

— Стопроцентных гарантий того, что обе стороны выполнят свои обязательства, не существует в природе. И те инвесторы, которые в свое время заключали договор с ООО — обществом с ограниченной ответственностью, — должны были это понимать: ведь уставный капитал ООО — это 10 тысяч рублей. Вот и все гарантии. Однако свести риск неисполнения обязательств к минимуму можно.

Риск к минимуму

Сегодня отдавать деньги лишь под обещание достроить — значит, повторять уже сделанные ошибки. Поэтому первое, что нужно сделать, — это заключить дополнительное соглашение с организацией, которая возьмется достраивать дома. То, что этой организацией не должен быть «Барнаулинвест­строй», очевидно: ведь он ликвидируется.

— В соглашение нужно вписать условия, на которых застройщик обязуется завершить строительство, включая срок исполнения обязательств каждой из сторон, — говорит юрист.

— Соинвесторы в первую очередь должны потребовать прозрачности отношений со стороны руководителя строительной компании.

На практике это означает, что инвестор должен иметь возможность ознакомиться с бизнес-планом, в соответствии с которым будет завершено строительство, и графиком сроков его выполнения. И тогда каждый из них сможет прийти и посмотреть, сделана или не сделана указанная работа.

В целом, как считает Дорожкин, ситуация с недостроенными домами «Барнаулинвест­строя» не безнадежная. Можно дать возможность завершить строительство Елене Лукьяновой. Другой вариант — создать ТСЖ и выбрать нового подрядчика. На что решиться? Нужно взять авторучку и провести расчеты. Какой из вариантов экономически более оправдан, тот и выбирать.

Адвокат считает: опасаться, что квартиры в недостроенном доме продадут для того, чтобы погасить долги компании «Барнаулинвестстрой», не стоит:

— С правовой точки зрения это может произойти только после того, когда договор инвестирования будет расторгнут в судебном порядке.

Справка

70% инвесторов «Барнаулинвестстроя» приобретали квартиры с инвестиционными целями.

Как не нарваться на недобросовестного застройщика? Вас ждут проблемы, если у застройщика нет следующих документов:

— документа о праве на земельный участок;

— разрешения на строительство жилого дома.

Лучше всего защищает покупателя жилья в новостройке договор долевого участия. Избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают иной договор (инвестиционный, соинвестирования и др.).

Сергей Мухортов гендиректор фирмы «Алтайский букет»:

— Я вложил деньги в покупку квартиры в компании «Барнаулинвест­строй» в 2003 году и несколько раз участвовал во встречах соинвесторов. Многие из них воспринимают требования руководителя компании о доплате агрессивно. Но митинговать бесполезно, можно только усугубить ситуацию.

Я переговорил с руководителем компании, и, на мой взгляд, она хочет этот дом сдать. Но тех денег, которые мы заплатили, на завершение строительства не хватает. Как бизнесмен я могу это понять: вести бизнес в России рискованно.

Многие соинвесторы говорят, что хотели бы сами достроить этот дом. Но достроить жилой дом вправе только организация с лицензией, а не сами жильцы. Я считаю, что это не тот путь, которым надо идти.

Думаю, мы должны потребовать от руководителя строительной организации представить нам расчеты, сколько стоит завершить строительство дома.

Я бы даже предложил соинвесторам создать наблюдательный совет, который не мешал бы работать, но контролировал использование денег.

А затем доплатить деньги в зависимости от площади занимаемой квартиры, этажа, вложенной суммы и срока вложения денег и завершить строительство.

Источник: https://altapress.ru/story/kak-zavershit-dolgostroy-36980

В поисках выхода. как инвестору успешно выйти из стартапа

Самое главное для венчурного фонда — это вовремя выйти из проекта, получив при этом прибыль. Поскольку конечная прибыльность инвестиций является основным критерием успешности фонда, планирование выхода или по крайней мере попытка оценить его перспективы — один из важнейших компонентов процесса инвестирования.

Бизнес-ангелы и фонды прекрасно понимают, что далеко не все проекты, в которые они зашли, окажутся успешными. Инвестируя в каждый проект, венчурные капиталисты планируют достаточно высокую прибыльность на выходе, надеясь, что именно звездные стартапы покроют убытки от менее удачных инвестиций и обеспечат прибыль для всех участников процесса.

Первое, что нужно сделать, это задать себе вопросы: «Какой вы видите свою компанию через 3-5-7 лет? Кто в вашей отрасли целевой инвестор следующего раунда? Кто основные покупатели на вашем рынке?»

Далее стоит понять, почему именно эти игроки должны купить этот проект и соответствует ли он их географическим интересам. Определитесь, с каким мультиприкатором вы смогли бы продать компанию.

Каждый из этих вопросов показывает не только способность команды выйти на следующий этап, но и то, насколько далек ваш горизонт планирования. Сколько проектов из вашего портфеля окажутся успешными, зависит от многих факторов, включая стадию, рынок, географию, а также опыт и успешность управляющей команды.

Выход из проекта можно ждать, а можно ему способствовать. Обычно фонд рассчитывает на жизнь с проектом на горизонте 5-7 лет. Есть различные стратегии выхода, но основных, по сути, две: первичное публичное предложение (IPO) и сделка по слиянию или поглощению (M&A).

Выход на IPO требует существенныx финансовыx затрат на консультантов и аудиторов, которые фактически должны подтвердить, что руководство с самого начала вело прозрачный бизнес, была система контроля и учета.

IPO требует от менеджмента как специфических навыков для его проведения, так и перестройки всего управления для продолжения эффективной работы после того, как компания становится публичной. Очень немногие российские технологические компании успешно провели IPO. И сделали они это в основном на зарубежных рынках.

Слияния и поглощения — наиболее частая форма выхода из проекта. При этом важно постараться довести проект до достаточной степени зрелости, чтобы потенциальный покупатель был заинтересован в приобретении всего пакета акций.

Часто к стартапам уже на ранней стадии приходят стратегические инвесторы. Обычно они предлагают купить небольшой процент проекта, чтобы помочь его развитию и посмотреть, что получится. В таком подходе много рисков.

Прежде всего проекту становится трудно работать с конкурентами своего инвестора, и появляется проблема, что стратег может оказаться единственным потенциальным покупателем.

В таком случае он сможет предложить нерыночные условия или вообще не спешить с покупкой.

Еще один вариант — это предложение от стратега о создании совместного предприятия. Конечно, в некоторых случаях это может оказаться разумным сценарием. Но по умолчанию стоит понимать, что неравные партнеры имеют разные риски и разные рычаги влияния на ситуацию.

Каждому проекту необходимы уникальная востребованная технология, быстрый устойчивый рост, большой объем потенциального рынка, мотивированная и профессиональная команда. Наличие в совете директоров компетентных и известных на рынке людей может способствовать более быстрому развитию проекта в нужном направлении.

Иногда для осуществления выхода привлекают брокеров или инвестиционные банки. Важно, чтобы команды инвестбанков знали рынок и потенциальных покупателей. Тогда им можно доверить процесс.

К менее частым случаям выхода можно отнести management buy-out, когда команда прибыльного проекта выкупает доли у его финансовых инвесторов.

При быстром развитии проекта на следующих раундах возможна переподписка. Тогда новые инвесторы, которым не хватает места в раунде, стараются выкупить доли у предыдущих инвесторов. Это достаточно частая модель для инвестирования на ранней стадии.

Если вы приступаете к выходу из проекта, то стоит разработать график этой непростой процедуры. Помимо оценки компании, необходимо проанализировать, что конкретно сейчас делают потенциальные покупатели и какие решающие факторы влияют на сделку.

Затем надо описать структуру самой транзакции, после чего вместе с топ-менеджментом собрать все нужные финансовые и операционные данные. Инвестору стоит провести внутренний due diligence и предугадать нюансы, на которые может посмотреть потенциальный покупатель.

На российском рынке пока не сформирована соответствующая культура, и есть относительно небольшое количество игроков, заинтересованных в приобретении стартапов. Единичные сделки проходили у «Яндекс» и Mail.ru Group. Не так давно активизировался Сбербанк, подтягиваются мобильные операторы.

Незрелость рынка выходов отрицательно влияет на аппетит ранних инвесторов, а также уменьшает количество активных игроков на всех стадиях инвестирования. Не прибавляет оптимизма и излишняя бюрократия, которая создает трудности в оформлении сделок в российском праве.

Тем не менее налицо хотя и не такие быстрые, но позитивные изменения. Мы ожидаем как появления новых игроков на рынке слияний и поглощений, так и активизации взаимодействия проектов с биржами.

See also:  Роботодавцю варто пам’ятати, що порушення трудового законодавства тягне за собою накладання чи малих фінансових санкцій

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/365051-v-poiskah-vyhoda-kak-investoru-uspeshno-vyyti-iz-startapa

Незавершенка в обмен на бонусы. Почему застройщики берутся за достройку чужих долгостроев? – СТОУН

По мере приспосабливания рынка жилого строительства к действующему законодательству появляется все больше схем достройки проблемных объектов. Однако больше всего застройщиков интересует бонус в виде дополнительного земельного участка.

Практические предложения по ослаблению политических рисков в связи с проблемой дольщиков в российских регионах:

  • увеличение банка муниципальной земли за счет передачи дополнительных территорий под будущую застройку;
  • ускорение процесса принятия региональных законов о земельных компенсациях застройщикам, готовым принять проблемные объекты на свой баланс;
  • расширение использования целевых федеральных программ, в частности, ФЦП «Жилище», на цели строительства дорог и проведения остальной инженерной инфраструктуры к новым участкам, что увеличит муниципальный земельный банк и значительно увеличит его стоимость;
  • расширение возможностей получения компенсаций подключения к сетям и оплату технических условий проблемных домов за счет федеральных и региональных субсидий при условии жесткого контроля соответствия тарифам, установленным в регионе;
  • мониторинг действий правоохранительных органов в отношении менеджмента и контролирующих акционеров застройщиков, допустивших просрочку сдачи объектов в эксплуатацию, для избежания случаев полной остановки деятельности строительных компаний и ухудшения положения дольщиков, заключивших договоры.

Источник: «Минченко консалтинг»

Количество обманутых дольщиков в России демонстрирует перманентный рост, хотя власти прикладывают усилия для достройки проблемных объектов. В докладе «Источники и риски протестной активности в 2018 г.

», подготовленном в компании «Минченко консалтинг», рискам долевого строительства также уделено внимание, а среди регионов, где проблема недооценена, назван Петербург. Эксперты полагают, что Смольный сосредоточен «на тактике раздачи обещаний и замалчивания проблем». Стратегия неэффективна и непоследовательна.

Власти обещали не выдавать новые разрешения на строительство проблемным застройщикам, но выдают их компаниям, только появившимся на рынке.

«Таким образом, риск роста недоверия к обещаниям властей вполне реален, в то время как ставка делается на политический авторитет вместо экономических решений, а поиск внешнего инвестора, способного резко изменить ситуацию к лучшему, затянулся. Диалог властей с заинтересованными группами дольщиков носит формальный характер», — указано в докладе.

Эксперты полагают, что для решения проблемы обманутых дольщиков необходимо не только совершенствование законодательства в области долевого строительства, которое уже во многом к началу 2018 года проведено, но и поддержка, в т.ч. бюджетная, регионов и, возможно, даже муниципальных образований в их усилиях.

Действующее законодательство предполагает возможность вмешательства властей, только когда в отношении застройщика введена процедура наблюдения, компания очищена от сомнительных сделок и долгов, составлен подтвержденный судом реестр пайщиков, создан ЖСК, который владеет землей, составлена смета достройки, поясняет заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. Другой вариант – когда застройщик добровольно переоформляет объект на ЖСК.

Предполагается, что после этого можно привлечь другого инвестора. Однако если застройщик отказывается от помощи властей, навязывать ее – непозволительно. В любом случае процедура банкротства занимает много времени, поэтому достройка каждого объекта происходит, по сути, в ручном режиме.

«Схема достройки проблемного объекта каждый раз индивидуальна, в первую очередь, это зависит от состояния проблемного жилого дома и процента его готовности.

Обычно проводится  общий мониторинг завершения строительства объекта, признанного проблемным, как то: еженедельный выезд на строительную площадку, оценка состояния объекта, юридическое сопровождение, выявление не обремененных активов застройщика.

После этого разрабатывается общий  механизм завершения строительства проблемного дома», — пояснили в комитете по строительству Петербурга.

Где вы, инвесторы?

Найти инвестора для достройки объекта всегда сложно. Иногда уже пообещавший свою помощь инвестор после углубленного изучения документов по объекту или самого объекта отказывается участвовать в проекте или выдвигает дополнительные условия.

Например, застройщик ЖК «Силы природы», компания O2 Development, несколько раз объявляла о том, что нашла инвестора. Банк «Россия», который, наконец, согласился выдать кредит в 950 млн рублей на достройку, поставил условия: банкротство застройщика и 200 млн рублей от ЛенОблАИЖК, контролирующего достройку.

А от самого знаменитого долгостроя Петербурга – ЖК «Охта Модерн», отказались уже несколько компаний.

Власти Москвы даже взяли на себя достройку нескольких проблемных объектов (за счет бюджета), не найдя инвесторов. Но в каждом случае необходимо банкротство застройщика.

Беда в том, что иногда, кроме процедуры банкротства, начинается также уголовное дело против первых лиц компании, выясняются неприглядные нюансы схемы финансирования, или, к примеру, увода средств дольщиков из проекта.

Объект может попасть под арест по решению суда, что затормозит его завершения и, конечно, передачу квартир дольщикам.

Минстрой предпринимает попытки упростить передачу объекта инвестору. «С 1 января этого года мы ввели новый порядок: если есть хоть один обманутый дольщик и начата процедура банкротства, то сразу объект уходит в конкурсную массу.

Появляется спецсчет, объект незавершенного строительства можно «достать» из конкурсной массы, сформировать реестр пострадавших граждан», — рассказал в одном из интервью заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

По его словам, решение появилось благодаря «шишкам», набитым в период санации СУ-155.

Осенью прошлого года Ленобласть предложила свои поправки в ст. 6 214-ФЗ, где речь идет о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам.

Если срок по договору нарушен более чем на год, застройщик обязан в течение пяти дней обратиться к дольщикам с предложением создать ЖСК и передать ему права на земельный участок и объект незавершенного строительства.

В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ – такая норма уже содержится в ч. 2 ст. 23 закона. Принцип простой: «Не достроил — уйди», комментируют в правительстве Ленобласти.

На кону – экономика и репутация

Далеко не каждая компания берется за достройку проблемного объекта, и, разумеется, не каждый раз. «Достраивать объекты всегда сложно, нужно иметь достаточно мощностей и опыта чтобы оперативно и правильно разобраться в ситуации и сдать объект в максимально короткие сроки», — комментирует Андрей Кузнецов, руководитель группы компаний «СТОУН».

Однако, по его словам, есть не только материальные риски, но и репутационные.

В частности, уложиться в сроки, пусть даже перенесенные, почти нереально: надо не только обеспечить сам процесс строительства, но и разобраться с документацией, которая часто бывает в ненадлежащем виде, получить необходимые разрешения или продления, обеспечить объект инфраструктурой.

«Все перечисленные обстоятельства могут привести к увеличению сроков и подстегнуть новую волну недовольства со стороны дольщиков. И претензии будут направлены именно в адрес того, кто на текущий момент занимается объектом», — поясняет он.

Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу компании «Лидер Групп» также указывает на экономику проекта.

По его мнению, всегда есть риск допустить ошибку в аудите, которая приведет к тому, что проект будет экономически не интересным.

«Провести ревизию и на 100% правильно оценить объект – что было построено, кому было продано, в каком состоянии находится – очень трудоемкий процесс», — уточнил он.

Главные бонусы

«Какой именно способ будет выбран, зависит от экономики проекта, от возможности увеличения технико-экономических показателей проекта, от цены квадратного метра в том или ином субъекте», — говорит Стасишин.

Не получила большого распространения схема достройки с помощью ТСЖ или ЖСК. Во-первых, государство активно отторгает ЖСК.

Во-вторых, властям приходится оказывать не только моральную помощь дольщикам/пайщикам, но также помогать в поисках подрядчика и финансировать – хотя бы частично, строительство инженерной инфраструктуры. В-третьих, в любом случае покупателям квартир придется раскошелиться.

Очевидно, что новому застройщику требуются преференции.

«Застройщикам, которые берутся достраивать объекты незавершенного строительства, городские и областные органы госвласти могли бы предоставить преференции в виде освобождения от части инфраструктурных платежей, либо от необходимости строить социальные объекты – школы и детские сады», — полагает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».

Как правило, земельный участок выступает бонусом – зато новый застройщик всегда получает право продать еще не реализованные квартиры и коммерческие помещения. Кроме того, застройщиков интересуют налоговые льготы или льготы на аренду земли, что власти не везде и не всегда могут предложить.

Иногда происходит пересмотр проекта в сторону увеличения площадей – например, застройщику разрешено нарастить высоту, или построить дополнительный корпус, если позволяет размер земельного участка.

По мнению Виноградова, увеличение площади – самый неинтересный бонус, поскольку влечет за собой изменение площади тех квартир, которые уже проданы.

«Более того, не всегда есть возможность увеличивать площадь, поскольку есть прямая взаимосвязь с социальной составляющей – например, местами для парковки», — подчеркивает он.

В Ленобласти принят 107-й областной закон о помощи обманутым дольщикам, который предполагает выделение компенсационных участков застройщику, завершающему проблемные дома.

Кроме того, власти области могут пойти на первоочередной выкуп детских садов и школ по программе «Социальные объекты вы обмен на налоги» или взять на себя обязательства по улучшению дорожной инфраструктуры в проектах застройщиков, которые завершают проблемные дома.

В частности, без участия O2 Development правительство области договорилось с УК «Мурино» о подведении сетей водоснабжения и канализования к границам участка «Сил природы» без аванса со стороны застройщика.

Комитет по строительству Петербурга, в сою очередь, кроме помощи в поисках инвестора или кредитного учреждения, помогает застройщику согласовать подключение объекта к сетям, а также обеспечивает взаимодействие со всеми исполнительными органами государственной власти.

По словам Кузнецова, сейчас застройщики при завершении проблемных объектов могут пойти на бартерные сделки. «У нашей компании есть опыт работы с проблемными объектами в условиях дефицита финансирования.

Чаще всего, когда мы приходим на долгострой, рассчитывать на поступления денежных средств от продажи не приходится, потому что люди в проблемных объектах готовы покупать лишь за бесценок, а иногда и совсем не готовы.

В таких случаях нам помогает бартерная схема, когда стройку ведут субподрядчики за квартиры, а квартиры эти они продают уже когда дом достраивается. Т.е. привлекается финансирование субподрядных организаций.

Но для того чтоб подрядчики согласились работать за квартиры на проблемных объектах, приходится давать им очень большие скидки», — рассказал он. Кузнецов подчеркивает: на таких условиях иногда даже получается уложиться в первоначальные сроки.

Самый привлекательный бонус – земля, которую также можно считать бартером, только со стороны властей. «Самая понятная мотивация для застройщика взяться за проблемный объект – это получение земельного участка под застройку или преференций по реализуемым проектам.

Например, если девелопер арендует землю – можно урезать или сократить взносы в счет достройки. Вариантов масса», — полагает Виноградов.

See also:  Легализация иностранцев на территории украины: нововведения и изменения законодательства

Целый ряд региональных властей идут по этому пути – предоставляют застройщику, который берется за незавершенный объект, участки целевым назначением. Также действуют власти Ленобласти.

Например, компания «Лидер» за завершение проблемного долгостроя в Гатчине получает землю, Колтушская строительная компания – за достройку ЖК «Чудная долина», «Алгоритм девелопмент» –  за достройку ЖК «Азбука» в Щеглово и т.д.

Новый вариант

Новым механизмом достройки проблемных домов теоретически может выступить «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», который начал работу осенью прошлого года. Застройщики перечисляют 1,2% цены каждого договора долевого участия в фонд.

На собранные средства будут использованы для достройки проблемных объектов или для выплат компенсаций дольщикам. Однако действие фонда будет распространяться только на объекты, по которым застройщики перечислили средства, то есть не затронет текущие долгострои.

«Если Фонд будет работать так, как он задуман, – не будет сбоев и злоупотреблений деньгами, то, скорее всего, он будет эффективен. Сама по себе идея разумная», — размышляет Виноградов. Однако, по расчетам НИУ ВШЭ, средств, собранных Фондом за год, хорошо если хватит на достройку одного-двух объектов.

Аналогичного мнения придерживается Белоусов: «За те два-два с половиной года, которые застройщикам дали на переход к проектному финансированию, Фонд не успеет аккумулировать достаточное количество средств, чтобы достраивать проблемные объекты. Особенно это касается завершения строительства старых долгостроев, вызывающих наибольшее количество нареканий со стороны дольщиков.

Поэтому вряд ли Фонд станет эффективным инструментом достройки подобных объектов».

Источник: https://sk-stone.ru/news-282149/

История обманутого дольщика: как добиться достройки своего комплекса — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Громкое название «Виват» не оправдало ожидания 52 дольщиков, вложившихся в строительство этого апарт-комплекса. Первоначальный застройщик не смог преодолеть стадию котлована: размеренный темп строительства вынудил дольщиков объединиться и проводить регулярные акции.

О событиях тех лет и борьбе за свое жилье LIVING узнал из рассказа главного активиста долгостроя Алексей Боднара.

Для строительства апарт-комплекса «Виват» компания «Донк» выбрала участок в Невском районе города.

К концу 2016 года на пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Крыленко застройщик пообещал построить 15-этажный корпус с апартаментами. Однако компании удалось сдать только фитнес-центр. При возведении апарт-комплекса у «Донк» возникли финансовые трудности, и в августе 2015 года стройка замерла на уровне котлована.

Компания «Донк» приказала долго жить и отправилась проходить процедуру банкротства. Работы не велись до лета 2017 года: тогда строительство возобновилось, но уже новым застройщиком – СК «Монолит».

«Разморозке» долгостроя предшествовали обращения СК «Монолит» в городское правительство. Чтобы стать полноправным арендатором участка, в апреле 2017 года компания направила в городской комитет имущественных отношений документы для переоформления договора аренды земельного участка.

Также СК «Монолит» необходимо было получить права на проект. Для решения этой задачи новый застройщик отправил в Госстройнадзор Санкт-Петербурга уведомление о необходимости внесения изменений в разрешение на строительство.

Комитет по строительству, будучи заинтересованным в завершении долгостроя, ходатайствовал о переуступке инвестпроекта, выступив на стороне СК «Монолит». Компании оставалось получить разрешение на строительство, что и произошло летом, после разработки «дорожной карты».

Последний документ, по поручению вице-губернатора Игоря Албина, СК «Монолит» создала совместно с профильными исполнительными органами государственной власти.

«WINGS апартаменты на Крыленко». рендер от застройщика

Новый инвестор переименовал комплекс в «WINGS апартаменты на Крыленко», изменив параметры проекта. «Окрыленный» «Виват» расширился до двух 15-этажных корпусов на 280 и 252 апартамента. Первый корпус с апартаментами метражом от 23,8 до 55,7 кв.

м СК «Монолит» планирует сдать во III квартале 2019 года. Ввод в эксплуатацию второго корпуса с вариантами от 23,8 до 54,7 кв. м намечен на III квартал 2020 года. Все апартаменты собственники получат с отделкой «под ключ».

По желанию за дополнительную плату можно заказать и меблировку.

Как пояснили LIVING в СК «Монолит», компания решила завершить «Виват» из-за удачной локации и перспективности проекта. «Апартаменты позволяют клиенту сэкономить до 20%», при этом кроме особого юридического статуса данный вид недвижимости ничем не отличается от квартир. Что касается продаж, то, по словам девелопера, они «идут в соответствии с графиком».

Вернуть доверие людей к новостройке СК «Монолит» удалось за счет ребрендинга «Вивата» в «WINGS апартаменты на Крыленко» и демонстрации динамики работ на стройплощадке. На сегодня возведено 12 из 15 этажей апарт-комплекса, а за продолжающимися работами можно следить в онлайн режиме на сайте проекта.

Но повернем время вспять и попытаемся понять, как долгострои получают новую жизнь.

Один дольщик при долгострое не воин

По словам дольщика Алексея Боднара, он купил квартиру на котловане из-за того, что под проект застройщик выбрал обжитый район. Привлекли Алексея и цены.

«Выгода приобретения на стадии котлована была очевидна – мой квадратный метр стоил около 55-60 тыс. руб., а в уже готовой новостройке стоимость метра варьировалась в пределах 100-110 тыс. руб.

Но, не успев толком нарадоваться выгодной сделкой, я понял, что совершил огромную ошибку, покупая не квартиру, а лишь обещание на бумажке. Наш застройщик собрал с дольщиков деньги, но дальше котлована строительство так и не пошло.

И так я оказался у разбитого корыта: без денег, на съемной квартире и вдобавок с долгами. Всей суммы для оплаты ДДУ не было, и мне пришлось брать кредит в банке», – вспоминает дольщик.

Строительная площадка ЖК «Виват» в июне 2017 года. gov.spb.ru

Желание получить оплаченные метры взяло верх над пессимистическим настроем Алексея.

«Я и дольщики нашего будущего дома вместо кухонных посиделок и жалоб на жизнь сплотились в одну команду, организовав громкий протест против строительного беспредела.

Около года мы регулярно митинговали возле котлована с требованием к администрации города обратить внимание на проблему более чем полусотни семей и халатное беззаконие, в котором мы оказались.

В итоге, спустя год протестных акций, на нас обратили внимание не только городские, но и федеральные чиновники. Еще год ушел на поиск нового инвестора и передачу ему нашего многострадального проекта», – продолжает рассказ Алексей Боднар.

Далее дольщик замечает: ему и его товарищам по несчастью очень повезло, что строительство остановилось на уровне котлована.

«Новому инвестору ничего не пришлось переделывать, ведь строительство дома началось с чистого листа.

Если бы стройка встала на этапе возведения этажей и не была должным образом законсервирована, то за два года без строительства бетонные конструкции фундамента могли бы стать непригодными.

Их пришлось бы переделывать, а это огромные расходы, и дальнейшая реализация проекта была бы под жирным знаком вопроса», – поясняет Алексей Боднар.

«WINGS апартаменты на Крыленко» в феврале 2018 года. krylenko-apart.ru

Шанс на достройку есть, но не у всех

Алексей отмечает, что находившаяся на уровне котлована новостройка выросла в высоту до 12 этажей с середины прошлого лета.

В целом Алексей Боднар не сомневается в быстром и благополучном исходе проекта, поскольку завершение долгостроя контролирует Смольный.

Также активист добавляет, что эта история научила его не экономить на приобретении единственного жилья и «не верить в покупку того, чего нет в природе».

«Рынок настолько перенасыщен предложением готовых квартир, что можно, не рискуя всеми нажитыми деньгами, получить дисконт от застройщика в период акций. Этот бонус будет немногим меньше или равносилен той выгоде, которую можно получить от вложения в «долевку».

А последняя может превратиться в долгострой или никогда «непострой». Таких примеров у нас в городе, да и по стране в целом, очень и очень много», – говорит Алексей Боднар, советуя дольщикам, у которых стройка замерла, объединяться и проводить согласованные акции.

Только так, по мнению активиста, можно привлечь внимание властей, которые помогут найти нового инвестора.

Директор по продажам Prisma Group Кирилл Кузьмин согласен с Алексеем Боднаром, что своей активностью дольщики привлекают внимание властей, которые и занимаются поисками инвесторов.

«Эта схема рабочая. В Московской области, например, она применяется: в роли модератора по проблемным объектам выступает Минстрой, предлагая их новым инвесторам на общих или индивидуальных условиях. Но ни один здравомыслящий инвестор не пойдет в проект, если нет прибыли.

Для этого на входе делается аудит, строится финансовая модель и делается прогноз. Если предполагаемая стоимость достройки превышает предполагаемую выручку от продаж, то прибыли не будет.

И никакое региональное правительство вам этот проект не навяжет», – прокомментировал Сергей Первиков.

«WINGS апартаменты на Крыленко» в марте 2018 года. krylenko-apart.ru

Для борьбы с долгостроями эксперт предлагает властям субсидировать прибыль потенциального инвестора.

«Это может взять на себя местный бюджет. Если у нового застройщика есть свободные площади в других готовых домах, он может предложить их дольщикам. Это, пожалуй, наилучший выход.

Согласно ФЗ-214, обязательства перед дольщиками ежедневно увеличиваются, поэтому с чужими долгами, которые растут, новому инвестору принимать на себя проект невыгодно. Если у него в настоящий момент есть свободные площади и квартиры, ему гораздо выгоднее сейчас их отдать, чтобы не увеличивать претензионную нагрузку.

Для дольщиков это тоже может быть предпочтительным вариантом, так как отпадает необходимость ждать достройки жилья», – заключает директор по продажам Prisma Group.

Дольщикам апарт-комплекса, несомненно, повезло – строительство остановилось на стадии котлована, локация оказалась привлекательной для нового инвестора, формат апартаментов также добавил преимуществ новому проекту.

Но так складывается далеко не всегда.

Например, дольщики печально известной компании O2 Development (ныне «Романтика») по-прежнему митингуют и призывают власти обратить внимание на проблемные долгострои, но пока на стройплощадках этих комплексов тишина.

Источник: https://living.ru/spb/expert/research/istoria-obmanutogo-dolsika-kak-dobitsa-dostrojki-svoego-kompleksa/

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*