Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна, емфітевзис та польові дороги

Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна,  емфітевзис та польові дороги

До 1 січня 2019 року в Україні діє мораторій на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення. Тобто, офіційно землю ні продати, ні купити. Проте кмітливості у наших людей ніколи не бракувало, тож обхідні шляхи, як придбати ласий шматочок, не купуючи його офіційно, все ж швидко знайшлися. Мораторій було введено Верховною Радою у січні 2001 року, емфітевзис закріпився в Земельному Кодексі України ще 2007-го, а отже, розробити всі можливі схеми часу було задосить. Однією з таких схем виявився емфітевзис. Слово, на перший погляд, дивне, та насправді нічого лячного в ньому немає, адже це просто «оренда на інших правах». І щоб пояснити деталі, AgroPolit.com «копнув глибше» в темі земельного емфітевзису та ділиться з вами.

Що по договору?

Почнемо з того, що емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке може бути відчужене або передане у спадок.

Таке право закріплюється договором між власником земельної ділянки та її користувачем. Договір має складатися в письмовій формі. За згодою сторін його можна засвідчити й у нотаріуса.

Важливо, що право користування чужою земельною ділянкою підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися й передаватися у порядку спадкування.

Договір емфітевзису може бути як строковий, так і безстроковий.

Варто лише пам’ятати, що для земельних ділянок державної або комунальної власності строк не може перевищувати 50 років, а право користування не може бути відчужено, внесено до статутного фонду чи передано у заставу. Безстрокове укладання можливе лише для приватних ділянок. Продаж емфітевзису на комунальні та державні землі здійснюється у формі аукціону.

Читати також: Депутат закликає ввести мораторій на укладення договорів емфітевзису

Крім того, якщо договір укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому, якщо ви розраховуєте на довгострокову перспективу, то потурбуйтеся про те, щоб умови розірвання договору були більш чіткими.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; закінчення строку, на який було надано право користування;  викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Таким чином, користувач землі може використовувати землю як актив ‒ продати право користування, взяти кредит під нього. Це основні відмінності, які відрізняють договір емфітевзису від стандартного та негнучкого договору оренди.

Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна,  емфітевзис та польові дороги

При зміні власника земельної ділянки договір емфітевзису не втрачає свою силу, його права та обов'язки переходять до нового власника. У разі смерті власника та відсутності спадкоємців, ділянка переходить у власність територіальної громади.

І якщо договір емфітевзису було затверджено на термін понад 50 років, цей пункт потрібно буде змінити відповідно до правил емфітевзису для землі, яка перебуває в комунальній власності. Всі інші права та обов'язки сторін залишаються без змін.

Що по грошам?

На відміну від стандартного договору оренди, в якому орендна плата встановлюється в розмірі не менше, ніж 3% (сьогодні максимально вона досягає 13% по Україні, завдяки впровадженню земельних аукціонів) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, рішення про умови оплати в договорі емфітевзису приймається безпосередньо сторонами договору.

Не існує ані встановленого терміну оплати, ані мінімального чи максимального рівня. І тут починається найцікавіше. Наприклад, ви власник ділянки і потребуєте великої суми грошей.

Припишіть у договорі, що оплата права користування має бути наприклад за 10 років одним платежем — отримаєте гарну суму.

Якщо одноразовий платіж розрахований на 30 чи більше років, то виплата може бути близька до ринкової вартості ділянки.

Читати також: За період реформування 22% земельних паїв змінили своїх власників

Власник ділянки може отримати відсоток від вартості продажу права на її використання. Але такі  умова та розмір відсотка повинні бути прописані в договорі. Та в разі відчуження прав на використання ‒ наприклад, дарування, землекористувач не зобов'язаний звертатися до власника, як і виплачувати йому відсоток.

А як же податки? Емфітевт (землекористувач) не повинен вносити в бюджет плату за землю, це обов'язок власника земельної ділянки. Але в договорі додатково можуть бути прописані умови, за якими податок сплачуватиме користувач. Водночас увесь урожай, зібраний із земельної ділянки, належить землекористувачеві в повному обсязі.

Погляд збоку

Звісно, без «букви закону» нікуди, але AgroPolit.com вирішив поцікавитися у експертів, як емфітевзис почувається на практиці. Адже сьогодні під такими договорами перебуває 40 тис. га сільськогосподарських земель. Так що це ‒ зручний інструмент чи корупційна модель користування землею?

Заступник голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин вважає, що вважати емфітевзис «корупційною моделлю» землекористування можуть хіба що люди, які погано розбираються у земельному праві та економіці землекористування.

Емфітевтне землекористування є однією із найдавніших форм користування землею, яке походить із Давньої Греції і стало невід’ємною складовою класичного римського права.

Звичайно, для пересічного селянина в Україні слово «емфітевзис» все ще має присмак «екзотичності», хоча це, швидше, наслідок низької обізнаності власників землі щодо правових інструментів землекористування, які дає їм сучасне цивільне законодавство», ‒ розповідає він.

І додає, що коли йдеться про використання приватної землі, власник і потенційний землекористувач мають право самим обрати найбільш прийнятний та вигідний для обох сторін вид взаємовідносин: оренду, емфітевзис, спільну діяльність тощо.

Тих, хто побоюється, що емфітевзис є формою «обходу мораторію», слід заспокоїти ‒ хоч яким би був строк емфітевтного землекористування, власник ділянки та його спадкоємці не позбавляються права власності на ділянку.

Довгостроковий емфітевзис у цьому сенсі мало чим відрізняється від довгострокової оренди, але власник ділянки, який передав її на 49 років у оренду, ще тільки розраховує на отримання орендної плати у майбутньому, тоді як передача ділянки у емфітевзис дозволяє одразу отримати бажану суму винагороди без ризику втратити дохід у майбутньому через інфляцію чи інші ризики», ‒ пояснює вигоду Мартин.

  • На його думку, можливість передавати земельну ділянку у користування на праві емфітевзису ‒ це лише один із елементів економічної свободи власника ділянки.
  • Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна,  емфітевзис та польові дороги
  • Радник міністра МВС Михайло Апостол зазначає, що в теперішній ситуації, коли відсутній закон про обіг земель, а тіньовий ринок с/г земель розвивається шаленими темпами, емфітевзис є найкращим варіантом для власника земельної ділянки.

Він продає право користування своєю ділянкою, отримує кошти відразу, а ділянка залишається його власністю чи власністю дітей. Також власник паю виграє і в економічному плані. Прикладом, власник заключає договір емфітевзису на 30 років.

Оскільки середня орендна плата за 1 га сьогодні становить 3,5—4 тис. грн, то за цим договором можна продати право користування по 3 тис. грн. Це 90 тисяч гривень, або $3 тис. Продавши ж спекулянтам, більш як $1,5 не отримає, та й із землею попрощається.

А у випадку емфітевзису після закінчення договору земля повертається до власника», ‒ зазначає Апостол.

  1. Він додає, що звичайно ж, як і всюди, в договорах емфітевзису є ризики, та від них можна себе захистити.
  2. «Скласти договір юридично грамотно, обумовити всі нюанси, І головне ‒ зареєструвати цей договір у нотаріуса», ‒ наголошує Михайло Апостол.
  3. Читати також: Під договорами емфітевзису 40 тис га землі
  4. Важливість правильного правового оформлення відзначає і старший юрист адвокатського об’єднання «Летрадо» Євген Даниленко.

«Особливістю договору емфітевзису є обмежене законодавство щодо його змісту, порядку укладення, виконання та розірвання. На відміну від договорів оренди землі, регулюванню яких присвячено окремий закон, регулюванню договорів емфітевзису присвячено лише 6 статей Цивільного кодексу України», ‒ наголошує він.

За словами юриста, з одного боку, це дає ширші можливості сторонам договору. Тобто, більшу свободу при створенні договору та визначенні його умов, зокрема щодо його розірвання. Проте він радить чітко прописувати всі умови. Адже правила є, хоч їх і небагато й вони досить загальні.

З іншого боку, це дає більші можливості для зловживань з боку того, хто відповідний договір емфітевзису розроблятиме та нав’язуватиме.

Якщо інша сторона не буде вичитувати такий договір та вимагати внесення своїх правок до них, то вона може опинитись у нерівному становищі з контрагентом: останній матиме більше прав і менше обов’язків, аніж той, хто не приділить договору уваги», ‒ зазначає Євген Даниленко.

Економіст IMF group of Ukraine Григорій Кукуруза, розглядаючи емфітевзис з економічної точки зору, вважає, що для ефективного функціонування АПК необхідний вільний обіг земельних ресурсів.

У ситуації, коли із 2002 року в Україні він заборонений ‒ ринковий механізм самостійно почав впроваджувати інструменти-замінники.

Одним із таких є емфітевзис, оскільки дозволяє одразу за підписання отримати всю плату за користування землею за встановлений договором термін користування (який, на відміну від договору оренди, не обмежується 49 роками).

До того ж, орендатор отримує право перепродажу своїх прав користування, та право внесення їх як заставу при отриманні кредиту, що робить емфітевзис майже повноцінним правом володіння землею.

Популярність даних договорів зберігає позитивну динаміку (середньорічний приріст, починаючи із 2010 року, ‒ 100%), проте вони все ще зберігають статус екзотичних та є дорожчими і складнішими в оформленні, ніж договори оренди», ‒ розповідає Григорій Кукуруза.

  • За його словами, дані договори все одно не здатні повністю замінити ринок землі, оскільки зберігається ризик розірвання договору, й орендатори не отримують стимулу покращувати якість земельних ресурсів та переходити на вирощування культур із вищою доданою вартістю (до прикладу, багаторічних насаджень).
  • «Саме тому при знятті мораторію договори емфітевзису в Україні фактично втратять свій зміст», ‒ вважає економіст.
  • Заступник міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова вважає емфітевзис зручним і гнучким інструментом бізнесу, на відміну від оренди.
See also:  Как закончить догострой силами инвесторов - 2 варианта выхода

«Емфітевзис має низку принципових відмінностей. Для того, щоб здати орендовану землю в суборенду, орендатору потрібно отримати згоду власника. Якщо ми говоримо про те, що можна зробити з правом користування землею за емфітевзисом, то це право можна продати, закласти, передати у спадок.

Іншими словами, це певний актив, який може використовуватися як для продажу, так і для залучення коштів. Викупити право емфітевзису може і сам власник ‒ він має переважне право купівлі цієї земельної ділянки, якщо користувач вирішив її продати.

Це є певною гарантією для того, хто користується ділянкою», ‒ розповідає вона.

За словами заступника міністра юстиції, поки діє мораторій на продаж с/з земель, плату за емфітевзисом можна отримати, скажімо, на 10 чи 50 років вперед.

Існує думка, що це ‒ приклад прихованої купівлі-продажу земельної ділянки.

Але ж усі прекрасно розуміють, що навіть якщо угоду укладено на 50 років, то в реєстрі, за правовстановлюючими документами, власник усе одно залишається власником.

Якщо ж виникнуть умови для розірвання чи визнання договору емфітевзису недійсним, то ризики несе користувач (який, нагадаю, сплатив за користування на 50 років уперед)», ‒ розповіла Олена Сукманова.  

За інформацією Міністерства юстиції, скарг по емфітевзису Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації не отримувала.

Так, аналізуючи законодавство та думки експертів, можна зробити висновок, що поки в Україні діє мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис залишається одним із найзручніших інструментів, як для власника, так і для користувача земельної ділянки. Завдяки йому власник отримує можливість «заробити» на своїй землі, а користувач — отримати актив для користування чи застави. Проте, є й ризики укладання договору емфітевзису, і власник має бути уважним, щоб потім не «потрапити на гроші» чи в податкову кабалу.

Насамперед потрібно пам’ятати, що податки за землю сплачує не користувач, а власник! Тож у договорі мають бути прописані умови, за яких власникові не потрібно буде платити податок за землю, якою хтось користується.

По-друге, в договорі важливо прописати, що право продажу права на використання земельної ділянки чи її відчуження має бути узгоджене з її власником. Інакше ‒ власник може стати жертвою махінацій недобросовісного користувача.

І наостанок: договір може бути розірвано у випадку, якщо одна зі сторін повідомила про його розірвання за 1 рік.

А як же бути, якщо ви користувач, який розраховує користуватися землею протягом, скажімо, 80 років, а тут власник заявляє про розрив? Щоб у майбутньому не було такої ситуації, пропишіть у договорі умову, що розірвання неможливе раніше від зазначеного термін.

Еліна Редіх журналіст AgroPolit.com

Емфітевзис: власник не втрачає право власності на землю

Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна,  емфітевзис та польові дороги
Джерело фото: ALEXANDROV&PARTNERS

Один із найбільших секторів економіки нашої держави займає аграрна сфера, що не є дивним внаслідок чималих територій придатних для сільськогосподарської діяльності та родючості чорноземів.

На даний час більшість земель сільськогосподарського призначення зосереджена у руках фізичних осіб, які набули їх після розформування радянських колективних господарств та, як додаткова підстава, відсутня можливості продажу через встановлений Земельним кодексом України мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Переважна більшість власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення не обробляють самостійно належні їм ділянки, а передають їх на праві користування, сільськогосподарським підприємствам.

Оренда (право користування) надається на підставі відповідного цивільно-правового договору.

Законом України «Про оренду землі» (далі — Закон) встановлені обов’язкові (істотні) умови які повинні передбачатись в договорі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення (далі – Договір).

Істотними умовами Договору є:

1. Інформація про земельну ділянку, яка передається в оренду (об’єкт оренди).

2. Строк дії Договору.

3. Орендна плата (розмір, індексація, строк та умови оплати).

У Договорі необхідно в обов’язковому порядку вказати кадастровий номер земельної ділянки, площу та її місцезнаходження. Законом зазначено, що можливо передбачити одразу декілька земельних ділянок, однак це можливо здійснити за умови, що вони належать одному власнику.

Щодо строку дії Договору, то Законом встановлено обмеження стосовно мінімального та максимального строку оренди.

Так, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення встановлено мінімальний строк оренди — 7 років, а для земельних ділянок меліоративних земель не менше 10 років.

При цьому максимальний строк оренди є однаковим для всіх земель незалежно від їх цільового призначення та становить 50 років.

Поряд з цим зазначимо про існування міфу, що при укладанні Договору на 50 років право власності на земельну ділянку припиняється. Однак, це не відповідає дійсності, оскільки нормою ст.

346 Цивільного кодексу України встановлено вичерпний перелік підстав припинення права власності, де не передбачено припинення права власності орендодавця на земельну ділянку зі спливом строку оренди (користування).

Тобто, при укладанні Договору строком на 50 років, власник земельної ділянки не втрачає право власності на неї та може передати її нащадкам.

Варто зауважити, що укласти Договір строком на 51 рік та більше не можливо, оскільки такий строк є прямим порушенням законодавства України, а право оренди не буде зареєстроване. Крім того, укладення договору оренди земельної ділянки зі строком який перевищує 50 років тягне за собою визнання такого договору недійсним.

Додатково зазначимо, що ми в ALEXANDROV&PARTNERS вважаємо, що в Договорі доцільно вказувати кінцеву дату закінчення строку оренди земельної ділянки.

Оскільки трапляються недобросовісні орендарі, які навмисно не реєструють Договір для збільшення фактичного строку оренди земельної ділянки.

Наприклад, Договір укладається строком на 20 років, недобросовісний орендар користується земельною ділянкою протягом 5 років, зі спливом вказаного строку здійснює, відповідно до ст. 17 Закону, державну реєстрацію права оренди і фактичний строк оренди становить — 25 років.

Суборенда: запитання та відповіді

Зважаючи, зокрема, на зміни до Податкового кодексу, питання належного оформлення прав на земельні ділянки стають все більш актуальними для сільгосппідприємств. У цій консультації ми пропонуємо до вашої уваги добірку відповідей на запитання щодо оформлення договорів суборенди земельних ділянок.

Таблиця для друку доступна на сторінці: https://uteka.ua/ua/tables/13180-0

1 2 3 4
№ з/п Запитання Відповідь «БАЛАНС-АГРО»
1 2 3 4
1 Що таке суборенда земельної ділянки, яка форма та умови договору? Суборенда земельної ділянки – це передача земельної ділянки її користувачем (орендарем) іншій особі в користування без зміни її цільового призначення на строк та на умовах, визначених договором оренди. Форму договору суборенди законодавством не затверджено. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки й не суперечити йому 2015, № 12
2 Чи потрібна згода орендодавця для укладання договору суборенди земельної ділянки?
  • Це має бути визначено договором оренди. Так, ним може бути передбачено:
  • – можливість передачі ділянки в суборенду без згоди орендо­давця;
  • – обов’язкову наявність письмової згоди орендодавця на передачу ділянки в суборенду (у такому разі необхідно отримати таку згоду, тобто сторона, яка передає ділянку в суборенду, повинна мати цю письмову згоду, а суборендарю доцільно зберігати її протягом дії договору суборенди);
  • – заборону передачі ділянки в суборенду (у такому разі орендар земельної ділянки не може передати її в суборенду, проте він може ініціювати внесення змін до договору оренди в цій частині, передбачивши ними умови передачі земельної ділянки в суборенду, і лише після внесення змін до договору оренди сторони можуть укладати договір суборенди).

Якщо умовами договору оренди взагалі не передбачено можливості чи неможливості передачі ділянки в суборенду, то орендар має надіслати письмовий запит орендодавцю. У запиті необхідно висловити прохання дати згоду на передачу земельної ділянки в суборенду. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка (або її частина) може бути передана в суборенду

2015, № 12
3 Чи посвідчувати договір суборенди нотаріально? Договір суборенди земельної ділянки може бути посвідчено нотаріально за згодою сторін. Зауважимо, що при укладанні договору суборенди не має значення, у якій формі укладено договір оренди. Наприклад, договір оренди земельної ділянки може бути укладено у простій письмовій формі, а договір суборенди цієї ділянки можна посвідчити нотаріально 2015, № 12
4 Які особливості договору суборенди земельної ділянки?
  1. Договір суборенди землі є похідним від договору оренди земельної ділянки, а тому:
  2. – строк договору суборенди не може перевищувати строку оренди земельної ділянки (наприклад, сторони уклали договір оренди на 10 років, а договір суборенди укладається через три роки, у такому разі строк суборенди має бути не більше 7 років);
  3. – у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди припиняється;
  4. – у разі скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки (її частини) припиняється право суборенди;
  5. – умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки й не суперечити йому;
  6. – розмір плати за суборенду ділянки не може перевищувати розміру орендної плати, проте вона може бути меншою
2015, № 12
5 Чи можна укласти договір суборенди щодо частини земельної ділянки? Так, можна. Відповідно до ст. 8 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» у суборенду можна передати не лише земельну ділянку, але й її частину. Для цього необхідно визначити таку частину орендованої земельної ділянки, установивши її розмір та межі в натурі (на місцевості). Установлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, здійснюється на підставі відповідної технічної документації із землеустрою (далі – технічна документація). Замовником робіт із виготовлення технічної документації може бути як орендар, так і орендодавець земельної ділянки (власник). Роботи проводяться після укладання договору суборенди частини земельної ділянки, але до реєстрації права суборенди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2015, № 12
6 Чи реєструється право суборенди?

Суборенда земельної ділянки – Юридична Газета

Суборенда речі – конструкція зовсім не нова, вона пережила розквіт і занепад Римської республіки та імперії, дійшовши до наших днів. Якщо правовий інститут не відмирає, він є зручним та життєздатним, чим доводить свою актуальність. Земля у цивільних правовідносинах є нічим іншим як річчю, хоча і нерухомою, відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

Маєте Телеграм? Два кліки – і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

У цій статті ми розглянемо передачу в суборенду всієї земельної ділянки. Передача в суборенду частини земельної ділянки має свої особливості та розглядатиметься окремо.

Загальне регулювання

Суборенді присвячена ст. 8 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон). Відповідно до положень ч. 1 ст. 8 Закону, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду, якщо це передбачено договором оренди, або за письмовою згодою орендодавця.

У ч. 2 цієї статті зазначено, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки та не суперечити йому. Окремо законодавець акцентує увагу на неможливості відступати від встановленого цільового призначення земельної ділянки.

Наведене вище означає, що договір суборенди земельної ділянки має похідний і залежний характер від договору оренди та його умов. Ще більше в цьому нас переконують положення ч. 3 і 4 ст.

8 Закону, відповідно до яких строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

Чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється у разі припинення договору оренди, після чого земельна ділянка повертається орендодавцеві відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону.

Зазначене положення ч. 4 ст. 8 Закону є найслабшим місцем у конструкції суборенди земельної ділянки, оскільки суборендар та його господарська діяльність на земельній ділянці перебувають в абсолютній залежності від сторін первинного договору – оренди. Чинність договору суборенди в будь-якому випадку припиняється в момент припинення договору оренди.

Варто зазначити, що хоча відповідно до ч. 3 ст.

774 ЦК України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму, в суборендаря не виникає ні переважного права на отримання орендованої земельної ділянки у власність, ні переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі відповідно до ст. 9 та ст. 33 Закону. Водночас за аналогією до закону презюмується переважне право суборендаря перед іншими особами на укладення договору суборенди земельної ділянки на новий строк.

Якщо не суборенда

Трапляються ситуації, коли орендарю земельної ділянки потрібно надати третій особі можливість здійснювати діяльність на ній, але інститут суборенди з тих чи інших причин необхідно оминути. Використання земельних ділянок за усною домовленістю орендарів та третіх осіб без будь-якого документального оформлення має великий спектр юридичних ризиків для обох сторін і вкрай не рекомендується.

Залежно від поставленої мети, опціями вирішення проблеми можуть бути:

  • Укладання правочинів різної правової природи, наприклад, сервісних договорів, договорів на виконання робіт, зміст яких передбачатиме здійснення відповідних дій на земельній ділянці для досягнення цілей договору, а фактично – дозволятиме використовувати земельну ділянку. Оплата за договором фактично буде платою за використання землі, в тому числі компенсацією орендної плати. Цей механізм є достатньо ризикованим (grey area), правочин може бути визнаний судом удаваним і недійсним (про ставлення судів до подібних договорів див. постанову Верховного Суду України від 14.06.2017 р. у справі №3-385гс17);
  • Оформлення паспорта прив'язки тимчасової споруди (залежить від функціонального призначення тимчасової споруди та цільового призначення земельної ділянки; в кожному населеному пункті практика органів з питань містобудування та архітектури з видачі або відмови у видачі паспортів прив'язок відрізняється);
  • Укладання договору про встановлення особистого земельного сервітуту (залежно від умов договору оренди може укладатися як з власником, так і з орендарем земельної ділянки; перелік можливих видів сервітутів є відкритим (ст. 99 Земельного кодексу України); право сервітуту підлягає державній реєстрації (абз. 2 ч. 2 ст. 100 Земельного кодексу України)).

Водночас перелічені конструкції за своїми можливостями не можуть повністю замінити інструментарій договору суборенди, зокрема можливість повноцінного відстоювання своєї позиції в суді як титульного користувача або субкористувача земельної ділянки. Звертаю увагу, що земельні ділянки, які знаходяться у землекористувачів на титулах права постійного користування, емфітевзису та суперфіцію, не можуть бути об’єктами відносин суборенди.

Стосовно земель с/г призначення та «шахматки»

Серед проблем, з якими зіштовхуються сільськогосподарські товаровиробники, варто відзначити неможливість обробітку полів єдиним масивом через так звану «шахматку» (наявність в межах поля між земельними ділянками, права на які на певних титулах належать одному землекористувачу (землевласнику) та які, що важливо, ним обробляються, безхазяйних земель та/або «чужих» земельних ділянок, які на певних титулах належать іншим особам, обробляються іншими землекористувачами (землевласниками)). Для вирішення цієї проблеми землекористувачі вдаються як до різних механізмів обміну для консолідації земель, так і до творчих конструкцій (наприклад, укладення взаємних договорів про надання сільськогосподарських послуг тощо).

Розглянемо найпопулярніші механізми обміну.

Оскільки конструкція договору міни може бути використана лише землевласниками (для цього потрібна їх зацікавленість), орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення найчастіше укладають між собою «джентльменські угоди», відповідно до яких використовують необхідні кожному з них земельні ділянки (які знаходяться в оренді в іншої сторони) без документального оформлення (але з відповідними ризиками), або звертаються до договорів суборенди.

Ч. 8 ст. 8 Закону передбачає можливість для орендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.

Наразі Парламент прийняв Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Цей закон набере чинності 01.01.2019 р. після підписання Президентом України.

Зокрема, законом передбачається можливість для орендарів земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, взаємно укладати договори суборенди відповідних ділянок без згоди орендодавців (з наступним повідомленням їх про це).

Також закон вводить поняття «особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення» (не менше ніж 75% масиву).

Такі особи набувають першочергове право консолідувати свої земельні ділянки через отримання переважного права на укладення нових договорів оренди в межах масиву та право здійснювати «примусовий» обмін земельними ділянками в судовому порядку.

Чи запрацює цей закон, а також як він вплине на розстановку сил в агросекторі – буде видно пізніше. Наразі можна спрогнозувати значну кількість позовів як з боку «істотних», так і з боку «невеликих» землекористувачів про захист своїх прав та законних інтересів.

Коли потрібна згода орендодавця

Повернемося до ч. 1 ст.

8 Закону, відповідно до положень якої орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем в суборенду, якщо це передбачено договором оренди чи за письмовою згодою орендодавця.

Якщо протягом 1-го місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Якщо в договорі оренди зазначено, що орендар має право передавати земельну ділянку в суборенду, додаткових погоджень від орендодавця не потрібно. В інших випадках погодження орендодавця є необхідним.

Також можливий третій варіант – пряма заборона суборенди, встановлена в договорі оренди.

Якщо орендодавець змінив свою думку щодо суборенди, найбільш правильним варіантом буде укладення додаткової угоди про внесення змін до відповідного пункту договору оренди або про непоширення дії такого пункту договору оренди на конкретний випадок суборенди.

Якщо мова йде про земельні ділянки державної або комунальної власності, найчастіше орендодавці передбачають обов'язок орендаря отримати їхню згоду на суборенду.

Наприклад, Київська міська рада у своїх договорах оренди земельних ділянок зазначає таке застереження: «Орендар має право передати земельну ділянку або її частину в суборенду в порядку, встановленому чинним законодавством України».

Це автоматично передбачає необхідність отримання згоди, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 8 Закону.

Закон встановлює принцип мовчазної згоди орендодавця у разі відсутності його письмового повідомлення щодо згоди чи заперечення протягом 1-го місяця. З якої дати має відраховуватися такий місяць – питання відкрите. Варто зазначити, що перебіг строку починається з дати отримання орендодавцем клопотання орендаря.

Для цього орендарю необхідно направити таке клопотання на адресу орендодавця цінним листом з описом вкладення та з повідомленням про вручення. Отримавши погодження або мовчазну згоду, орендар набуває право передати земельну ділянку в суборенду.

Укладання договору та передача земельної ділянки

Акцентую увагу, що законодавство не визначає, з якого моменту можливе укладання договору суборенди земельної ділянки (зокрема, до або після отримання відповідного погодження від орендодавця). В законі йдеться саме про надання згоди на передачу речі (земельної ділянки) в суборенду.

Якщо в договорі оренди не вказано інше (наприклад, необхідність отримання згоди орендодавця на укладання договору суборенди), договір суборенди може бути укладений до отримання згоди орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду, але в такому випадку можлива відмова орендодавця повинна бути прописана в договорі суборенди як скасувальна обставина – підстава для припинення його чинності.

Користуючись принципом свободи договору та враховуючи обмеження, встановлені договором оренди земельної ділянки, сторони можуть укласти договір суборенди у власній редакції. Водночас істотні умови, передбачені для договору оренди з відповідними особливостями, також слід витримувати в договорі суборенди (об’єкт суборенди, строк дії договору суборенди та плата за суборенду).

Варто зазначити, що орендарю необхідно обумовити в договорі суборенди механізм погодження з ним передачі суборендарем об'єкта суборенди в суб-суборенду (подвійну суборенду).

Відповідно до ч. 6 ст. 8 Закону, за згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Однак робити це не обов’язково (навіть у разі нотаріально посвідченого договору оренди).

Ст. 8 Закону містить вимогу про обов'язкову державну реєстрацію договору суборенди земельної ділянки. Ця норма є мертвою з 01.01.2013 р. Чинна редакція ст. 8 Закону є результатом неякісної роботи законодавця. Наявність такої норми вимагає системного застосування законодавства, а тому плутаються навіть судді.

Емфітевзис та оренда земель сільськогосподарського призначення: відмінності та переваги

Питання щодо укладання договору емфітевзису виникло не на пустому місці.

На прийом до правників Татарбунарського Офісу Мережі правового розвитку звернулося одразу декілька селян, яких цікавили питання укладання договору емфітевзису.

Люди цікавилися: що доцільніше – емфітевзис чи оренда землі? Роз’яснення надають юристи Офісу при Одеської обласної організації ВГО «Комітет виборців України» Леонід Семененко та Павло  Головатий.

Якщо говорити про емфітевзис то, він як правовий інститут, попри багатовікову історію свого існування, у вітчизняному законодавстві з’явився відносно недавно — лише у 2004 році, у зв’язку з прийняттям нового Цивільного кодексу України. Взагалі емфітевзис є правом користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Договір емфітевзису порівняно з договором оренди землі сільськогосподарського призначення має ряд переваг. Але на наш погляд, в умовах існування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, вбачаються певні ризики, щодо можливості фактичного «викупу» сільськогосподарських земель.

Крім того, як Мінагрополітики, так і народними депутатами розроблено законопроекти, які начебто направлені на вдосконалення правового регулювання права емфітевзису, але фактично запропоновані зміни максимально наближують право емфітевзису до права оренди, але більше хвилює намагання розширити права емфітевти та орендаря щодо розпорядження чужими земельними ділянками без згоди їх власників. На відміну від договору оренди землі, умови договору емфітевзису (в т.ч. істотні умови) є не настільки законодавчо визначені.

При укладенні цього договору сторони перш за все повинні керуватися главою 33 Цивільного кодексу України та главою 161 Земельного кодексу України.

Жодних типових договорів емфітевзису в Україні не затверджено. Спеціальне законодавство, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, також відсутнє.

Отже, сторони багато умов можуть визначити на свій власний розсуд.

Термін договору емфітевзису.

Як правило, емфітевзис укладається на невизначений строк або ж є довгостроковим (максимальний строк договору визначений лише у випадку, якщо об’єктом договору є землі державної або комунальної власності, і становить 50 років). Не встановлений також і мінімальний строк договору емфітевзису (як уже згадувалося, у випадку оренди землі сільськогосподарського призначення мінімальний строк оренди становить 7 років).

Форма договору емфітевзису. Договір емфітевзису, як і договір оренди землі, має бути укладений у письмовій формі та відповідно до статті зареєстрований. Нотаріальне посвідчення договору емфітевзису законодавством чітко не вимагається, проте на практиці, як правило, його здійснюють.

Розмір та періодичність оплати за договором емфітевзису. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором емфітевзису.

На відміну від договору оренди землі, розмір плати за договором емфітевзису не залежить від нормативної грошової оцінки землі. Оплата може здійснюватися як періодично, так і разовим платежем, або ж за будь-яким іншим принципом, визначеним сторонами.

На відміну від договору оренди землі, законодавчо не встановлені межі розміру оплати за договором емфітевзису.

Сторони договору емфітевзису. Сторонами цього договору є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач).

Суб’єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об’єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності.

До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя — рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК).

Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею.

Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Особливі умови договору емфітевзису .

Поряд з очевидними перевагами емфітевзису над договором оренди землі, цей правовий інститут має і свою специфіку:
– на відміну від договору оренди землі, емфітевзис може відчужуватися іншій особі; землекористувачем;
– власник земельної ділянки має переважне право на купівлю емфітевзису;
– якщо за договором оренди землі сторони можуть бути замінені лише за спільною згодою (крім встановлених законодавством випадків), орендар має право передавати землю в суборенду лише якщо це передбачено в договорі оренди, то у випадку укладення договору емфітевзису землевласник, якщо землекористувач використовує землю за цільовим призначенням і не погіршує характеристик земельної ділянки, має достатньо обмежені засоби впливу на користування землекористувачем земельною ділянкою.;

– варто також зазначити, що емфітевзис може передаватися землекористувачем у спадок.

Це важливо! Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис).

За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності.
Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Рекомендації власникам земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

  1. Укладати чи не укладати договір про встановлення емфітевзису – це право кожного землевласника, він особисто несе відповідальність за свої дії.
  2. Чи вигідно селянам укладати договори про встановлення емфітевзису замість договорів оренди землі? На перший погляд, вигода в селянина є: адже він може отримати відразу велику суму грошей, продавши емфітевзис сільськогосподарському підприємству чи іншій юридичній особі.
  3. Однак розмір цієї суми залежатиме від строку, на який встановлений емфітевзис. Цілком очевидно, що якщо строк емфітевзису становитиме не більше 15–20 років, то власник земельної ділянки не отримає значної суми коштів. І лише при продажу емфітевзису, строк якого становить 30 і більше років, власник ділянки зможе розраховувати на більш-менш пристойну суму.
  4. З іншого боку, укладення договору про передачу права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі тягне за собою настання певних негативних наслідків матеріального характеру.
  5. Продаючи емфітевзу, власник земельної ділянки одночасно отримує певну суму грошей, але у подальшому щорічні платежі, які отримують орендодавці, він отримувати не буде.
  6. Після скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, власник земельної ділянки, продавши емфітевзу, отримає значно менше коштів, аніж він зміг би отримати від продажу самої ділянки.
  7. В умовах дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, ціни на них значно занижені, а отже і дохід від продажу емфітевзису буде значено меншим, аніж продаж земельної ділянки.
  8. Не забудьте, що після продажу емфітевзису іншій особі, власники земельних ділянок будуть зобов’язані сплачувати земельний податок на неї. Отже, ви наражаєте своїх нащадків на те, що вони будуть вимушені сплачувати земельний податок до тих пір, поки не викуплять право емфітевзису на свою ділянку у емфітевта.Передача своєї земельної ділянки на умовах емфітевзису, може спричинити настання негативних матеріальних наслідків, отже ми рекомендуємо власникам цих ділянок передавати їх (до вирішення питання про зняття мораторію на їх продаж) в оренду. Якщо ж ви вирішили укласти договір встановлення емфітевзису, то ми пропонуємо проводити таку дію лише у разі крайньої необхідності.

Автори: Леонід Семененко та Павло  Головатий, юристи Одеської обласної організації ВГО «Комітет виборців України»

P.S. Офіси Мережі правового розвитку створені та працюють за підтримки  програмної ініціативи «Права людини та правосуддя» Міжнародного Фонду «Відродження».

Погляди, відображені у цьому матеріалі, належать його авторам і можуть не співпадати з думкою Міжнародного фонду «Відродження».

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*