Вс роз’яснив порядок застосування статті 23 закону україни «про іпотеку» та права іпотекодержателя

ВС роз’яснив порядок застосування статті 23 Закону України «Про іпотеку» та права іпотекодержателя

Згідно ст.11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема є договори та інші правочини.

За приписами частини 1 статті 575 Цивільного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до статті 1 Закону України “Про іпотеку” іпотека це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст.3 Закону України “Про іпотеку” іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення та реєстації.

Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

В свою чергу відповідно до  ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, з аналізу вищевказаної норми випливає, що іпотека на майно без реєстрації права власності на нього неможлива.

Згідно з частинами 1, 4 статті 5 Закону України “Про іпотеку” предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Однак за приписами частини 3 статті 5 Закону України “Про іпотеку” частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

В свою чергу, іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Відповідно до п. 1.2. Наказу Міністерства з питань житлово – комунального господарства України від 18.06.

2007  N 55 «Про затвердження Інструкції  щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна» (надалі – «Інструкція») поділ  та  виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням  Висновку  щодо  технічної  можливості поділу  об'єкта  нерухомого  майна   або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з  об'єкта  нерухомого майна.

Згідно п. 2.2. Інструкції поділ на самостійні об'єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням  кожному  об'єкту  поштової адреси.

Не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані,  переплановані) об'єкти нерухомого майна (п. 2.3. Інструкції).

  • Разом з тим, за положеннями статті 9 Закону України «Про іпотеку», при користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
  • Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки.
  • А за вимогами статті 10 Закону України «Про іпотеку», якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов'язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб.
  • Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.

Згідно з ч. 2 ст. 590 ЦК України, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі коли зобов'язання не буде виконано у встановлений строк якщо інше не передбачено договором або законом.

В свою чергу, відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателю на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Разом із тим ч. 3 ст.

33 Закону України «Про іпотеку» передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі: 1) рішення суду, 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (тобто шляхом позасудового врегулювання).

При цьому правовою підставою для передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання є договір про задоволення вимог іпотекодержателя (або застереження в іпотечному договорі).

Таким чином в разі встановлення такого способу звернення стягнення у договорі іпотекодержатель на підставі ч.2 ст.16 ЦК України має право вимагати застосування його судом.

Отже, враховуючи вищевикладене, судова практика налічує безліч судових рішень щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем.

Однак, захищаючи свої інтереси іпотекодавці шукають шляхи виведення іпотечного майна із застави іпотекодержателя, одним з них є знищення (втрата) переданої в іпотеку будівлі (споруди) шляхом перебудування, добудування, новоутворення, реконструкції предмету іпотеки  на підставі ст. 17 Закону України «Про іпотеку».

Наслідком такої «реконструкції» предмету іпотеки, навіть у разі визнання права власності за Іпотекодержателем,  може бути неможливість або дуже серйозне ускладнення щодо реалізації такого об’єкту нерухомості, а в подальшому реєстрації право власності за покупцем без отримання додаткових судових рішень.

Чи повинен правонаступник або спадкоємець нести тягар попередника-іпотекодавця?

Чи повинен правонаступник або спадкоємець нести тягар попередника-іпотекодавця?

Діана КОЛОМІЙЦЕВА, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії «Боссом груп», к.ю.н.

Уявіть: ви набули у спадок нерухомість, але й гадки не мали, що вона обтяжена іпотекою. Чи не порушують законодавчі положення про автоматичне набуття статусу іпотекодавця вашого права власності? Нині це питання аналізує Конституційний Суд.

Правила застосування іпотеки

У ст.23 закону «Про іпотеку» від 5.06.

2003 №898-IV застережено, що при переході права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою (ч.1). Причому особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором в обсязі й на умовах, що існували до набуття нею права власності на предмет іпотеки (ч.2).

Перш ніж аналізувати конституційність зазначеної норми, нагадаємо базові правові приписи існування іпотеки.

За положеннями ст.1 закону, ч.1 ст.572 та ч.1 ст.575 Цивільного кодексу, іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця.

Іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим законом.

Відповідно до вимог закону «Про іпотеку» іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим законом. Також він має право виключно за згодою іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки. Іпотека припиняється у разі припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Таким чином, іпотекодавець не має права розпоряджатись нерухомістю, яка є предметом іпотеки, без згоди іпотекодержателя до припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Тож згода іпотекодержателя є обов’язковою для дійсності договору, на підставі якого відчужено предмет іпотеки. У випадку спадкування останнього чи правонаступництва набувач нерухомого майна набуває статус іпотекодавця в обсязі й на умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Винятки з регулювання

Зазначене правове регулювання не поширюється на випадки поділу майна подружжя шляхом визначення права власності на іпотечне майно за одним з них. Це обумовлено тим, що право власності подружжя у рівних частках установлюється законом, право володіння та користування майном не заборонено, а поділ не є розпорядженням майном.

Тобто закон не забороняє визнати право власності на відповідну частку іпотечного майна, яке є спільною сумісною власністю подружжя, оскільки це не є відчуженням.

Можна натрапити на таку позицію, що заборона на визнання права власності на іпотечне майно за іншим з подружжя або поділ майна подружжя без згоди іпотекодержателя має бути прямо передбачена іпотечним договором.

Але чи вплине ця заборона на можливість поділу майна подружжя без згоди іпотекодержателя? Виходячи зі змісту чч.1, 2 ст.23 закону «Про іпотеку» — не вплине, адже поділ майна подружжя не є розпорядженням майном.

Саме тому в судових процесах доводи іпотекодержателя про те, що спірне нерухоме майно є іпотечним, а тому не може бути предметом поділу між подружжям, на рішення суду не впливають. Суд визнає право власності на спільне майно подружжя, яке одночасно є іпотечним майном, за другим з подружжя.

В цих ситуаціях новий набувач майна розділяє зобов’язання за іпотечним договором і несе всі зобов’язання іпотекодавця.

Чи є підстава для неконституційності?

Іпотечні правовідносини виникають між іпотекодавцем та іпотекоодержувачем за взаємним вільним волевиявленням для забезпечення іншого (основного) зобов’язання.

Що стосується набувача іпотечного майна (в тому числі правонаступника чи спадкоємця), то в нього завжди є вибір — набувати таке майно чи відмовитися від цього.

See also:  Законодавче врегулювання інституту корпоративних договорів та безвідкличної довіреності

Набувач іпотечного майна основне зобов’язання не створював, але, набуваючи іпотечне майно у власність, новий іпотекодавець тим самим висловлює своє волевиявлення щодо ризиків, пов’язаних з новим статусом.

Тож немає підстав вважати, що зазначені норми порушують ст.41 Конституції, відповідно до якої право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом, і ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Так само не має підстав вважати, що право приватної власності в цьому випадку порушується.

З огляду на аналіз чч.1, 2 ст.23 закону «Про іпотеку» набувач іпотечного майна має або прийняти статус іпотекодавця набутого майна, або відмовитися від цього.

Якщо ж мова йде про порушення вимог законодавства під час укладення договору відчуження майна, яке перебуває в іпотеці, то набувач іпотечного майна має обрати відповідний спосіб захисту свого порушеного права, передбачений ст.16 ЦК та іншими законами України.

Зокрема, у разі набуття права власності на іпотечне майно без проведення визначених чинним законодавством перевірок стану майна під час укладення угоди відчуження майна або введення сторони в оману це є підставою для визнання правочину недійсним. Але ст.

41 Конституції не порушуватиметься, оскільки не буде дотримана процедура набуття права власності на іпотечне майно, передбачена законом «Про іпотеку» та ЦК.

Звичайно, остаточне рішення у цій справі винесе єдиний орган конституційної юрисдикції. Причому КС буде звертати увагу не тільки на відповідність чч.1, 2 ст.23 закону «Про іпотеку» ст.41 Конституції, а й на тлумачення зазначених положень, застосованих касаційною інстанцією — Вищим спеціалізованим судом з розгляду цивільних і кримінальних справ — для постановлення остаточного рішення.

У випадку визнання норм закону неконституційними необхідно буде змінювати практику укладення договорів іпотеки та повернутися до моделі законодавчого регулювання відносин з набувачами іпотечного майна.

Вс роз’яснив порядок застосування статті закону про іпотеку та права іпотекодержателя – юридична газета

Районний суд встановив факт проживання сторін однією сім’єю без реєстрації шлюбу та визнав їхньою спільною сумісною власністю земельну ділянку та нежитлові приміщення магазинів, а також визнав право власності на 1/2 частку зазначеного майна за позивачкою.

Маєте Телеграм? Два кліки – і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Читайте також: “ВС опублікував огляд практики у справах щодо надання дозволу на виконання рішень міжнародних судів”.

Про це повідомляє прес-служба Верховного Суду, зазначає Судова влада України.

Так, його рішення в апеляційній інстанції оскаржив банк, що видав відповідачеві кредит у сумі 2 141 600,00 доларів США. За ці кошти придбано спірне майно.

Одночасно воно було передано банку в іпотеку, а згодом, оскільки відповідач кредитного зобов’язання не виконав, з нього в судовому порядку на користь банку стягнуто заборгованість на суму 20 797 272,29 грн.

Проте апеляційний суд залишив рішення суду без змін, вказавши, що права банку не порушені.

ВС у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду рішення районного суду та ухвалу апеляційного суду скасував, справу передав на новий розгляд до суду першої інстанції з огляду на таке.

“Відповідно до ст.

1 Закону України “Про іпотеку”, іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Згідно із ч. 6 ст. 3 цього Закону, іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Отже, ухвалення рішення, яке стосується іпотечного майна, у будь-якому випадку стосується прав та обов′язків іпотекодержателя, оскільки безумовно впливає на можливість виконання вже ухваленого на користь іпотекодержателя рішення про стягнення з відповідача кредитної заборгованості та впливає на можливість банку звернути стягнення на іпотечне майно.

Посилання апеляційного суду на те, що права банку незалученням до участі в справі не порушені, оскільки згідно зі ст. 23 Закону України “Про іпотеку” при переході права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, безпідставне, оскільки зазначена норма закону регулює інші правовідносини”, – зазначили у ВС.

У разі визнання права власності на предмет іпотеки за одним із подружжя або за особою, яка проживає з іншою особою однією сім′єю без реєстрації шлюбу, до нового набувача не переходить право власності на предмет іпотеки після укладення договору іпотеки, оскільки вважається, що така особа набула право на майно в період первинного придбання майна. Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 130 ЦПК України 2004 р., якщо спір не врегульовано у порядку, визначеному ч. 3 цієї статті, суд вирішує питання про склад осіб, які братимуть участь у справі. Суд першої інстанції на наведене вище уваги не звернув і не залучив іпотекодержателя, банк, до участі у справі.

Читайте також: “ВС роз'яснив норми ЦПК щодо постановлення судом вищої інстанції окремої ухвали”.

У результаті апеляційний суд зазначених порушень норм матеріального та процесуального права також не взяв до уваги і дійшов помилкового висновку, що ухваленим судовим рішенням права банку не порушені.

Верховний суд заборонив банкам реєструвати за собою право власності на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку»

Одним з ефективних способів, які використовують банки у війні з позичальниками є перереєстрація банком права власності на предметі іпотеки за собою з подальшим встановленням контролю над таким майном.

На жаль, не усі знають про те, що банки мають право таке робити на підставі положень договорів іпотеки і дуже сильно дивуються, коли позичальники або майнові поручителі отримують позовну заяву про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем.

Причини, чому банки люблять використовувати такі способи доволі різноманітні, але у своїй більшості вони спрямовані на ефективне повернення заборгованості, яка виникла з простроченням сплати кредиту.

Дана стаття стосуватиметься одного із способів звернення стягнення на предмет іпотеки передбаченого статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а саме, визнання за кредитором права власності на іпотечне майно, адже судова практика по даному питанню у останні роки була доволі суперечливою.

Перед тим, як перейти до суті проблеми даного питання є необхідним розібратися зі способами, які банк може використовувати для звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, стаття 33 Закону України «Про іпотеку» вказує, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, використання позасудових способів регламентовано статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (далі – Закон), а саме, вони можуть бути реалізовані шляхом:

  • надання права іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки у порядку передбаченому статтею 37 Закону;
  • надання права іпотекодержателю продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій третій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку передбаченому статтею 38 Закону.

Що ж стосується судових способів, то вони передбачені статтею 39 та 41 Закону, де зазначено, що реалізація предмета іпотеки відбувається шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу передбаченої статтею 38 Закону, тобто надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій третій особі.

Тобто, стаття 38 Закону є комбінованою та може стосуватися, як судового так і позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду у порядку зазначеному статтею 37 Закону (шляхом визнання права власності за іпотекодержателем) чинним Законом не передбачено.

Суть проблеми пов’язаної з даною статтею полягає у тому, що банки та інші фінансові установи масово подавали та подають позовні заяви про звернення стягнення на предмет іпотеки з вимогами про реєстрацію права власності за ними, хоча такого способу і не передбачено Законом. Судова практика при цьому залишалася дуже неоднозначною. Більше того, ситуація була погіршена Верховним судом України, який у своїй постанові № 6-1219цс16 від 14 вересня 2016 року прийшов до наступного висновку:

«Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

Аналізуючи положення статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», 328, 335, 376, 392 ЦК України слід дійти висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту на задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий – на підставі рішення суду та два позасудових способи захисту: на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі, реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

  • При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
  • У справі, яка переглядається, судами встановлено, що умови договору відповідачка не виконувала, кредит не погасила, в зв’язку з чим утворилася заборгованість, а положеннями іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
  • Хоча у справі, яка переглядається, суд ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно у рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосував норми статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», однак встановивши вищезазначені фактичні обставини, суд вірно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою».
See also:  Легализация теневых доходов - главное о новом законопроекте

У подальшому Верховний суд України неодноразово підтримував вищезазначену позицію, тобто вказував, що судами дійсно було порушено норми матеріального права, адже Законом не передбаченого такого способу судового захисту, проте у зв’язку з тим, що права кредитора порушено, то суди нижчих інстанцій правильно роблять, що задовольняють позовні заяви, адже порушене право підлягає захисту. Як наслідок судова практика з цього питання зайшла в глухий кут. Керуючись зазначеним висновком, деякі судді відмовляли в задоволенні позовних вимог на тій підставі, що законом не передбачено реалізації статті 37 Закону на підставі рішення суду, інші писали, що такого способу не вказано, проте права порушено і позовні вимоги потрібно задовольняти. І ось, новостворений Верховний суд у складі Великої Палати поставив крапку у даному питанні. У своїй Постанові від 21.03.2018 року у справі № 760/14438/15-ц судом було зроблені наступні висновки:

  1. «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
  2. Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки – це виключно позасудовий спосіб врегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі.
  3. З урахуванням вимог статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання право власності на нього за іпотекодержателем».
  4. Читайте також: Виконання рішення суду про стягнення боргу за кредитом не припиняє іпотеки

Тобто, Верховний суд вказав на неможливість судового використання статті 37 Закону та зазначив, що такий спосіб може бути реалізований фінансовою установою лише в позасудовому порядку на підставі відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, для того, щоб реалізувати статтю 37 Закону іпотекодержателю необхідно у порядку передбаченому статтею 35 Закону направити іпотекодавцю вимогу про усунення порушень основного зобов’язання (іпотечне повідомлення), яка повинна бути виконана протягом 30 (тридцяти) днів (за споживчими кредитами – 60 (шістдесят) днів) з моменту отримання. Потім за даним повідомленням та відповідним застереженням у договорі іпотеки, кредитор може звернутися до нотаріуса для перереєстрації права власності. Лише за наявності двох вищезазначених елементів нотаріус може здійснити реєстрацію права власності за іпотекодержателем.

У підсумку ми маємо ситуацію, коли у фінансових установ забрали один з ефективних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, адже реалізація статті 37 Закону в позасудовому порядку доволі складний процес на шляху якого може зустрітися велика кількість перепон: боржник або майновий поручитель не отримали іпотечного повідомлення; у реєстрі речових прав відсутній запис про право власності; у іпотекодержателя відсутні оригінали правовстановлюючих документів; на предмет іпотеки накладено арешт не в інтересах іпотекодержателя. Але з іншого боку правовий висновок Верховного суду усуне величезну дірку у судовій практиці, уніфікує її та зробить наступні рішення судів нижчих інстанцій більш передбачуваними.

Практика Верховного Суду з питань іпотеки та поручительства: чи можна говорити про єдність? | ЮРЛІГА

  • Уже більше 5 місяців правники відчувають наслідки судової реформи та з надзвичайним оптимізмом дивляться на новообраний Верховний Суд.
  • Верховний Суд є найвищим судовим органом у системі судів загальної юрисдикції України, який забезпечує єдність судової практики в порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.
  • Розгляд справ об'єднаною палатою відповідного касаційного суду – це одна з позитивних новел нових процесуальних кодексів, метою якої є забезпечення єдності судової практики.

Нагадаємо, що до складу об'єднаної палати входять по два судді, яких обирають збори суддів, зі складу кожної із судових палат Касаційного цивільного суду та голова Касаційного цивільного суду (ч. 4 ст. 33 ЦПК України).

Тому в цій статті йтиметься саме про єдність судової практики в межах забезпечення виконання зобов'язань.

Водночас ухвалою Верховного Суду від 25.01.2018 р. по справі № 235/3619/15-ц на розгляд Великої Палати Верховного Суду передано справу для визначення дуже важливого та спірного питання: зазначення ціни продажу предмета іпотеки в судовому рішенні.

Так, новообраний Верховний Суд указав, що брак достатньо обґрунтованих підстав для скасування правильних по суті судових рішень із одних лише формальних міркувань про те, яка ціна предмета іпотеки має зазначатись у резолютивній частині рішення суду: визначатися під час здійснення виконавчого провадження чи в грошовому вираженні, підтверджується тим, що зазначення в рішенні ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні немає безспірно та кінцево визначеної мети й завдання, оскільки згідно зі ст. ст. 19, 57 Закону України «Про виконавче провадження» сторони виконавчого провадження під час здійснення виконавчого провадження можуть заявляти клопотання про визначення вартості майна, тобто визначення іншої ціни предмета іпотеки, ніж про це буде зазначено в резолютивній частині рішення суду, якщо наприклад, така вартість майна змінилася.

При цьому позиції Верховного Суду України, ухвалені протягом 2015 – 2017 рр., щодо цього різняться за своїми правовими висновками, а тому дуже цікавим тут буде результат першої розглянутої справи Великої Палати Верховного Суду.

Крім того, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважала за необхідне передати справу № 760/14438/15-ц на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв'язку з наявністю підстав для відступлення від висновку щодо застосування норм права (ст. ст. 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», ст. ст.

328, 335, 376, 392 Цивільного кодексу України) у подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року № 6-1851цс15, оскільки аналіз висновку Верховного Суду України у вказаній постанові дозволяє стверджувати, що він не повною мірою відповідає постановам Верховного Суду України від 14 вересня 2016 року № 6-1219цс16, від 28 вересня 2016 року № 6-1243цс16, від 12 жовтня 2016 року № 6-504цс16, від 26 жовтня 2016 року № 6-1625цс16, від 2 листопада 2016 року № 6-2457цс16, від 22 березня 2017 року № 6-2967цс16, від 5 квітня 2017 року № 6-3034цс16, від 27 квітня 2017 року № 6-679цс17, від 24 травня 2017 року № 6-1388цс16, від 9 серпня 2017 року № 6-2213цс16, від 13 вересня 2017 року № 6-1446цс17, від 27 вересня 2017 року № 6-2853цс16.

Закон України «Про заставу»

^ Відповідно до Закону «Про іпотеку»,

іпотека – це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, відповідно до якого іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами боржника.

^ . Іпотека виникає на підставі 1) іпотечного договору; 2) закону; 3) рішення суду (на практиці трапляється поки що надзвичайно рідко).

Предмет іпотеки. Предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і нерозривно пов'язані з ним, переміщення яких є неможливим без їх знецінення і зміни їх призначення.

Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. За попередньою редакцією Закону «Про заставу» (який до 2004 р.

регулював відносини щодо іпотеки) правила про іпотеку також поширювалися на транспортні засоби, але Закон «Про іпотеку» до предмету іпотеки їх більше не відносить.

Водночас, щодо окремих видів нерухомого майна діють спеціальні правила:

  • земельні ділянки: умова – збереження цільового призначення;
  • державне або комунальне майно: передача в іпотеку цього майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади (ФГИ) або органу місцевого самоврядування, до сфери господарського ведення якого належить відповідне державне або комунальне підприємство, установа або організація.
  • об’єкти незавершеного будівництва (обтяження такого об'єкту іпотекою здійснюється незалежно від того, хто в даний момент є власником майна (напр., підрядник);
  • частина об'єкту нерухомості, що виділяється: іпотека можлива тільки після виділення частини в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Законодавство висуває певні умови обтяження нерухомого майна іпотекою:

  • 1) нерухоме майно має належати іпотекодавцеві на праві власності або на праві господарського відання (якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа або організація), або ж іпотекодавець може документально підтвердити право на придбання ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому (для незавершеного будівництва). Якщо майно перебуває у спільній власності кількох суб’єктів, необхідна згода всіх співвласників майна (якщо такі є); разом з тим, можлива іпотека частини майна, яке перебуває на праві спільної часткової власності, без згоди інших співвласників – шляхом виділення частки у спільному майні з її подальшою передачею в заставу;
  • 2) нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернено стягнення. Зокрема, забороняється передача в іпотеку будинку або квартири, отриманих іпотекодавцем за договором довічного утримання (догляду), якщо відчужував майна ще не помер;
  • Іпотека об’єкту нерухомості автоматично поширюється на:
  • 1) частину об'єкту нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмету іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості;
  • 2) приналежності заставленого майна (наприклад, господарські споруди, присадибна ділянка), якщо інше не встановлене іпотечним договором;
  • 3)  у разі передачі в іпотеку земельної ділянки – розташовані на ділянці будівлі (споруди) і об'єкти незавершеного будівництва, що належать іпотекодавцеві на праві власності.
  • ^ , випадкового пошкодження або псування предмету іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлене іпотечним договором.

3) нерухоме майно зареєстровано в установленому законом порядку як окремий виділений в натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість на користь іпотекодержателя, якщо інше не встановлене договором (ст. 8 Закону «Про іпотеку»).

^ .

Вартість предмету іпотеки визначається за угодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмету іпотеки відповідним суб'єктом оцінної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Це суперечить ст. 7 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», що однозначно вимагає залучення для оцінки професійного оцінювача.

^ Іпотечний договір має бути укладений в обов’язковій письмовій формі та нотаріально посвідчений на підставі відповідних правовстановлювальних документів. Нотаріальному посвідченню обов'язково повинне передувати укладення забезпечуваного (основного) договору, а не навпаки. Відповідно до ч. 4 і 5 ст. 18 Закону України “Про іпотеку” іпотечний і забезпечуваний договори можуть бути оформлені у вигляді єдиного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим в цій статті, і вимогам, встановленим законом для договору, який визначає основне зобов'язання.За нотаріальне посвідчення стягується державне мито у розмірі 0,1 % від вартості предмету застави.

See also:  Кримінальна відповідальність керівника підприємства за законодавством україни

Ще за чинності старого Цивільного кодексу та старої редакції Закону «Про заставу», який до 2004 р. регулював відносини щодо іпотеки, склалася практика Верховного Суду України, коли суд відмовлявся поширювати на договори іпотеки правило ст.

 47 ЦК УРСР, яка дозволяла визнавати договори іпотеки дійсними у разі, якщо одна із сторін виконала свої обов’язки, а інша ухилялася від їх нотаріального посвідчення.

Суд мотивував такий підхід тим, що договір застави (зокрема, іпотеки) є похідним від основного зобов’язання і не може існувати самостійно, окремо від забезпечуваного зобов’язання (маючи, очевидно, на увазі те, що якщо існує проблема з основним зобов’язанням, рішення суду про дійсність іпотечного договору не матиме жодної сили).6

  1. Істотними умовами договору іпотеки відповідно до ст. 18 Закону є:
  2. 4) посилання на випуск застави або її відсутність.
  3. Іпотечний договір може містити і інші положення, зокрема, визначення вартості предмету іпотеки, посилання на документ, підтверджуючий право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження і обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

1) повне найменування сторін; 2) зміст і розмір основного зобов'язання, термін і порядок його виконання; 3) опис предмету іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки повинне наголошуватися його цільове призначення; У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним. ^ Порядок посвідчення угод про відчуження та заставу майна регулюється ст. 55 Закону «Про нотаріат». Відповідно до цієї статті, угоди про заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні угод про заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину, тобто саме в тому нотаріальному округу, де знаходиться або майно, або одна зі сторін угоди Недотримання цього правила має тягнути недійсність іпотечного договору.7 Слід мати на увазі, що це положення є новелою. За старою редакцією закону посвідчення дозволялося лише за місцезнаходженням майна.

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя. Іпотечні договори, іпотекою за якими є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість.

Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.

Якщо іпотечним договором передбачено, нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя.

У разі зміни характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на нерухомість, зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.

Заставна. Згідно зі ст. 20 Закону «Про іпотеку»,

заставна – це борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а у разі невиконання основного зобов'язання – право звернути стягнення на предмет іпотекиЗаставна оформлюється, якщо її випуск прямо передбачений іпотечним договором.

Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечено:

― зобов’язання, що не має грошового характеру (наприклад, зобов’язання із передачі певного майна, тощо);― грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначена і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.

^ .

Згідно зі ст. 21 Закону «Про іпотеку», заставна складається у письмовій формі в одному екземплярі на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією по цінних паперах і фондовому ринку. Заставна підписується іпотекодавцем і боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця (майновий поручитель), і скріплюється його печаткою.

На всіх оригінальних екземплярах іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Заставна підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку разом з державною реєстрацією обтяження відповідного нерухомого майна іпотекою. Після реєстрації випуску заставної її оригінал передається іпотекодержателеві.

^ .

У заставній обов'язково повинні міститися наступні обов'язкові реквізити та істотні умови:

1) слово “Заставна” як складова частина назви документа і умови про зобов'язання боржника виконати перед іпотекодержателем у встановлений строк основне зобов'язання; 2) повні найменування іпотекодавця і іпотекодержателя;3) посилання на реквізити іпотечного договору та договору, що обумовлює основне зобов'язання; 4) опис предмету іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані; 5) зміст і розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання; 6) спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо він передбачений іпотечним договором; 7) відмітка про реєстраційний номер, дату і місце державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою (цей реквізит вноситься утримувачем відповідного державного реєстру). За договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем заставна може містити інші положення, які відтворюють зміст основного зобов'язання і іпотеки. Якщо зміст заставної не відповідає положенням іпотечного договору або договору, який обумовлює основне зобов'язання, положення заставної мають перевагу.

^ .

Юридично оформлення та видача заставної призводить до наступних безпосередніх наслідків:

― припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, і виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною (отже, фактично, відбувається новація боргу, зміна каузального зобов’язання на абстрактне);― іпотекодавцеві забороняється будь-яке передання права власності на предмет іпотеки (крім переходу в порядку спадкування та правонаступництва) до повного задоволення вимоги за заставною (ч. 4 ст. 23 Закону «Про іпотеку»);― іпотекодержателеві забороняється відступлення права вимоги за іпотечним договором або за основним зобов’язанням іншим шляхом, крім передачі заставної (ч. 4 ст. 24 Закону «Про іпотеку»).

^ .

Заставна може передаватися її утримувачем будь-якій особі шляхом здійснення індосамента, причому передача заставної не потребує згоди іпотекодавця або боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Подальший власник заставної (індосат) має ті ж права, що мав іпотекодержатель (індосант) згідно з угодою, якою обумовлене основне зобов'язання, і іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.

^ і видача нової заставної здійснюються за згодою між іпотекодателем, боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, і власника заставної. Відомості про анулювання заставної і видачу нової заставної підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.

^ (ст. 22 Закону «Про іпотеку»). Для реалізації прав із заставної її держатель зобов'язаний пред'явити боржникові письмову вимогу про виконання основного зобов'язання.

У цій вимозі указується банківський рахунок держателя для здійснення боржником переказу відповідної грошової суми.

На вимогу боржника власник заставної зобов'язаний пред'явити оригінал застави без його передачі боржнику.

Заставна підлягає передачі боржникові в разі належного виконання їм основного зобов'язання. Перебування заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов'язання, оскільки не буде доведено протилежне.

У разі виконання основного зобов'язання боржником що знаходиться у нього застава анулюється. Знаходження заставної в іншої особи свідчить, що основне зобов'язання не виконано, поки боржник не буде доведе зворотнє.

Якщо основне зобов'язання підлягає виконанню частинами, держатель заставної зобов'язаний видавати боржникові письмові квитанції про отримання платежів і вести належний облік (реєстр) платежів за заставною, що надається боржнику на його вимогу.

У разі розбіжностей між квитанціями про отримання платежів і їх реєстром квитанції про отримання платежів мають перевагу.

^ полягає у можливості її використання для рефінансування, тобто залучення додаткових коштів через:

  1. відчуження (продаж) заставної шляхом здійснення індосамента(ст. 25 Закону) з компенсацією індосантові (продавцю) вартості заставної в установленому сторонами розмірі;
  2. продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу (операція репо): будь-яка особа-кредитор зобов'язується сплатити іпотекодержателеві (держателеві заставної) грошові кошти, а іпотекодержатель (держатель заставної) зобов'язується передати заставну цьому кредиторові і викупити її за узгодженою сторонами ціною в певний термін в майбутньому, але не пізніше строку повного виконання основного зобов'язання боржником. Здійснюється шляхом здійснення індосамента, в якому встановлюється термін зворотного викупу застави. Іпотекодержатель (держатель заставної) і кредитор можуть укласти договір, що встановлює інші умови продажу застави із зобов'язанням зворотного викупу. Зокрема, договором може бути встановлений обов'язок іпотекодержателя (держателя заставної) викупити заставу до зазначеного в індосаменті терміну у разі настання визначених договором обставин;
  3. передачу заставної в заставу для забезпечення виконання зобов'язань іпотекодержателя перед своїми кредиторами. Це здійснюється шляхом вчинення індосаменту, в якому зазначається, що заставна передається тільки в заставу, і ідентифікується забезпечене заставною зобов'язання. При заставі заставна передається у володіння заставодержателеві за правилами застави цінних паперів. Іпотекодержатель (держатель заставної) зобов'язаний письмово повідомити боржника про передачу заставної в заставу. У разі порушення зобов'язання, забезпеченого заставою застави, до заставодержателя переходять всі права із заставної з наслідками, встановленими в розділі III Закону «Про іпотеку»;
  4. емісію іпотечних цінних паперів

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*