Законодательные изменения на строительном рынке: итоги первого полугодия

Законодательные изменения на строительном рынке: итоги первого полугодия

Какие именно законодательные нововведения уходящего года больше всего повлияли на девелоперов, “ДП” рассказали эксперты строительного рынка Петербурга.

Главное — сохранить статус

Что касается строительного саморегулирования, то в этом году велась работа по ряду важных законопроектов. Так, например, появился проект федерального закона, который касается особенностей размещения средств компенсационного фонда саморегулируемых организаций, находящихся в тех банках, чьи лицензии были отозваны.

“Таким саморегулируемым организациям главное — избежать исключения из государственного реестра, ведь тогда их члены, строительные компании, могут серьезно пострадать, поскольку потеряют право осуществлять строительную деятельность и заключать договоры”, — подчеркивает член Совета НОСТРОЙ, председатель Экспертного совета по вопросам совершенствования законодательства НОСТРОЙ, генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб”Алексей Белоусов. — “Эксперты НОСТРОЙ проработали законопроект, в котором предлагают обязать СРО принять решение об увеличении размера компфонда до минимального размера, исходя из фактического количества ее членов”, — поясняет Алексей Белоусов и добавляет, что советом также прорабатывался проект федерального закона о переходе компаний из одной региональной саморегулируемой организации в другую, вновь созданную, с перечислением средств ранее внесенного взноса в компенсационный фонд.

“При этом есть случаи нарушений, когда саморегулируемая организация уклоняется от перечисления средств или перечисление происходит не в полном объеме, — отмечает Алексей Белоусов.

— Переходящим строительным компаниям приходится добавлять или целиком вносить средства снова.

С целью снижения финансовой нагрузки на строительные организации эксперты НОСТРОЙ предлагают урегулировать порядок передачи средств, а также дополнить законопроект нормой, устанавливающей ответственность за подобные нарушения”.

Много разговоров в строительной отрасли велось про эскроу–счета и переход на проектное финансирование. Аналитики рынка то прогнозировали серьезные потрясения после введения очередного новаторства, то рассуждали, что изменения происходят не в первый раз: “Пережили 2004 год — справимся и сейчас”.

Как показала практика, переход на проектное финансирование прошел более плавно, чем ожидалось.

“Не случилось ни одномоментного перехода на новые требования, ни очередей в банки за проектными кредитами, ни оттока покупателей, желающих заключать ДДУ только с открытием эскроу–счетов”, — отмечает Валерия Малышева, генеральный директор АО “Ленстройтрест”.

С ней соглашается и Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО “Специализированный застройщик “Строительный трест”: “Действительно, отрасль в целом отреагировала спокойно и без каких–либо потрясений, потому что большинство участников рынка провели кропотливую подготовительную работу. Наша компания получила заключения о соответствии критериям Минстроя для всех многоквартирных объектов, находящихся в стадии строительства на тот момент”.

Благодаря тому, что застройщики смогли быстро отреагировать на предстоящие изменения и вовремя получить заключение о соответствии критериям, у них появилась возможность продолжать привлекать средства дольщиков напрямую. Самым приятным для них бонусом стало то, что переход к новым схемам работы практически не повлиял на спрос.

Исследования показали: потребители в целом мало информированы о новой системе продаж в долевом строительстве. “Большинство крупных компаний смогли заранее подготовиться к переменам, поэтому многие объекты по–прежнему продаются без использования счетов эскроу”, — рассказывает Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group.

Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК “КВС”, также подтверждает, что серьезные последствия перехода на новые правила работы пока не ощущаются, поскольку сейчас большинство объектов, порядка 70%, продолжают работать по старым правилам. Это дало временную подушку в пределах года–полутора.

Но сложившуюся сегодня ситуацию на рынке можно назвать периодом затишья, ведь рано или поздно проекты без эскроу–счетов закончатся, и застройщикам придется начать игру по “новым правилам”.

Проектное финансирование

Первый толчок к проектному финансированию был отмечен в 2018 году. Именно тогда произошли существенные законодательные изменения в отрасли.

После чего перед самым 2019 годом были внесены поправки, в ходе которых выяснилось, что достраивать объекты, на которые уже получено разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, недостаточно.

Застройщик должен иметь определенную степень готовности объекта, отвечающую критериям Минстроя.

“Что касается 2019 года, хоть 1 июля и ознаменовалось переходом к новой системе кредитования долевого строительства, процесс этот не может быть быстрым и строится на принципе постепенности”, — рассуждает Алексей Белоусов.

Строительное сообщество уже многие годы живет в процессе постоянной смены правил игры, поскольку изменения в 214–ФЗ и другие законодательные акты вносятся достаточно регулярно. “Главная задача застройщиков — успеть приспособиться к тем переменам, которые диктует закон, чтобы остаться на рынке и продолжить успешно работать”, — утверждает Беслан Берсиров.

С ним соглашается Юлия Ружицкая, директор по продажам “Главстрой Санкт–Петербург”: “Изменения, как и ожидалось, происходят плавно и постепенно. Участники рынка имели возможность подготовиться к работе по новым правилам заблаговременно.

Более того, строительная отрасль регулярно претерпевает изменения, включая принятие 214–ФЗ в 2004 году, переход к страхованию договоров долевого участия, появление компенсационного фонда и спецсчетов для застройщиков.

Поэтому опытные участники рынка достаточно гибко адаптируются к нововведениям”.

Безусловно, степень детализации процессов сегодня несравнима с тем, что было 10 лет назад. Сейчас застройщики имеют богатый опыт в работе с городом, новыми изменениями, теперь они тщательно и детально планируют свою деятельность.

Первое время проектное финансирование не напугало девелоперов, впрочем, более мелкие компании также держатся на плаву или происходит объединение застройщиков, но с рынка пока никто не спешит уходить.

Вечный драйвер рынка

Нельзя забывать о главном: предположительно, после того как строительная отрасль окончательно перейдет на проектное финансирование и счета эскроу, цены на недвижимость вырастут. И, вероятно, именно это выбьет из колеи некоторых застройщиков, которые не будут готовы к такому изменению или отнесутся к нему недостаточно серьезно.

Обычно в покупке жилья помогают банки, предлагая клиентам оформить ипотечный кредит. Юлия Ружицкая делится результатами уходящего года, в котором ипотека становилась все более доступной и появлялись новые меры поддержки покупателей: “Ставки по льготной семейной ипотеке уже от 4,5%, при этом действие программы с этого года распространяется на весь период выплаты кредита.

Также при рождении у заемщика третьего и последующих детей государство теперь дополнительно выплачивает 450 тыс. рублей для погашения основного долга по ипотеке. Программа действует при усыновлении третьего и последующих детей, также считаются дети от разных браков. Данные меры призваны улучшить демографическую ситуацию, а также стимулировать развитие строительной отрасли”.

Скорее всего, выгодные условия кредитования сохранятся и в 2020 году, чтобы население смогло продолжать улучшать свои жилищные условия, а бизнес — осуществлять намеченные планы.

“В этом году активно развивались и совместные ипотечные программы банков и застройщиков с льготными ставками. В 2020 году тенденция продолжится, перспективные аспекты есть.

К примеру, может появиться такой продукт, как субсидирование семейной ипотеки”, — прогнозирует Сергей Ярошенко.

  • Стоит отдать должное банковскому сектору, который проявил понимание не только в части выдачи кредитов населению, но и в работе с эскроу–счетами и предоставлении проектного финансирования.
  • Если в начале года речь шла об определении кредитоспособности застройщика по 18 критериям, то по факту банки продемонстрировали адекватный подход к работе с 590–м постановлением ЦБ РФ и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора.
  • Однако был получен и неприятный опыт, который коснулся застройщиков, строящих жилье в Ленинградской области.

“Мы увидели, что гораздо меньшее число банков, чем было заявлено ранее, готовы реально работать с девелоперами и финансировать их проекты: из 95 кредитных учреждений в списке ЦБ РФ только у десятка есть рабочие программы. Но далеко не все из этой десятки банков готовы кредитовать жилые проекты, — делится опытом Валерия Малышева.

— Например, мы в своей практике столкнулись с тем, что некоторые московские банки согласны работать только с проектами в известных петербургских локациях. А проекты, возводимые в Ленобласти, для них не представляют интереса. При этом процесс рассмотрения заявки на кредитование непрозрачен, и причины отказа не обосновываются”.

Многие девелоперы огорчены тем, что на настоящий момент из списка, определенного Центральным банком, на практике с застройщиками по проектному финансированию работают лишь около 20 и часть из них представлены не во всех регионах.

Сергей Ярошенко считает, что именно сейчас отрасли необходимо дать свободу для рыночного регулирования — в частности, выхода на рынок проектного финансирования большего числа банков.

Это и понятно, ведь развитие конкуренции дало бы мотивацию банкам в борьбе за клиентов и, соответственно, могло бы положительно повлиять на размер ставок и установление более лояльных требований к застройщикам и проектам.

See also:  Суд визнав законним встановлення плати за розгляд скарг адвокатів

“Кроме того, необходимо законодательно сформировать четкие и понятные правила проектного финансирования, регламентировать отказ банков от выдачи кредитов, поскольку после нововведений проектное финансирование — единственный способ для девелопера выйти на строительную площадку.

Ограничена даже возможность участия инвестора, например, учредитель не может дать больше 20%, даже если у него есть все 100% на реализацию проекта, — добавляет Сергей Ярошенко.

— Есть определенный перечень рекомендаций ЦБ, по которому оценивается уровень кредитоспособности того или иного застройщика по каждому проекту: высокий, достаточный, удовлетворительный, слабый”.

Застройщики уверены, что решение о выдаче кредита каждый банк должен принимать на свое усмотрение. Но при отказе в проектном финансировании должны быть озвучены веские причины. Поэтому в конечном итоге уровень кредитоспособности застройщика можно оценить: платежеспособен или нет. В принципе, такая же механика используется в предоставлении кредитов частным лицам или компаниям.

Не все сразу

Конечно, новые изменения еще не сильно коснулись застройщиков, но, когда весь рынок со временем перейдет на проектное финансирование и продажи недвижимости через эскроу–счета, строительной отрасли придется непросто. Беслан Берсиров уверен, что и этот вопрос можно решить: “Девелоперам сможет помочь поэтапное раскрытие эскроу–счетов после выполнения определенного объема работ.

Ведь весь период обслуживать банковские деньги, которые увеличивают себестоимость строительства, очень тяжело. Можно в законе определить норму, что, если дом строится и наполовину готов, застройщик может открыть эскроу–счета и взять оттуда 30–35%. Насколько мне известно, сейчас в правительстве планируют вернуться к этому вопросу.

В этом случае строительный рынок в стране продолжит успешно развиваться”.

Также остается нерешенным вопрос с кредитованием строительства социальных объектов. Их наличие в девелоперском проекте ухудшает финансовую модель и понижает шансы на одобрение кредита на строительство. Рынок нуждается в разработке схемы финансирования социальной инфраструктуры.

“Хотелось бы также видеть законодательно установленные правила возведения социальных объектов. Формально эта обязанность закреплена за государством, но фактически ответственные застройщики не могут отказаться от возведения этой инфраструктуры.

Именно мы отвечаем перед нашими покупателями за обещанный уровень комфорта, а это в том числе своевременное появление социальных объектов”, — говорит Сергей Ярошенко.

На данный момент вопрос остается открытым потому, что действующий закон 214–ФЗ практически не оставляет вариантов финансирования социальной инфраструктуры помимо средств из собственной прибыли застройщиков, которая в строительной сфере уже который год сокращается. Еще один вариант — закладывать расходы в стоимость жилья, что также не является выходом при отсутствии роста доходов населения.

Подводя итоги

Пессимистичные прогнозы не оправдались, застройщики были готовы к поправкам в 214–ФЗ, тем более что законодательные нововведения были растянуты во времени и до конца не затронули компании.

“С точки зрения изменений на рынке год оказался легче, чем мы ожидали.

Спрос на качественные объекты сохранился, законодательные нововведения не оказали на него серьезного влияния”, — подводит итоги уходящего года Валерия Малышева.

Примерно похожая ситуация сложилась и у другого ведущего застройщика Санкт–Петербурга. “Мы создали все условия, чтобы сохранить прежнюю схему продаж для максимального числа объектов. Кроме того, холдинг Setl Group заранее заручился поддержкой банков–партнеров. Поэтому для нас правила изменились, но на нашу текущую деятельность не повлияли”, — уверен Ян Изак.

Изменения в законодательстве не коснулись покупателей недвижимости, и есть вероятность того, что в ближайшие пару лет серьезных изменений не предвидится, поскольку большинство жилых комплексов будут достраиваться без привлечения проектного финансирования банков и использования счетов эскроу. Поэтому стоимость возводимого жилья растет планомерно, без резких скачков.

“Однако, когда запас строящихся и готовых объектов сократится, застройщики будут выводить в продажу новые объекты, реализация которых будет вестись уже по новым правилам. Предполагаю, что цены на недвижимость вырастут примерно на 10%”, — говорит Беслан Берсиров.

В целом по количеству вносимых законов и сгенерированных органами государственной власти законодательных инициатив 2019 год глобально ничем не отличается от предыдущих лет.

Алексей Белоусов считает, что профессиональное сообщество остро нуждается в стабильности законодательства.

Бесконечные нововведения отрицательно влияют на развитие строительного бизнеса и могут привести к негативным последствиям в отношении тех показателей, которые должны быть достигнуты в 2019 году в соответствии с Посланием президента РФ.

Нельзя забывать, что строительная отрасль — это длительный цикл, который занимает не год и не два. Поэтому для того, чтобы наладить здесь работу, нужно время. Сейчас девелоперы вынуждены успевать подстраиваться под новые правила игра, но иногда нужно сделать передышку. С такой позицией согласны застройщики.

“Законодательных изменений на сегодня принято уже достаточно. ФЗ–214 за свою недолгую историю менялся уже порядка 30 раз. У нас в год успевает вступить в силу по пять нововведений, — поясняет Сергей Ярошенко. — Отрасли необходимо установление определенных правил игры хотя бы на 5 лет, чтобы нормы не менялись в сторону ужесточения требований к застройщикам”.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Законодательные изменения на строительном рынке: итоги первого полугодия

В первом полугодии 2017 года был принят ряд законодательных инициатив, направленных на упрощение правил игры на строительном рынке. Property Times узнал, действительно, ли новые законы помогут сделать рынок более понятным и прозрачным, и каких еще изменений в законодательстве стоит ожидать.

Доступ к реестру 24 мая Кабмин принял постановление об обеспечении онлайн-доступа граждан к реестру обременений движимого и недвижимого имущества. Это существенно упростит процедуру проверки истории объекта недвижимости. Любой гражданин Украины сможет самостоятельно удостовериться, «чист» ли интересующий его объект.

  • Существенных изменений на рынок это нововведение не окажет, но сделает сделки купли-продажи более прозрачными.
  • Читайте статтю: Зміни до регулювання містобудівної діяльності
  • Отмена категорий сложности
  • Однако не все так однозначно: при очевидных позитивных изменениях, закон несет и некоторые риски для рынка.

С 10 июля вступил в силу Закон №4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования градостроительной деятельности». Закон вызвал бурное обсуждение в профессиональных кругах еще до вступления в силу, такая реакция вполне обоснована. Суть закона в том, что он отменил уже ставшие привычными 5 категорий сложности объектов строительства, а вместе с ними – декларативный принцип для начала строительных работ. «Существенным достижением нововведений Закона, на наш взгляд, является попытка избежать искусственного занижения застройщиками объектов строительства с IV к III категории сложности, – считает Эльмаз Абхаирова, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie. – До вступления в силу этого закона объекты класса последствий СС2 (последствия средней значимости) могли быть отнесены к III либо IV категории сложности, к которым, соответственно, применялись кардинально разные разрешительные процедуры. А недобросовестные застройщики и проектанты злоупотребляли существующей «лазейкой» с целью избежать проведения экспертизы проектной документации, а также непростой процедуры получения разрешения на строительство».

Згадайте новину: Держархбудінспекція анонсує спрощення дозвільної системи до 80% будівництв у зв’язку з ухваленням ВРУ нового закону «Сложно однозначно сказать, что закон направлен на упрощение регулирования, так как вследствие новой категоризации объектов строительства согласно введенным классам ответственности, большее количество объектов потребуют получения полноценного разрешения и экспертизы проектной документации, – комментирует Олег Бойчук, адвокат, партнер ЕПАП Украина. – В принципе, для такого решения есть оправдание – попытка борьбы с былыми злоупотреблениями с 3-й категорией сложности для минимизации разрешительных процедур. На мой взгляд, попытка спорная, так как не исключает полностью проблему занижения категории/класса ответственности. Для более эффективного решения этой и других подобных проблем необходимо совершенствование контролирующих и правоохранительных функций в сфере строительств и в целом». Борясь со злоупотреблениями, Закон может породить дополнительные сложности для законопослушных застройщиков, считает Эльмаз Абхаирова. «Большинство коммерческих объектов будут относиться к объектам со средними последствиями, в то время как ранее часть таких объектов могла быть справедливо отнесена к ІІІ категории сложности. Соответственно, добросовестные застройщики, которые до принятия Закона надлежащим образом регистрировали декларации, оформляли всю проектную документацию и часто даже добровольно обращались к экспертным организациям, теперь столкнутся с необходимостью получать разрешение на строительство. В связи с этим, вполне возможно, что нововведения несколько замедлят динамику развития строительного рынка», – комментирует юрист.

Игроки строительного рынка также затрудняются дать однозначную оценку нововведениям. Крупные застройщики могут и не ощутить кардинальных изменений, а для некоторых компаний закон может стать серьезным испытанием на прочность.

See also:  Как проверить законность строительства объекта?

Згадайте новину: Самочинного будівництва не буде – Президент Порошенко підписав новий закон в сфері будівництва «Для крупных застройщиков, объекты которых чаще всего относятся к IV и V категории сложности, кроме изменения терминологии, в процессе получения разрешительной документации ничего не изменится. Однако для законопослушных застройщиков, которые возводят жилые дома выше 4 этажей и объекты, где постоянно находятся более 50 человек, и которые ранее пользовались упрощенной разрешительной процедурой, значительно усложнятся разрешительные процедуры при проведении архитектурной и строительной деятельности. Для них становится обязательным экспертиза проекта строительства, получение разрешения на проведение строительных работ, ввод в эксплуатацию теперь будет выполняться путем получения сертификата соответствия», – поясняет Александр Дидык, начальник отдела разрешительной документации компании UDP. «В Минрегионе отмечают, что этот закон упростит работу застройщикам, но я пока этих упрощений не вижу, – говорит Ирина Бирова, директор службы заказчика компании ТММ. – Куда важнее было бы сократить излишнюю забюрократизированность системы и упростить процесс получения разрешений на строительство, согласования проекта и получения сертификатов соответствия».

Закон о долевом участии

С 1 января 2017 вступил в силу Порядок привлечения, расчета размера и использования средств долевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры города Киева, утвержденный решением Киевского городского совета от 15.11.2016 г. №411/1415.

Застройщики возлагали на него большие надежды, потому что он обещал избавить от многих недостатков своего предшественника, принятого еще во времена Леонида Черновецкого. «Порядок, действительно, очень упростил методологию расчета долевого участия, сделав ее понятной и прозрачной, что исключает наличие коррупционной составляющей.

Революционной стала норма об исключении паркингов из перечня объектов, при строительстве которых застройщики должны оплатить долевое участие. Кроме того, в соответствии с Решением КГС действует «скидка» 50% для тех застройщиков, которые оплатят долевое участие в 2017 году, – комментирует Александр Дидык.

– Однако, помимо позитивных изменений, он содержит ряд норм, которые значительно усложняют застройщикам жизнь. Например, согласно п 5.2.

8 Порядка, размер долевого участия, определенный договором о долевом участии, подлежит корректировке после предоставления заказчиком данных технической инвентаризации завершенного строительством/реконструкцией объекта, принимаемого в эксплуатацию.

В этом пункте речь не идет о частичной или выборочной корректировке, однако Департамент экономики и инвестиций КГГА понимает его именно таким дискриминационным образом.

Поэтому застройщики, которые заключили договора долевого участия до 2017 года, и завершают строительство в этом году, проходят корректировку размера долевого участия по новому порядку только на дополнительно созданные площади (куда вошли паркинги), что приводит к значительным переплатам. Еще одним удивительным новшеством стал подход, при котором Департамент экономики и инвестиций КГГА для расчета долевого участия застройщика при строительстве жилых домов использует вместо площади встроенных нежилых помещений площадь «нежилой части дома», понимая под этим термином сумму площадей встроенных нежилых помещений, площадь мест общего пользования, коридоров, лифтовых холлов, лестничных клеток всего жилого дома».

  1. Згадайте новину: Контрольні та дозвільні функції у сфері будівництва ДАБІ передала місцевій владі Києва
  2. Закон о регулировании градостроительной деятельности
  3. Закон о защите прав инвесторов
  4. – продать долгострой с открытых торгов.
  5. Вспомните новость: Как инвестору проблемной новостройки получить квартиру или вернуть деньги
  6. Рынок в ожидании
  7. Второе полугодие 2017 года обещает быть не менее насыщенным и интересным в законодательном плане.
  8. Источник: Zagorodna

Еще один закон, который в перспективе окажет влияние на строительный рынок Украины, находится на рассмотрении в Верховной Раде – Закон №6403 «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Проект закона №6403 – часть реформы децентрализации власти, он направлен на более детальное регулирование комплексной застройки объединенных территориальных общин и устранение внутренних противоречий в существующих законах. Пока проект находится в стадии изучения, не исключено, что он будет доработан. Поэтому давать какую-то оценку этому закону – преждевременно. Также на рассмотрении находится проект Закона №6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев». Законом предусмотрено создание специальной временной комиссии по урегулированию обязательств относительно долгостроя силами исполнительных советов населенных пунктов. Проектом предлагается несколько вариантов решения проблем с долгостроем: – предоставить заказчику строительства дополнительного срока для завершения объекта; – передать долгострой жилищно-строительному кооперативу, созданному собственниками имущественных прав, требования которых внесены в реестр прав на долгострой; – перевести права и обязанности в отношении долгостроя на конкурсного заказчика; Один из наиболее актуальных открытых вопросов, который тормозит приток иностранных инвестиций в строительный сектор, – оплата долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. «В нынешних реалиях долевое участие существенно увеличивает стоимость строительства, а также создает дополнительные преграды на этапе введения объектов строительства в эксплуатацию, присвоения им почтового адреса и регистрации прав собственности», – комментирует Эльмаз Абхаирова. О полной отмене долевого участия пока говорить рано, было бы целесообразно, как минимум, усовершенствовать существующие нормы: оптимизировать размеры взноса, ввести централизованный порядок его расчета и оплаты. Напомним: Киевский городской совет установил размер долевого участия в размере 4% от общей сметной стоимости строительства для всех видов строящихся объектов (а в 2017 году за счет понижающего коэффициента – до 2%).

Исследование динамики стоимости строительных материалов и услуг в Москве

Результаты первого полугодия 2019 года

Предлагаем вашему вниманию шестой выпуск исследования динамики стоимости и уровня цен на основные строительные материалы и услуги в Москве.

Вы сможете узнать, какие ключевые факторы определили динамику развития строительной отрасли, а также спрос на строительные и отделочные материалы в первом полугодии 2019 года. В частности, мы установили, что с января по июнь 2019 года наиболее быстрыми темпами росла стоимость кабельной продукции, арматуры, проката из черных металлов и строительного кирпича.

В рамках исследования мы решили не ограничиваться рядом факторов, повлиявших на изменение цен в первом полугодии 2019 года, но и провели мониторинг цен на строительную продукцию и услуги (материалы, аренда техники, работы) по состоянию на июнь 2019 года. Данные мониторинга помогут вам оставаться в курсе непрерывных изменений в сфере ценообразования в строительстве, а также позволят найти доступные на рынке услуги и материалы по оптимальной стоимости.

Примечание 1. Общая площадь зданий в ГНС (в габаритах наружных стен) — сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.

Ключевым событием в строительной отрасли Москвы в первом полугодии 2019 года стал беспрецедентный рост ввода площадей жилых зданий. Увеличение объемов ввода в первом квартале в 4,6 раза, а во втором квартале в 2,1 раза в сравнении с соответствующими периодами прошлого года связано с переходом строительной отрасли на «новую» схему финансирования с применением эскроу-счетов.

Неопределенность в начале года в отношении возможности и критериев использования «старой» схемы финансирования застройщиками для текущих проектов наиболее заметно отразилась на строительной отрасли Москвы, в меньшей степени повлияв на рынок России. Это связано с высокой конкуренцией и большим количество мелких и средних застройщиков на рынке города при большей степени консолидации рынка в регионах России.

В первом полугодии 2019 года наибольший рост цен был характерен
для строительных материалов, которые в настоящее время пользуются повышенным спросом при строительстве жилых зданий – строительный кирпич, стальная арматура, кабельная продукция.

Также наибольшим колебаниям были подвержены материалы, на динамику цен которых оказывают влияние внешние факторы.

Например, у цен на стальную арматуру и металлопрокат из черных металлов наблюдается зависимость от тенденций перепроизводства стали на мировом рынке и торговых конфликтов между США и Китаем.

Медные кабели подвержены влиянию в связи с дефицитом сырья и меди на мировом рынке, вызванном недостатком инвестиционных проектов по разработке новых месторождений и забастовками на крупнейших рудниках в мире.

Примечание 2. Данные Росстата были скорректированы — был исключен структурный сдвиг в январе 2019 г. в сравнении с декабрем 2018 г., существенный прирост стоимости был связан с изменением статистической выборки, а не с изменением цен.

На стадии планирования инвестиционно-строительного проекта неотъемлемой частью разработки бюджета капитальных вложений является конъюнктурный анализ стоимости материалов и услуг, оказываемых подрядными строительными организациями.

Мониторинг цен позволяет оставаться в курсе непрерывных изменений в сфере ценообразования строительной отрасли, что особенно важно в современных условиях.

Основной целью проведенного мониторинга, в рамках настоящего исследования, является предоставление актуальной информации о стоимости строительной продукции в г.

Москве, а также предоставление возможности выявить наиболее оптимальные варианты стоимости отдельных материалов и услуг.

See also:  Скандал с законом об образовании: гройсман поручил растолковать его евросоюзу

Рынок недвижимости в 2019: что происходит и чего ожидать

Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.

Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Тенденции на рынке

В первом полугодии 2019 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.

При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.

Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2019 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%.

Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.

На графике видно, насколько стабильнее в последние годы сегмент индивидуальной застройки по сравнению с долевым строительством.

Основные прогнозы

Цены. Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться.

За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%.

Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.

Средняя цена за квадратный метр жилья по России:

Ипотечные ставки. Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Локализация цен. Предполагается, что в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Если посмотреть на график, видно, что ситуация в регионах различается.

Где-то стоимость не меняется, где-то растет на 15%, где-то происходит увеличение выданных ипотечных кредитов в сравнении с прошлым годом на 25%, а где-то сохраняется стабильность.

Новая тенденция – рынок стал более локальным.

Что происходит с новостройками

В 2019 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.

Анализ рынка по городам в которых эта система уже начала работать, показывает что изменение в законе привело к росту цен на недвижимость. При том, что главная задача власти – снижение цен на жилье.

По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.

Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков.

В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка.

При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.

Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом.

Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.

По сути, появился еще один регулятор рынка — банки, которые действуют теперь в дополнение к государственным регулирующим структурам. Схожая ситуация была при введении в отрасли страхового сбора, который не особо защитил дольщиков, но добавил строителям проблем и стал причиной удорожание недвижимости.

Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов так комментирует сложившуюся ситуацию: «Цены на новостройки стали выше на фоне уменьшения объема предложений по новостройкам.

Снижение доходов застройщиков, их зависимость от банков, приводит к уменьшению числа девелоперов, которые собираются строить по новым правилам.

Примерно 20% компаний, существующих на рынке сегодня, отказываются – не потому что не хотят, а потому что не могут строить по новым требованиям. Причем эти 20% уйдут только в ближайший год, а дальше пока неясно, что будет».

Что происходит с рынком риэлтерских услуг

Несмотря на непростую ситуацию на рынке, для риэлтерского бизнеса в настоящее время открывается достаточно много возможностей. Многие компании разрабатывают новые продукты, привлекательные для клиентов. Например, есть компании, интегрировавшие свою базу данных с базой данных Росреестра – это дает им возможность помогать клиентам проще и быстрее получать необходимую документацию.

Как показывает практика, будущее риэлтерского бизнеса за IT-технологиями. Компании, которые не внедряют новые компьютерные технологии, рискуют оказаться в аутсайдерах. Сейчас практически все рынки уходят в мобильные приложения, и рынок недвижимости не исключение.

Это значит, что буквально через пару лет компании, у которых не будет мобильного приложения, не смогут выдержать конкуренции.

Вполне вероятно, что в перспективе произойдет скрещивание финансов риэлтерского и IT-бизнеса. Клиентами компаний недвижимости становится молодежь, выросшая с гаджетами в руках, поэтому чтобы разговаривать с ними на одном языке, компаниям придется активно следить за новациями в IT-сфере и внедрять их в работу, а значит риэлтерские услуги будут все больше и больше оцифровываться.

Но при этом самым главным преимуществом останутся кадры, поскольку без грамотной работы риэлторов компании не смогут выдержать конкуренции.

Перспективы развития

Вероятнее всего, рост цен в ближайшее время прекратится.

Но рынок первичной недвижимости рискует просесть еще: в первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью.

Покупатели голосуют рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье. Это видно на графике, где в процентах отображена доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи ипотеки в России:

Однако есть надежда на восстановление и увеличение объемов возводимого жилья. Сейчас в России строится примерно 75 млн квадратных метров в год, а государству нужно 120 млн. Такие показатели были заложены в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда». Нацпроект был разработан, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком, в том числе создать для них возможности для приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита. Нацпроект предполагает рост объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, прямое участие граждан в создании комфортной городской среды, сокращение непригодного для проживания жилищного фонда за счет ввода в эксплуатацию новых домов и сноса старого жилья.

По долгосрочным прогнозам к 2022 году будет строиться примерно 90-100 млн квадратных метров в год.

Читайте больше интересных статей о недвижимости в Журнале “Этажи”

Подписывайтесь на наш канал!

Также будет интересно:

Инвестируем в недвижимость: сдача квартиры посуточноАренда через агенство или собственников?Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*